业绩稳健增长，经营性业务持续拓展

2023年08月30日 证券研究报告•2023年中报点评 买入（维持）当前价：33.25港元 华润置地（1109.HK）房地产目标价：——港元 业绩稳健增长，经营性业务持续拓展 投资要点 事件：2023H1营收729.7亿元，同比增长0.1%，归母净利润137.4亿元，同比增长29.6%，核心归母净利润112.7亿元，同比增长10.9% 利润保持增长，财务状况持续优化。2023H1公司实现营业收入729.7亿元，同比+0.1%；其中开发业务收入546.2亿元，同比下降8.0%，经营性不动产业务 收入107.2亿元，同比增长41.0%，轻资产管理业务收入50.1亿元，同比增长 37.6%，生态圈要素型业务收入26.2亿元，同比增长14.5%。实现归母净利润 137.4亿元，同比增长29.6%，开发业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务核心净利润贡献占比分别为57.2%/35.5%/4.6%/2.7%。公司融资渠道畅通，上半年以超短期融资券以及中期票据合计融资100亿元，综合加权平均融资成本3.56%，期末总有息负债率及净有息负债率分别降至39.3% 西南证券研究发展中心 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn 相对指数表现 和28.5%的行业低位，一年内到期有息负债占比仅25%。 销售逆势增长，聚焦高能级城市土储优质。2023H1公司签约销售额1702亿元，同比增长40.6%，签约面积701万平方米，同比增长19.4%，期末已售未结签约额3304亿元，下半年预计结算1423.5亿元。公司新获取项目35个，新增土 储面积797万平米，一二线城市投资占比93%，补充货值2270亿元。期末公 司总土地储备6548万平，其中物业开发土储5463万平。 24% 14% 4% -7% -17% -27% 华润置地恒生指数 1 经营性不动产业务韧性强，商业项目储备充足。2023H1公司购物中心租金收入 86.4亿元，同比增长39.5%，在营购物中心67座，总建筑面积813万平，实现零售额751.3亿元，同比增长38.9%，平均出租率96.2%。新开北京西三旗万象汇、重庆万象城二期平均开业出租率95.7%。期内新获取5个高能级购物中心，投资物业土储面积1085万平，在建及规划中购物中心57座。公司写字楼/酒店分别实现收入10.0/10.8亿元，写字楼出租率提升至81.8%，在营写字楼20座，总建筑面积126万平。酒店平均入住率63.9%，同比提升29.9pp，在营酒店17座，总建筑面积77万平。万象生活物业合约面积达3.8亿平，较2022年末增加9.0%，商管项目88个，20个为第三方管理输出项目。 盈利预测与投资建议：预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为7.4%，考虑公司商业项目快速拓展，运营能力行业领先，且住宅开发仍然保持稳健增长， 维持“买入”评级。 风险提示：商业拓展不及预期、地产销售回款不及预期、项目结算不及预期等风险。 指标/年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 207061 223594 244614 265319 增长率 -2% 8% 9% 8% 归属母公司净利润（百万元） 28092 29975 32392 34765 增长率 -13% 7% 8% 7% 每股收益EPS（元） 3.94 4.20 4.54 4.88 PE 8.44 7.36 6.81 6.34 PB 0.97 0.84 0.77 0.71 数据来源：公司公告，西南证券 请务必阅读正文后的重要声明部分 22/822/1022/1223/223/423/623/8 基础数据 数据来源：聚源数据 52周区间(港元)24.6-39.8 3个月平均成交量(百万)10.41 流通股数(亿)71.31 市值(亿)2,371.04 相关研究 1.华润置地（1109.HK）：核心净利润保持正增长，经营性不动产韧性强 (2023-03-30) 2.华润置地（1109.HK）：核心净利润逆势增长，轻资产业务韧性凸显 (2022-09-01) 附：财务报表 资产负债表(百万元) 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表(百万元) 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 713,285 750,503 814,704 872,177 营业总收入 207,061 223,594 244,614 265,319 现金 95,545 93,743 86,787 103,510 营业成本 152,771 163,713 178,222 192,357 应收账款 3,225 3,655 3,871 4,292 销售费用 5,895 6,261 6,849 7,429 存货 495,961 527,248 586,639 615,595 管理费用 5,386 5,813 6,360 6,898 其他 118,554 125,856 137,406 148,780 研发费用 0 0 0 0 非流动资产 368,047 386,822 405,657 424,551 财务费用 1,700 1,412 1,558 2,007 固定资产 16,012 15,406 14,831 14,284 除税前溢利 55,509 57,423 63,324 69,295 无形资产 4,600 3,980 3,391 2,831 所得税 23,140 22,969 25,963 29,104 其他 347,436 367,436 387,436 407,436 净利润 32,370 34,454 37,361 40,191 资产总计 1,081,332 1,137,324 1,220,361 1,296,729 少数股东损益 4,278 4,479 4,969 5,426 流动负债 527,256 555,794 608,471 651,646 归属母公司净利润 28,092 29,975 32,392 34,765 短期借款 61,243 64,243 67,243 70,243 EBITDA 45,327 48,832 54,148 59,540 应付账款 99,909 104,733 118,044 122,402 EPS（元） 3.94 4.20 4.54 4.88 其他 366,104 386,818 423,183 459,001 非流动负债 212,369 215,369 218,369 221,369 主要财务比率 2022A 2023E 2024E 2025E 长期借款 159,515 162,515 165,515 168,515 成长能力 其他 52,853 52,853 52,853 52,853 营业收入 -2.38% 7.98% 9.40% 8.46% 负债合计 739,625 771,163 826,839 873,015 归属母公司净利润 -13.30% 6.70% 8.06% 7.33% 普通股股本 674 674 674 674 获利能力 储备 243,932 263,907 286,299 311,064 毛利率 26.22% 26.78% 27.14% 27.50% 归属母公司股东权益 244,047 264,022 286,414 311,180 销售净利率 13.57% 13.41% 13.24% 13.10% 少数股东权益 97,660 102,139 107,108 112,534 ROE 11.51% 11.35% 11.31% 11.17% 股东权益合计 341,707 366,161 393,522 423,713 ROIC 4.56% 4.84% 5.01% 5.13% 负债和股东权益 1,081,332 1,137,324 1,220,361 1,296,729 偿债能力资产负债率 68.40% 67.81% 67.75% 67.32% 现金流量表(百万元) 2022A 2023E 2024E 2025E 净负债比率 36.64% 36.33% 37.09% 31.92% 经营活动现金流 1,230 19,093 13,479 36,397 流动比率 1.35 1.35 1.34 1.34 净利润 28,092 29,975 32,392 34,765 速动比率 0.40 0.39 0.37 0.39 少数股东权益 4,278 4,479 4,969 5,426 营运能力 折旧摊销 1,333 1,026 964 906 总资产周转率 0.20 0.20 0.21 0.21 营运资金变动及其他 -32,473 -16,387 -24,847 -4,700 应收账款周转率 74.51 65.00 65.00 65.00 投资活动现金流 -39,337 -8,571 -7,901 -6,931 应付账款周转率 1.60 1.60 1.60 1.60 资本支出 -1,897 200 200 200 每股指标（元） 其他投资 -37,440 -8,771 -8,101 -7,131 每股收益 3.94 4.20 4.54 4.88 筹资活动现金流 26,136 -12,323 -12,533 -12,743 每股经营现金流 0.17 2.68 1.89 5.10 借款增加 29,097 6,000 6,000 6,000 每股净资产 34.22 37.02 40.16 43.64 普通股增加 0 0 0 0 估值比率 已付股利 -10,379 -18,323 -18,533 -18,743 P/E 8.44 7.36 6.81 6.34 其他 7,418 0 0 0 P/B 0.97 0.84 0.77 0.71 现金净增加额 -11,228 -1,802 -6,956 16,723 EV/EBITDA 7.99 7.24 6.77 5.98 2 数据来源：公司公告，西南证券 请务必阅读正文后的重要声明部分 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。 投资评级说明 报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6个月内 的相对市场表现，即：以报告发布日后6个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 公司评级 行业评级 买入：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20%以上 持有：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10%与20%之间 中性：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%与10%之间 回避：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20%与-10%之间卖出：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20%以下 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5%以上 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5%与5%之间弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5%以下 重要声明 西南