富力地产二零二三年中期报告
2中0期2报3告 目录 页次 公司资料2 董事长致辞3 管理层讨论与分析6 其他资料13 中期简明综合财务资料（未经审核） 中期简明综合资产负债表18 中期简明综合损益表20 中期简明综合全面收入表21 中期简明综合权益变动表22 中期简明综合现金流量表24 中期简明综合财务资料的附注25 补充资料48 1广州富力地产股份有限公司二零二三年中期报告 公司资料 执行董事李思廉 张力张辉相立军 非执行董事张琳 李海伦 独立非执行董事郑尔城 吴又华王振邦 监事陈量暖 赵祥林张宇聪 授权代表李思廉 李启明 公司秘书李启明 中国注册办事处中国广州珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼 邮编510623 中国主要营业地点中国广州珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼 邮编510623 香港主要营业地点香港中环皇后大道中99号中环中心6303室 核数师香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港干诺道中111号永安中心25楼 香港法律顾问盛德律师事务所 香港中环金融街8号国际金融中心二期39楼 香港H股过户登记处香港中央证券登记有限公司香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼 互联网地址www.rfchina.com 广州富力地产股份有限公司二零二三年中期报告2 董事长致辞 业务回顾 在经历多年新冠疫情的影响后，二零二三年标志着我们开始将病毒置之脑后，展望未来。新冠疫情大流行期间，封锁、疫苗接种、社交距离措施和旅游限制对日常生活和商业运营造成了严重干扰，影响经济增长。随着群体免疫成为新常态，焦点转向恢复生产力和重启商业活动。全球旅游限制逐渐放宽并最终解禁，各国政府面临刺激经济复苏的挑战。随着新冠疫情终结，社会忧虑初步缓解后，新的挑战是控制生产力低下、供需失衡和劳动力短缺导致的高通胀等负面影响。二零二三年上半年，经济不确定性导致企业对产能扩张保持谨慎态度，商品成本上涨使各行各业盈利能力下降。尽管政府刺激产业政策出台，但关键经济指标走向不明朗，加上利率上升造成的高通胀，导致企业采取观望态度。与其他国家一样，中国也面临着类似的挑战，但整体程度较轻。然而，中国起初将国民健康和安全置于经济复苏之上，推迟了放宽新冠疫情的管控，导致生产恢复缓慢，直到今年上半年后期，中国政府才采取更加宽松的态度，容许新冠疫情与社区共存。 经济的不确定性对中国房地产行业产生了重大不利影响。合约销售大幅下降，并在上半年末进一步恶化。目前正在开发的物业受销售现金流减少的影响，导致存在竣工风险，面临财务困境或正在进行债务重组的公司数量也在增加。继二零二二年协议销售额下降后，二零二三年上半年协议销售额进一步减缩，按月销售额持续下降。从交易量来看，二零二三年上半年行业的协议销售额与二零二二年同期相比平均下降5.3%。交易量的下降可归因于疫后复苏，可支配收入减少，加上难以预视的中期经济增长状况，导致市场对房地产投资前景感到悲观。协议销售业绩欠佳导致许多开发商（不论经营规模大小）面临流动性限制和财务困境，进一步削弱潜在买家的信心。中央政府继续实施政策，以防市场进一步下行，并恢复行业稳定性，特别是关顾首次购房的终端用家。然而，买家情绪需要更长时间才能从企业风险低谷中恢复信心，才得以进行购房交易。我们预计下半年将会有更多针对房地产行业的政策出台，但仍需要时间评估其效用。 在二零二二年成功解决到期债务问题后，本集团继续保持谨慎态度。管理层主要侧重于流动性管理，并在当前的运营环境下负责任地与债权人合作，寻找互利的解决方案。债权银行方面，本集团继续利用可用资源履行利息支付并逐步偿还所欠债项，或寻求协商展期。为响应政府保交楼的指令，本集团高度重视向买家交付完工项目的工作。二零二二年，本集团积极采取债务重组措施，避免了过去十二个月发生重大违约事件。这些措施包括将十期美元计价优先票据和七期境内人民币计价的公募及私募债券的到期日延长至十二个月以上。此外，本集团对其美元计价优先票据采用了实物支付利息的方式来代替现金利息，事后看来，在当前流动性紧张的情况下，这也是债务重组的一大亮点。与其他无法获得票据持有人批准的债务重组方案相比，这种实物支付利息有其独特之处。二零二三年上半年，管理层对流动性状况保持审慎态度，通过精简人手和集成职能重迭的部门来控制开支并降低运营成本。本集团亦停止进一步扩充土地储备并削减不必要的支出。 3广州富力地产股份有限公司二零二三年中期报告 董事长致辞 鉴于资金流动性紧张及成交量低迷，本集团的建安支出主要用于完成在建项目及已预售项目的开发及交付。尽管项目数量有所减少，但本集团目前在充满挑战的环境下仍有超过100个开发中项目，规模相当可观。其采取的战略平衡在于专注完成交付，同时保持开发项目的持续性。在确保已竣工项目可供出售的同时，为完成未来项目提供确定性，从而获取潜在买家的高度认可。在市场波动的情况下，在几个月内交楼、交楼风险很小、甚至是零风险的项目，更容易实现合约销售。目前，本集团可供销售的已竣工建筑面积约为230万平方米，预计货量约为人民币330亿元。 二零二三年上半年，我们的酒店投资组合业绩成为行业前景阴霾中的一道曙光。虽然传统开发项目因流动性和竣工风险而面临挑战，但酒店运营却出现显着改善，随着旅游和休闲支出增加，酒店运营恢复至新冠疫情前的水平。整个酒店组合的平均入住率高达60%，其中超过60家酒店在高峰期的入住率超过90%。上半年，经营净利润达人民币6.81亿元，较二零二二年同期或全年的亏损有明显改善。此外，由于期内酒店资产产生正现金流，买家询问增加，而潜在买家随后进行的尽职调查亦有所增加。本集团将继续出售非核心酒店及投资资产，以产生流动资金用于还款及营运资金用途。 展望 由于二零二三年仍然充满挑战，且将有更多开发商可能面临财务压力，本集团将保持警觉，并像过去十二个月一样，采取谨慎和负责任的行动，目标是继续专注于完成开发未完成的项目和出售资产以产生急需的资金流动性。过去一年，本集团加快了在中国和海外出售开发和投资物业的计划，重新分配资金以解决金融负债和项目竣工问题。目前，本集团正就数个海外项目与买家进行尽职调查，预计年底前完成。鉴于市场状况，预计这些销售将产生亏损，但却是确保在此期间取得急需的流动性所必需的。预计另一个重要里程碑是伦敦一个规模庞大且多元化的开发项目“OneNineElms”将于今年年底完工。OneNineElms项目将提供约49,000平方米已竣工的住宅和服务式公寓供市场出售，而没有竣工风险的已落成单位，更容易为市场所接受。 财务方面，本集团将继续探索替代融资和再融资方案以应对即将到期债务，制定适当的计划，并积极防范可能出现的潜在财务风险。鉴于不确定的财务前景，任何可行的方案都存在固有风险，并且在当前市场上很可能需要付出代价。然而，就受信责任而言，风险管理对于管理层至关重要，这需要必要的规划和远见，以解决可预见的风险。放眼未来，管理层有信心，我们将继续保持警觉，解决近期出现的问题并渡过这段波动时期，预期未来的财务业绩将会逐步改善。 广州富力地产股份有限公司二零二三年中期报告4 董事长致辞 致谢 一如既往，本人谨向股东、董事、高级管理层和员工表示衷心感谢，感谢他们在这个充满挑战的时期对本集团的坚定支持。我本人与许多关键人员进行了互动并亲身参与其中，尽管受到新冠疫情、融资压力和疲弱市况的打击，他们仍致力履行职责。我们经验丰富且忠诚的管理层在过去几年表现出无比韧力，与彼等之互动使我坚信，他们将继续引领本集团朝着正确方向前进。最后，我向在此期间发挥关键作用或参与本集团这段历程的所有人表示衷心的感谢和赞赏。 董事长 李思廉 香港，二零二三年八月二十八日 5广州富力地产股份有限公司二零二三年中期报告 管理层讨论与分析 业务回顾 协议销售 二零二三年上半年，本集团总协议销售约人民币135.4亿元，销售面积约903,600平方米，平均售价约每平方米人民币15,000元。协议销售来自一百八十八个项目，分布在国内二十七个省份（含直辖市及自治区）以及海外的四个国家，共一百零五个城市。就省份及地区而言，广东、海南、山东、天津、北京、海外、山西、湖北、陕西及河北为协议销售额最高的十大省份及地区，合计贡献协议销售约人民币112.3亿元，占本集团总协议销售约83%。就城市而言，一线及二线城市贡献74%，三线及以下城市贡献20%，海外贡献6%。就业态而言，总协议销售的66%来自高层住宅、2%来自别墅、32%来自商业及其他，包括写字楼、公寓及商铺等。 二零二三年上半年本集团协议销售额最高的十大省份及地区分布详列如下： 地区 总值约数（人民币百万元） 总销售面积约数（千平方米） 广东省 4,218.0 141.6 海南省 1,858.1 87.0 山东省 909.8 133.0 天津市 909.6 74.5 北京市 846.0 46.8 海外 808.7 47.2 山西省 484.2 56.1 湖北省 421.7 36.4 陕西省 407.3 39.6 河北省 366.5 28.6 11,229.9 690.8 二零二三年上半年本集团总协议销售按地理区域分布详列如下：区域 总值约数（人民币百万元） 总销售面积约数（千平方米） 华北地区 3,408.5 329.6 西北地区 1,232.4 137.4 华南地区 4,244.9 145.0 华东地区 888.0 62.2 西南地区 471.5 39.2 海南 1,858.1 87.0 中南地区 626.6 56.0 海外 808.7 47.2 总计 13,538.7 903.6 广州富力地产股份有限公司二零二三年中期报告6 管理层讨论与分析 发展中物业 截至二零二三年六月三十日，本集团在建总建筑面积约16,440,000平方米，总可售面积约11,655,000平方米。分布情况如下： 地区 总建筑面积约数（平方米） 总可售面积约数（平方米） 华北区 2,558,000 1,630,000 华东区 1,184,000 761,000 西北区 4,858,000 3,715,000 华南区 4,529,000 3,326,000 中南区 1,230,000 912,000 西南区 786,000 402,000 海南 322,000 283,000 海外 684,000 381,000 小计 16,151,000 11,410,000 投资物业 289,000 245,000 总计 16,440,000 11,655,000 物业投资 本集团投资物业组合主要分布在一线及二线城市，包括甲级写字楼、购物商场、多种零售物业及主题公园等。截至二零二三年六月三十日，本集团投资物业组合总建筑面积合共约3,552,000平方米，其中运营中的投资物业组合总建筑面积约1,973,000平方米，在建或规划中的投资物业组合总建筑面积约1,579,000平方米。 酒店营运 截至二零二三年六月三十日，本集团已拥有九十一间运营中酒店，总建筑面积为4,051,260平方米，总客房数为28,164间，分别由知名酒店管理集团如万豪国际酒店集团、洲际酒店集团、希尔顿酒店集团、凯悦酒店集团、雅高酒店集团、万达酒店管理集团及其他酒店集团管理。本集团另有三十八间在建及规划中的酒店，连同运营中的九十一间酒店，本集团合共拥有一百二十九间酒店。 7广州富力地产股份有限公司二零二三年中期报告 管理层讨论与分析 土地储备 本集团期内新增土地的总可售面积大约173,000平方米。截至二零二三年六月三十日，本集团土地储备为总建筑面积约59,612,000平方米，其中总可售面积约45,964,000平方米，分布在国内外八十九个城市和地区，详情如下： 地区 总建筑面积约数（平方米） 总可售面积约数（平方米） 发展物业华北区 14,065,000 10,959,000 华东区 4,688,000 3,514,000 西北区 12,559,000 9,495,000 华南区
