房地产行业周报：穆迪上调内房前景至稳定；香港一手新盘反应热烈

交银国际研究行业更新 房地产周报 2023年5月18日 穆迪上调内房前景至稳定；香港一手新盘反应热烈 内地房地产 穆迪将内地房地产行业前景展望从负面转为稳定。穆迪预计，鉴于销售和资金状况改善，销售进一步下滑的风险较低，融资环境将进一步改善，全国合同销售额将在未来的12个月内趋于稳定。此外，随着融资渠道改善 ，预计未来一年中国公司债违约将会减少。具有国企背景的开发商和财务稳健的民营开发商将在2023年第1季度销售回暖中获益更大。 合景泰富探寻境外债务全面解决方案。5月14日，合景泰富称根据2024 年1月票据的条款，公司未能于强制赎回日期支付该部分本金，将构成违约事件。合景泰富將探寻境外债务状况的全面解决方案，以确保集团可持续经营。公司5月15日公告，7只票据将暂停买卖。另外，合景泰富于5月12日公告，向平安出售三家項目公司之100%股权，总代价约为7.5亿 行业一周表现 年初指数环比%至今% 元（人民币，下同）。 统计局4月數据：投資偏弱，竣工加快。5月16日，国家统计局发布了2023年1-4月份全国房地产數据。全国房地产开发投资35,514亿元，同比下降6.2%。新开工面积31,220万平方米，下降21.2%。竣工面积23,678万平方米，增长18.8%。1-4月份，商品房销售额39,750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。房地产开发企业到位资金45,155亿元，同比下降6.4%。 70大中城市4月價格环比整体涨幅回落。5月17日，国家统计局发布4月份商品住宅销售价格，一/二/三线城市新建商品住宅销售价格环比分別上涨0.4%/0.4%/0.2%（3月分別上涨0.3%/0.6%/0.3%）。新建商品住宅/二手住宅销售价格环比上涨城市分别有62/36个，比上月分别减少2/21个。 5月初至今新房成交量较4月有所回落，但同比仍明显回暖：受5月初节日效应影响，截至5月17日，10城/30城月初至今新房成交量环比收缩11.4%/6.8%，但较去年同期则显著反弹39.7%/19.8% 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 103.00 10.078 10.847 10.2 9.5 0.48 0.47 4.8 华润置地 1109HK 买入 42.82 32.80 3.789 4.144 7.7 7.1 0.80 0.74 4.8 越秀地产 123HK 买入 11.62 9.14 1.142 1.224 7.2 6.7 0.56 0.58 6.2 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 10.14 1.541 1.604 5.9 5.7 0.75 0.69 4.3 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.12 0.11 36.5 恒基地产 12HK 中性 27.80 27.15 2.265 2.757 12.0 9.8 0.40 0.39 7.0 领展房托 823HK 中性 58.41 49.75 2.624 2.696 19.0 18.5 0.71 0.71 5.7 平均 9.0 8.3 0.55 0.53 9.9 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年5月18日 资料来源﹕彭博、交银国际预测 恒生指数 19,727 0.0 0.3 香港房地产 5,097 -2.0 -0.1 资产净值折让(%) -56.6 -0.7ppt 香港同业拆借利率(1周,%) 4.55 香港同业拆借利率(1月,%) 4.57 国企指数 6,716 0.3 0.3 内地房地产 16,856 -6.8 -15.2 资产净值折让(%) -79.8 -1.6ppt 上海同业拆借利率(1周,%) 1.76 上海同业拆借利率(1月,%) 2.14 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 商铺空置率降。5月17日，仲量联行最新数据显示，随着中国内地和中国香港两地通关及经济复苏，香港中环商铺空置率连续两个季度改善，由2022年第3季的11.9%下降至今年3月底的10.5%。中环商铺租金在2023年首季按季回升1.7%。仲量联行预计，市场前景渐趋明朗，近月租务气氛明显好转，相信中环商铺空置率将进一步改善；随着入境旅游逐渐恢复，预计租金亦会在今年下半年显著回升。 中原经纪人指数CSI（住宅售价）跌穿50点。5月17日，中原地产研究部指出，CSI（住宅售价）最新报49.30点，较上周的52.29点下跌2.99点。5月本港银行加息0.125厘至0.25厘后，CSI再向下跌穿50点，连跌2周共 6.03点，显示利率上调及拆息急升，市场情绪由乐观趋向保守，预示短期楼价反复回软，但CSI尚未跌穿45点好淡分界区间下限，楼价仍未有确认转势向下的信号。 一手新盘反應熱烈推動成交上升。过去周末，受惠大型新盘开售，两日录得逾170宗成交，按周反弹约七倍（环比+673%）。二手市场則成交冷清 ，据利嘉阁成交数据，周末10大屋苑只录得5宗交易（环比+25%），50大屋苑过去一周录得68宗成交（环比+10%）。CCL指数环比轉升0.48%至 165.87点。 投资启示 内地：二三线城市销售复苏势头在4-5月份放缓，部份民企仍面对较大现金流压力，我们相信短期民企开发商股价仍然会比较动。我们建议投资者避险并持续关注销售业绩佳、盈利质量好的国企开发商，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。 香港：刚需以及中端一手市场表现亮丽，我们仍然认为新鸿基地产（16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮 5,000港元消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商及收租股表现均差于恒指，环比分別跌2.0%/3.9%。行业资产净值折让由55.9%扩大至56.6%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 恒基太古地产 长和嘉里新鸿基 恒生指数香港房地产香港收租股阳光房托 希慎嘉华 泓富房托冠君房托 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (6)(4)(2)0246 嘉里长和信和 太古地产置富房托恒生指数香港房地产香港收租股 希慎领展鹰君 富豪房托九龙仓 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (30)(20)(10)0102030 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:56.6% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (70) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现差于中国企业指数，环比跌6.8%。行业资产净值折让由78.2%扩大至79.8%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 恒盛地产明发集团中海宏洋 深国际春泉房托国企指数内地房地产 禹洲时代中国 融创远洋地产朗诗地产 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (25)(20)(15)(10)(5)051015 红星美凯龙中海宏洋金轮天地越秀地产华地国际国企指数内地房地产建业地产时代中国 融创佳兆业景瑞 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (80)(60)(40)(20)0204060 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:79.8% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 一手新盘反應熱烈推動成交上升。过去周末，受惠大型新盘开售，两日录得逾170宗成交，按周反弹约七倍（环比+673%）。新地白石角UniversityHill第2B期，首轮价单销售的160伙沽清，并加推206伙，折实均价16,482元，较首张价单贵约百分之2；该项目已截票并收到逾5,200个购楼意向登记，以价单形式发售185伙计算，超额认购逾27倍。华懋集团发展的何文田站瑜一．天海周日 （21日）首轮以价单形式发售90伙及下周一（22日）起招标发售20伙，截至17日下午，该项目已接获约2,000张入票，超额认购约21倍。恒基地产红磡必嘉坊．迎汇，周六推售20伙一房户，价格划一下调约3.5%，折实平均呎价约20,082元。 二手市场成交冷清。周末10大屋苑录得5宗交易（环比+25%），50大屋苑过去一周录得68宗成交（环比+10%）。CCL指数环比轉升0.48%至165.87点。 图表7:一手市场销售量图表8:二手市场销售量 (成交套数) 周末:10大主要屋苑(左轴)周:50大主要屋苑(右轴) (成交套数) 800 600 400 200 0 80300 70250 60 50200 40150 30100 20 1050 21年5月 21年6月 21年7月 21年8月 21年9月 21年10月 21年10月 21年11月 21年12月 22年1月 22年2月 22年3月 22年4月 22年5月 22年6月 22年7月 22年8月 22年9月 22年10月 22年10月 22年11月 22年12月 23年1月 23年2月 23年3月 23年4月 23年5月 00 22年5月 22年5月 22年6月 22年6月 22年7月 22年7月 22年8月 22年8月 22年9月 22年9月 22年10月 22年10月 22年10月 22年11月 22年11月 22年12月 22年12月 23年1月 23年1月 23年2月 23年2月 23年3月 23年3月 23年4月 23年4月 23年5月 23年5月 资料来源:本地新闻、交银国际资料来源:本地新闻、交银国际 图表9:中原城市领先指数（CCL）图表10:HIBOR/LIBOR 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 165.87 191.34 (%)利息差一个月HIBOR(%)一个月LIBOR(%)5.5 4.5 3.5 2.5 1.5 0.5 -0.5 2001/07/29 2002/06/30 2003/06/01 2004/05/02 2005/04/10 2006/03/12 2007/02/11 2008/01/13 2008/12/14 2009/11/15 2010/10/17 2011/09/18 2012/08/