宏观点评：下调存量房贷利率，影响几何？

宏观点评 下调存量房贷利率，影响几何？ 事件：8月1日中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，会议指出要“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。 核心结论：下调存量房贷利率旨在稳信心、降成本、稳地产、促消费，也有居民资产端收益率下滑等客观因素。鉴于当前银行净息差已偏低，如果大规模下调存量房贷利率，降准降息的可能性将提升、尤其是进一步调降存款利率。短期看，存量房贷利率调降，叠加核心一二 线很可能的降首付比例、放松认房认贷、放松限购限售等措施，地产短期也有望企稳。往后看，继续提示：7.24政治局会议释放了偏积极、偏刺激的信号，一批组合拳有望陆续出台，短期紧盯松地产、“一揽子化债方案”、“活跃资本市场”的细化部署。 1、背景看，本次提及调整存量个人住房贷款利率，是7.14央行发布会、7.24政治局会议对地产定调偏积极的延续，旨在稳信心、降成本、稳地产、促消费。本次8.1央行提及“调整存量个人住房贷款利率”，基本延续了7.14央行发布会的相关表述，7.24政治局会议也 指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”以及“通过增加居民收入扩大消费”。住房贷款是居民债务最主要的构成部分，降存量房贷利率有助于稳定居民信心、降低负债端成本，进而稳定地产、刺激消费。 2、客观看，本轮存量房贷利率降幅明显低于新增房贷，叠加理财等居民资产端收益率下滑，居民“借新还旧、借短还长”等提前还贷意愿明显增加，下调存量房贷的必要性增加。 >LPR加点的机制下，本轮存量房贷利率下降幅度明显低于新增房贷。2019年以来，我国房贷利率采取“LPR+加点”的机制，新发贷款根据最新LPR报价加点得到贷款利率，存量贷款利率每年可以根据LPR变化情况进行重定价。根据央行披露的数据，2023年一季度新发个人住房贷款利率为4.14%、较2021年底的高点大幅回落149BP，但同期LPR仅调降35BP，对应存量房贷下调幅度也仅35BP、明显低于新增房贷利率降幅。 >居民资产端收益率下滑，居民“借新还旧、借短还长”等提前还贷意愿明显增加。由于经济走弱，居民资产端收益率也明显回落，如6个月理财产品预期年化收益率降至1.8%、为历史最低水平。伴随居民资产端收益率回落，居民提前还贷意愿明显增加：一方面今年上半年RMBS条件早偿率指数明显抬升、反应提前还贷增加；另一方面上半年居民经营贷占比明显抬升，可能也与居民借经营贷偿还房贷有关，期间银保监会也表示要“加大对违规使用经营用途贷款、消费贷违规流入房地产领域的监管”。 3、影响看，存量房贷利率下调将进一步压缩银行净息差，后续可能需降准降息、尤其同步下调存款利率，再叠加降首付比例、放松认房认贷等措施，地产短期企稳的概率提升。 >对银行而言，存量房贷利率下调会进一步压缩净息差，可能需要同步调降存款利率。截至2023年6月，我国存量房贷规模为38.6万亿，其中：利率明显偏高的主要集中在2018年Q1至2022年Q1，期间当季新增房贷利率高于同期5年期LPR/基准利率幅度在50BP以上、多数在70BP以上，总计约9.6万亿。如果将这部分存量房贷利率全部调降至当前利率水平 （加点为低于5年期LPR16BP），粗略估算带来的年利润降幅在1200亿左右（未考虑偿还等因素，可能存在一定高估）；再进一步考虑到当前银行净息差已处于历史较低水平，如果大面积调降，可能需调降存款利率、降准等措施，以同步降低银行负债端成本。 >对地产而言，存量房贷利率下降，再叠加核心一二线城市可能的降首付比例、放松认房认贷等措施，地产短期企稳的概率提升。目前看，存量房贷利率下降是稳地产组合拳的一部分，进一步释放了政策稳地产的信号，能一定程度提振信心。7.27住建部也表示将“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不用认贷等政策措施”，地产短期企稳的概率增加。 4、往后看，继续提示：下半年政策总基调偏积极、偏刺激，一批政策组合拳将加快出台。 7.24政治局会议“直面困难、提振信心、对症下药”，释放了偏积极、偏刺激的政策信号。存量房贷利率下调是重要配套政策，有助于稳信心、降成本、稳地产、促消费，但仍难从根本上解决需求不足、信心不足的问题。往后看，一批政策组合拳将加快出台，短期紧盯松地产、“一揽子化债方案”、“活跃资本市场”的细化部署，尤其是核心一二线城市可能很快松地产，包括下调首付比，放松限购限售、认房认贷等。 风险提示：测算误差、政策力度、外部环境等超预期变化。 证券研究报告|宏观经济研究 2023年08月02日 作者 分析师熊园 执业证书编号：S0680518050004邮箱：xiongyuan@gszq.com 分析师穆仁文 执业证书编号：S0680523060001邮箱：murenwen@gszq.com 相关研究 1、《逻辑有变化—逐句解读7.24政治局会议》 2023-07-25 2、《二季度GDP低于预期，怎么看、怎么办？》 2023-07-17 3、《6月信贷社融超预期的背后》2023-07-11 4、《核心一二线有望很快松地产》2023-07-30 5、《这次不一样—对称降LPR的4点理解》2023-06-20 请仔细阅读本报告末页声明 图表1：本轮个人住房贷款利率降幅明显大于LPR降幅 %中国:贷款市场报价利率(LPR):5年个人住房贷款利率 中国:中长期贷款利率:5年以上(月) 8 7.5 7 6.5 6 5.5 5 4.5 08-12 09-06 09-12 10-06 10-12 11-06 11-12 12-06 12-12 13-06 13-12 14-06 14-12 15-06 15-12 16-06 16-12 17-06 17-12 18-06 18-12 19-06 19-12 20-06 20-12 21-06 21-12 22-06 22-12 23-06 4 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：居民理财收益率明显回落图表3：上半年RMBS条件早偿指数明显抬升 %理财产品预期年收益率:人民币:全市场:6个月点RMBS条件早偿率指数 6 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 理财产品预期年收益率:人民币:全市场:3个月 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 12-11 13-07 14-03 14-11 15-07 16-03 16-11 17-07 18-03 18-11 19-07 20-03 20-11 21-07 22-03 22-11 23-07 21-10 21-12 22-02 22-04 22-06 22-08 22-10 22-12 23-02 23-04 23-06 0 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：房贷利率偏高主要集中在2018Q1-2022Q1 个人住房贷款当季新增规模 万亿元新增个人住房贷款利率-5年期LPR/贷款基准利率（右轴） 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 15-03 15-07 15-11 16-03 16-07 16-11 17-03 17-07 17-11 18-03 18-07 18-11 19-03 19-07 19-11 20-03 20-07 20-11 21-03 21-07 21-11 22-03 22-07 22-11 23-03 -0.2 %1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4 -0.6 资料来源：Wind，国盛证券研究所 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在5%以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 相对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在10%以上 国盛证券研究所 北京上海 地址：北京市西城区平安里西大街26号楼3层邮编：100032 传真：010-57671718 邮箱：gsresearch@gszq.com 地址：上海市浦明路868号保利One561号楼10层邮编：200120 电话：021-38124100 邮箱：gsresearch@gszq.com 南昌深圳 地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦邮编：330038 传真：0791-86281485 邮箱：gsresearch@gszq.com 地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编：518033 邮箱：gsresearch@gszq.com