房地产周报：内地房企业绩分化；香港一手新盘仍热销

交银国际研究行业更新 房地产周报 2023年8月24日 内地房企业绩分化；香港一手新盘仍热销 内地房地产 多家房企发布盈利警告。建业地产料2023年中期净亏损缩小至约10-15亿元（2022年中期净亏损约56亿元）、时代中国预计上半年归母净亏损15-20亿元、融创中国则预期上半年录得拥有人应占亏损150-160亿元（2022年同期拥有人应占亏损约为187.6亿元）、雅居乐料2023上半年股东应占亏损40-45亿元，而合富辉煌预计上半年股东应占亏损1.3-1.8亿港元。 瑞安房地产上半年股东应占溢利6.18亿元，同比增长37%。上半年录得收入64.31亿元，较2022年同期增加46%。期内溢利按年增长17%至9.13亿元，股东应占溢利亦按年增长37%至6.18亿元。上半年物业销售额增长90%至46.62亿元（2022年上半年：24.49亿元），主要来自上海蟠龙天地的贡献。租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额为15.15亿元，按年增长3%。 龙湖集团上半年股东应占溢利80.6亿元。上半年集团营业额为620.44亿元，同比下降34.56%。其中，集团开发业务收入498.69亿元，开发业务结算毛利率为14.3%。期内合同销售额为985.2亿元，单价为16,987元/平方米。集团服务业务及其他收入为58.4亿元，同比增长13.0%，毛利率为31.9%，较上年同期增长8.3%。截至期末，在管面积約3.5亿平方米。集团净负债率为57.2%，在手现金为724.3亿元。综合借贷总额为2,070.9亿元，平均借贷成本为年利率4.26%；平均贷款年限为7.19年。 中原集团被拖欠佣金逾10亿元。据媒体报导，深圳中原遭多家地产开发商、代理商拖欠佣金超过10亿元，并已经就此提出起诉。被起诉的主要开发商和项目包括佳兆业、恒大、宝能、世茂、龙光、吉祥里，所追讨佣金金额为5.35亿元，其中逾4亿元法院已裁决强制执行，待判决的有逾 1.35亿元。 8月初至今新房成交量跌势持续：截至8月23日，10城/30城月初至今新房成交量环比跌6.9%/2.1%，与去年同期相比则下跌约28.4%/33.1%。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 89.30 10.078 10.847 8.9 8.2 0.42 0.41 5.3 华润置地 1109HK 买入 42.82 31.80 3.789 4.144 7.8 7.1 0.81 0.75 4.7 越秀地产 123HK 买入 11.48 9.35 1.128 1.209 7.7 7.2 0.60 0.62 5.8 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 8.04 1.541 1.604 4.9 4.7 0.62 0.57 5.2 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.13 0.11 35.1 恒基地产 12HK 中性 23.84 21.45 2.265 2.757 9.5 7.8 0.31 0.31 8.5 领展房托 823HK 中性 52.00 38.75 2.706 2.657 14.3 14.6 0.52 0.52 6.7 平均 7.7 7.2 0.49 0.47 10.2 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年8月24日 行业一周表现 年初指数环比%至今% 恒生指数 18,212 -0.8 0.0 香港房地产 4,523 -0.2 -11.4 资产净值折让(%) -62.1 -0.1ppt 香港同业拆借利 3.73 率(1周,%)香港同业拆借利 4.24 率(1月,%)国企指数 6,268 -0.4 1.7 内地房地产 15,359 -4.3 -22.7 资产净值折让(%) -82.9 -0.8ppt 上海同业拆借利 1.80 率(1周,%)上海同业拆借利 1.85 率(1月,%) 资料来源﹕彭博、交银国际预测 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 长实香港油塘亲海駅两周累售53.6亿港元。继长实油塘亲海駅II成本年首个“日光盘”，于推售当天完成全部626个单位销售，上周推售亲海駅I219 个单位并售出209伙。扣除三个单位取消成交，两周累售832伙，套现逾 53.6亿元，平均呎价15,500港元。长实落实于本周六（26日）尽推亲海駅II余下单位，涉及35伙，当中包括28伙复式特色户，四伙分层连天台特色户，以及三伙早前挞订的单位。 香港荃湾油柑头首置地流标，房协承接有关项目。8月23日，香港地政总署公布，卖地表荃湾油柑头“港人首次置业”（首置）用地，由于地价标金未达到政府就该用地所定的底价，所以不接纳所接获的一份标书，该投标者为佳明集团。尽管是次流标，政府认为该用地适合发展首置项目，房屋局将会邀请香港房屋协会承接有关项目并在此用地兴建首置单位。占地约4.9公顷的油柑头用地，邻近私人住宅屋苑丽城花园，可建楼面面积约 104.63万方呎，中标财团将须兴建最少1940伙，单位实用面积不得少于 280方呎，最少七成单位实用面积不少于375方呎。 仲量联行料下半年香港部分新盘放缓推售。仲量联行指上半年落成的私人住宅单位中，截至6月底仅55%已售，较过去五年的平均销售率78%低，并为近四年以来最低。该行指，在普遍买家对楼市抱观望态度下，下半年一手市场需求将仍然受压，发展商将需要设定实际且紧贴市况的价格，甚至低于市价推出，部分项目销情或将放缓，并可能需要延迟推售时间。在疫情受控及有通关的利好因素下，销售率仍持续回落至55%，预计在年内推出的约2万个单位中，只有4,800个单位在今年7月前推出。 一手热销，二手市场购买力受压。过去周末一手市场售出240伙（环比-63%），当中主要包括由长实亲海駅I售出209伙，恒基鲗鱼涌THEHOLBORN6伙及红磡BAKERCIRCLE‧GREENWICH6伙。将军澳日出康城信和置业、嘉华国际及招商局置地合资之凯柏峰III周六推售138伙。截至周四，项目累积收逾1,700张入票，超额逾11倍。另外，远洋集团旗下旺角 千望，周三推出4号价单及更新首三张价单，涉及21伙，折实呎价约 20,190港元，将于周日发售。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得四宗交易 （环比-50%），而50大屋苑过去一周录得54宗成交（环比+2%）。CCL指数环转跌1.54%至162.88点。 投资启示 内地：在销售动力减慢的情况下，我们预计更多房企或会出现资金压力，而支持刚性需求以及提振购买力的政策传导仍需要一定时日。我们预计3季度国企开发商会在土地市场比民企更积极，加上买家的偏好，从而更能抓住房地产市场的购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融 资成本较低的国企，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。另外，政策放宽也带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区 /一线城市布局较多的民企开发商，包括合景泰富（1813HK/买入）。 香港：一手市场仍表现亮丽，认购反应热烈，我们仍然认为新鸿基地产 （16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮 消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商及收租股表现均好于恒指，按周分別跌0.2%及上升0.4%。行业资产净值折让由62.0%扩大至62.1%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 恒隆地产九龙仓新世界鹰君新鸿基 香港收租股香港房地产恒生指数香港置地 嘉里朗廷 冠君房托富豪房托 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (15)(10)(5)05 嘉华信和长和嘉里 太古地产恒生指数香港房地产香港收租股 九龙仓恒隆地产 领展希慎 富豪房托 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (50)(40)(30)(20)(10)010 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:62.1% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (70) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现继续差于中国企业指数，环比跌4.3%。行业资产净值折让扩大至82.9%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 时代中国越秀房托 宝龙粤海置地合生创展国企指数内地房地产SOHO中国 世茂融创禹洲 毅德国际 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) 深国际红星美凯龙越秀地产 保利中国奥园国企指数内地房地产 国瑞融创世茂 恒盛地产 景瑞 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (30)(20)(10)01020(100)(80)(60)(40)(20)020 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:82.9% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 一手热销，二手市场购买力受压。过去周末一手市场售出240伙（环比-63%），当中主要包括由长实亲海駅I售出209伙，恒基鲗鱼涌THEHOLBORN6伙及红磡BAKERCIRCLE‧GREENWICH6伙。将军澳日出康城信和置业、嘉华国际及招商局置地合资之凯柏峰III周六推售138伙。截至周四，项目累积收逾1,700张入票，超额逾11倍。另外，远洋集团旗下旺角 千望，周三推出4号价单及更新首3张价单，涉及21伙，折实呎价约 20,190港元，将于周日发售。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得四宗交易 （环比-50%），而50大屋苑过去一周录得54宗成交（环比+2%）。CCL指数环转跌1.54%至162.88点。 图表7:一手市场销售量图表8:二手市场销售量 (成交套数) 周末:10大主要屋苑(左轴)周:50大主要屋苑(右轴) (成交套数) 800 600 400 200 0 80300 70250 60 50200 40150 30100 20 1050 22年8月 22年9月 22年9月 22年10月 22年10月 22年10月 22年11月 22年11月 22年12月 22年12月 23年1月 23年1月 23年2月 23年2月 23年3月 23年3月 23年4月 23年4月 23年5月 23年5月 23年5