房地产周报：9月内地百强房企销售回稳；香港首3季用地供应已达标八成

交银国际研究 行业更新 2023年10月6日 房地产周报 9月内地百强房企销售回稳；香港首3季用地供应已达标八成 内地房地产 9月百强房企销售回稳。根据克尔瑞的初步数据，9月内地前百开发商合同销售额环比好转，9月全口径销售总额环比上涨17%至4,419亿元人民币，前九个月合同销售总额则同比下跌12.3%至46,567亿元。26家上市开发商的9月销售额环比上升19%，主要由于销售均价显着上涨（环比+16%）。首九个月，26家开发商销售表现分化，与去年同期相比，国企合同销售普遍上升0-30%，而民企则全线下跌约30-50%。在前50的房企中，前九个月国企合同销售额市占率维持在约66%。 融创境外债重组获中国香港法院批准。10月5日，融创中国境外债重组计划上午在中国香港法院进行聆讯，已获法院批准。融创上月的债权人会议已通过相关方案，合共2,019名债权人投票，债权人数通过比率为99.75%， 行业一周表现 年初指数环比%至今% 债务总额通过比率为98.3%。今次获香港法院批准，成为首家扫除相关障碍的主要内房企，同业如中国恒大等，仍在寻求可行的债务重组路线图。 荣盛发展两笔境外债券展期获通过。荣盛房地产发展发布公告，指公司通过境外间接全资子公司在境外发行债券，并在新加坡交易所挂牌上市，两笔债券分别为2023年3月16日到期的存续1.99亿美元、票息9.5%的债券和2024年9月17日到期的存续5.31亿美元、票息9.5%的债券。根据投票结果，展期方案获得投资者的高票通过，其中披露的所有违约和违约事件均已被豁免。 恒大系复牌。中国恒大、恒大物业10月2日晚间公告，该公司董事会认为公司目前不存在需要公布的其他内幕消息。两家公司已向联交所申请由2023年10月3日恢复买卖公司股份。 招商蛇口完成向特定对象发行7.2亿股。招商局蛇口发布，完成以每股人民币11.81元人民币的发行价格向包含招商局投资发展在内的十三名特定对象发行A股股票719,729,043股，募集资金总额为约人民币85亿元，扣减发行费用实际募集资金净额约人民币84.28亿元，将用于项目项目开发、补充流动资金及偿还债务。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 83.60 10.078 10.847 8.3 7.7 0.39 0.38 5.9 华润置地 1109HK 买入 42.82 30.00 3.789 4.144 7.4 6.8 0.76 0.71 5.0 越秀地产 123HK 买入 11.48 8.72 1.128 1.209 7.2 6.7 0.56 0.58 6.2 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 7.49 1.541 1.604 4.5 4.4 0.58 0.53 5.5 恒基地产 12HK 中性 23.84 20.20 2.265 2.757 8.9 7.3 0.30 0.29 9.4 领展房托 823HK 中性 52.00 36.65 2.706 2.657 13.5 13.8 0.50 0.49 7.5 平均 8.3 7.8 0.52 0.50 6.6 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年10月5日收盘价 资料来源﹕彭博、交银国际预测 恒生指数 17,196 -9.9 香港房地产 4,276 2.5 -16.2 资产净值折让(%) -64.4 0.8ppt 香港同业拆借利率(1周,%)香港同业拆借利率 4.914.93 (1月,%)国企指数 5,883 -3.0 -9.0 内地房地产 15,137 -0.8 -23.8 资产净值折让(%) -84.2 -0.1ppt 上海同业拆借利率(1周,%)上海同业拆借利率 2.202.29 (1月,%) 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 港府本季度计划推一住宅地招标，首3季用地供应已达标八成。10月4日，香港发展局局长宁汉豪公布十月至十二月（本财政年度第3季）卖地计划。期内不会推出商业用地招标，而住宅用地则有大屿山长沙住宅地，提供110个单位。而港铁会推出东涌东站一期招标，提供1,200单位，连同市建局提供的1,450个单位，和7个完成地契修订的重建项目，本季共提供 3,200个单位。而今财年首3季共提供10,151个单位，接近全年目标的八成，发展局局长对达成目标乐观。另外，宁汉豪称，今季度无商业地推出，是看到商业楼面空置率平均达到10%以上，现时减缓推售商业用地。 房屋局和发展局与地产代理商会晤商讨楼市政策。商会建议主要包括：其一，可检视现时住宅辣招税，其中可率先处理豁免买家印花税（BSD），以及减免港人购买第二层楼的楼价15%双倍印花税（DSD）；另一建议则是调整额外印花税，从而增加成交流转性，避免大量购买引发投机之风，以符合现今市场状况。 21BORRETTROAD再录成交。长实集团（1113HK）港岛半山21BORRETTROAD，于今年7月中止将项目售予新加坡华瑞资本后首录成交。9月29日招标发售1伙四房单位，为20楼2号，实用面积2,154方呎，以逾1.8亿 港元连两个车位沽出，呎价约83,937元。 国庆假期新盘推售减少，二级成交环比轻微反弹。因应国庆假期周末缺乏大型新盘销售，本周末只录得13宗一手成交，较上周的57宗下跌77%。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得2宗交易（环比-50%），而50大屋苑过去一周录得50宗成交（环比+14%）。CCL指数连跌七周，环比跌0.46%至 158.12点。 投资启示 内地：在密集支持政策出台下，我们预计改善性需求购买力会得到提振。我们看见9月销售额在一、二线城市回稳，我们预计销售气氛以及项目去 化会在4季度改善。我们相信销售业绩较好且融资成本较低的国企会长期领先大盘，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。另外，我们建议投资者关注政策放宽带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区/一线城市布局较多的开发商。 香港：我们仍然认为新鸿基地产（16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港收租股及开发商表现均好于恒指，按周分別上升0.2%及2.5%。行业资产净值折让由65.1%收窄至64.4%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 新鸿基新世界信和嘉里 恒隆地产香港房地产香港收租股恒生指数 嘉华长和鹰君 阳光房托香港置地 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (8)(6)(4)(2)0246 长和信和 冠君房托 嘉里嘉华 恒生指数香港房地产香港收租股 新世界朗廷领展希慎 富豪房托 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (50)(40)(30)(20)(10)0 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 20 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:64.4% 0 0) 0) 0) (2 (4 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 23年8月 (80) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现好于中国企业指数，环比跌0.8%。行业资产净值折让扩大至84.2%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 景瑞建业地产 国瑞合景泰富 融创内地房地产国企指数当代置业明发集团中骏集团中国奥园 阳光100中国 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) 保利越秀地产深国际中海宏洋汇贤房托国企指数 内地房地产中国奥园 阳光100中国 世茂恒盛地产 景瑞 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (25)(20)(15)(10)(5)051015(100)(80)(60)(40)(20)020 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:84.2% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 23年8月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 国庆假期新盘推售减少，二级成交环比轻微反弹。因应国庆假期周末缺乏大型新盘销售，本周末只录得13宗一手成交，较上周的57宗下跌77%。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得2宗交易（环比-50%），而50大屋苑过去一周录得50宗成交（环比+14%）。CCL指数连跌数周，环比跌0.46%至 158.12点。 图表7:一手市场销售量图表8:二手市场销售量 (成交套数) (成交套数) 800 600 400 200 0 周末:10大主要屋苑(左轴)周:50大主要屋苑(右轴) 80 70 60 50 40 30 20 10 22年10月 22年10月 22年10月 22年11月 22年11月 22年12月 22年12月 23年1月 23年1月 23年2月 23年2月 23年3月 23年3月 23年4月 23年4月 23年5月 23年5月 23年5月 23年6月 23年6月 23年7月 23年7月 23年8月 23年8月 23年9月 23年9月 23年10月 21年10月 21年10月 21年11月 21年12月 22年1月 22年2月 22年3月 22年4月 22年5月 22年6月 22年7月 22年8月 22年9月 22年10月 22年10月 22年11月 22年12月 23年1月 23年2月 23年3月 23年4月 23年5月 23年6月 23年7月 23年8月 23年9月 23年10月 0 300 250 200 150 100 50 0 资料来源:本地新闻、交银国际资料来源:本地新闻、交银国际 图表9:中原城市领先指数（CCL）图表10:HIBOR/LIBOR 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 158.12 191.34 (%)利息差一个月HIBOR(%)一个月LIBOR(%)6.5 5.5 4.5 3.5 2.5 1.5 0.5 2001/07/29 2002/07/07 2003/06/15 2004/05/23 2005/05/08 2006/04/16 2007/03/25 2008/03/02 2009/02/08 2010/01/17 2010/12/26 2011/12/04 2012/11/11 2013/10/20 2014/09/28 2015/09/06 2016/08/14 2017/07/23 2018/07/01 2019/06/09 202