房地产周报：内地房企业绩分化；香港一手新盘仍热销

房地产周报 内地房企业绩分化；香港一手新盘仍热销 内地房地产 多家房企发布盈利警告。建业地产料2023年中期净亏损缩小至约10-15亿元（2022年中期净亏损约56亿元）、时代中国预计上半年归母净亏损15-20亿元、融创中国则预期上半年录得拥有人应占亏损150-160亿元（2022年同期拥有人应占亏损约为187.6亿元）、雅居乐料2023上半年股东应占亏损40-45亿元，而合富辉煌预计上半年股东应占亏损1.3-1.8亿港元。 瑞安房地产上半年股东应占溢利6.18亿元，同比增长37%。上半年录得收入64.31亿元，较2022年同期增加46%。期内溢利按年增长17%至9.13亿元，股东应占溢利亦按年增长37%至6.18亿元。上半年物业销售额增长90%至46.62亿元（2022年上半年：24.49亿元），主要来自上海蟠龙天地的贡献。租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额为15.15亿元，按年增长3%。 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 龙湖集团上半年股东应占溢利80.6亿元。上半年集团营业额为620.44亿元，同比下降34.56%。其中，集团开发业务收入498.69亿元，开发业务结算毛利率为14.3%。期内合同销售额为985.2亿元，单价为16,987元/平方米。集团服务业务及其他收入为58.4亿元，同比增长13.0%，毛利率为31.9%，较上年同期增长8.3%。截至期末，在管面积約3.5亿平方米。集团净负债率为57.2%，在手现金为724.3亿元。综合借贷总额为2,070.9亿元，平均借贷成本为年利率4.26%；平均贷款年限为7.19年。 中原集团被拖欠佣金逾10亿元。据媒体报导，深圳中原遭多家地产开发商、代理商拖欠佣金超过10亿元，并已经就此提出起诉。被起诉的主要开发商和项目包括佳兆业、恒大、宝能、世茂、龙光、吉祥里，所追讨佣金金额为5.35亿元，其中逾4亿元法院已裁决强制执行，待判决的有逾1.35亿元。 8月初至今新房成交量跌势持续：截至8月23日，10城/30城月初至今新房成交量环比跌6.9%/2.1%，与去年同期相比则下跌约28.4%/33.1%。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 长实香港油塘亲海駅两周累售53.6亿港元。继长实油塘亲海駅II成本年首个“日光盘”，于推售当天完成全部626个单位销售，上周推售亲海駅I 219个单位并售出209伙。扣除三个单位取消成交，两周累售832伙，套现逾53.6亿元，平均呎价15,500港元。长实落实于本周六（26日）尽推亲海駅II余下单位，涉及35伙，当中包括28伙复式特色户，四伙分层连天台特色户，以及三伙早前挞订的单位。 香港荃湾油柑头首置地流标，房协承接有关项目。8月23日，香港地政总署公布，卖地表荃湾油柑头“港人首次置业”（首置）用地，由于地价标金未达到政府就该用地所定的底价，所以不接纳所接获的一份标书，该投标者为佳明集团。尽管是次流标，政府认为该用地适合发展首置项目，房屋局将会邀请香港房屋协会承接有关项目并在此用地兴建首置单位。占地约4.9公顷的油柑头用地，邻近私人住宅屋苑丽城花园，可建楼面面积约104.63万方呎，中标财团将须兴建最少1940伙，单位实用面积不得少于280方呎，最少七成单位实用面积不少于375方呎。 仲量联行料下半年香港部分新盘放缓推售。仲量联行指上半年落成的私人住宅单位中，截至6月底仅55%已售，较过去五年的平均销售率78%低，并为近四年以来最低。该行指，在普遍买家对楼市抱观望态度下，下半年一手市场需求将仍然受压，发展商将需要设定实际且紧贴市况的价格，甚至低于市价推出，部分项目销情或将放缓，并可能需要延迟推售时间。在疫情受控及有通关的利好因素下，销售率仍持续回落至55%，预计在年内推出的约2万个单位中，只有4,800个单位在今年7月前推出。 一手热销，二手市场购买力受压。过去周末一手市场售出240伙（环比-63%） ， 当 中 主 要 包 括 由 长 实 亲 海 駅I售 出209伙 ， 恒 基 鲗 鱼 涌THEHOLBORN 6伙及红磡BAKER CIRCLE‧GREENWICH 6伙。将军澳日出康城信和置业、嘉华国际及招商局置地合资之凯柏峰III周六推售138伙。截至周四，项目累积收逾1,700张入票，超额逾11倍。另外，远洋集团旗下旺角千望，周三推出4号价单及更新首三张价单，涉及21伙，折实呎价约20,190港元，将于周日发售。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得四宗交易（环比-50%），而50大屋苑过去一周录得54宗成交（环比+2%）。CCL指数环转跌1.54%至162.88点。 投资启示 内地：在销售动力减慢的情况下，我们预计更多房企或会出现资金压力，而支持刚性需求以及提振购买力的政策传导仍需要一定时日。我们预计3季度国企开发商会在土地市场比民企更积极，加上买家的偏好，从而更能抓住房地产市场的购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成本较低的国企，包括越秀（123 HK/买入）和华润置地（1109 HK/买入）。另外，政策放宽也带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区/一线城市布局较多的民企开发商，包括合景泰富（1813 HK/买入）。 香港：一手市场仍表现亮丽，认购反应热烈，我们仍然认为新鸿基地产（16 HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商及收租股表现均好于恒指，按周分別跌0.2%及上升0.4%。行业资产净值折让由62.0%扩大至62.1%。 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现继续差于中国企业指数，环比跌4.3%。行业资产净值折让扩大至82.9%。 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 一手热销，二手市场购买力受压。过去周末一手市场售出240伙（环比-63%） ， 当 中 主 要 包 括 由 长 实 亲 海 駅I售 出209伙 ， 恒 基 鲗 鱼 涌THEHOLBORN 6伙及红磡BAKER CIRCLE‧GREENWICH 6伙。将军澳日出康城信和置业、嘉华国际及招商局置地合资之凯柏峰III周六推售138伙。截至周四，项目累积收逾1,700张入票，超额逾11倍。另外，远洋集团旗下旺角千望，周三推出4号价单及更新首3张价单，涉及21伙，折实呎价约20,190港元，将于周日发售。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得四宗交易（环比-50%），而50大屋苑过去一周录得54宗成交（环比+2%）。CCL指数环转跌1.54%至162.88点。 资料来源:本地新闻、交银国际 资料来源:本地新闻、交银国际 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:中原地产、交银国际 内地房地产市场 截至2023年8月23日止一周，10城新房成交量环比上升21.1 %，供应量环比大增63.5%，库存去化周期上升至约13.38个月。 30城 新 房 成 交 量 按 周 环 比 上 升12.4%， 一/二/三 线 城 市 成 交 量 分 別 环 比+14.6%/+22.2%/-7.9%。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼总机: (852) 3766 1899传真: (852) 2107 4662 评级定义 房地产周报 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份。 有关商务关系及财务权益之披露交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能 投发展股份有限公司、光年控股有限公司、金川集团国际资源有限公司、嘉兴市燃气集团股份有限公司、青岛控股国际有限公司、EddingGroupCompanyLimited、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、GOGOXHoldingsLimited（前称：58FreightInc.）、苏新美好生活服务股份有限公司、兴源动力控股有限公司、佳捷康创新集团有限公司、清晰医疗集团控股有限公司、汇通达网络股份有限公司、东原仁知城市运营服务集团股份有限公司、武汉有机控股有限公司、读书郎教育控股有限公司、博维智慧科技有限公司、润迈德医疗有限公司、乐透互娱有限公司、双财庄有限公司、中国旅游集团中免股份有限公司、香港汇德收购公司、百奥赛图(北京)医药科技股份有限公司、宁波健世科技股份有限公司、润歌互动有限公司、子不语集团有限公司、交运燃气有限公司、多想云控股有限公司、步阳国际控股有限公司、阳光保险集团股份有限公司、康沣生物科技（上海）股份有限公司、冠泽医疗资讯产业(控股)有限公司、澳亚集团有限公司、粉笔有限公司、润华生活服务集团控股有限公司、淮北绿金产业投资股份有限公司、洲际船务集团控股有限公司、巨星传奇集团有限公司、北京绿竹生物技术股份有限公司、中天建设(湖南)集团有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、怡俊集团控股有限公司、宏信建设发展有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科伦博泰生物医药股份有限公司及新传企划有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1%。 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。 本报告内的资料来自交银国际证券在报告发