房地产周报：联储局暂缓加息，香港一手房热卖

交银国际研究行业剖析 房地产周报 2023年6月15日 联储局暂缓加息，香港一手房热卖 内地房地产 70城住宅销售价格整体环比涨幅回落。5月份70个大中城市一/二/三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%/0.2%/0.0%(4月：0.4%/0.4%/0.2%)。一/二/三线城市二手住宅销售价格环比转跌，分别为- 0.4%/-0.3%/-0.2%(4月：0.2%/0.0%/0.0%)。新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个，分别减少16个和21个。另外，1-5月份全国房地产开发投资45,701亿元，同比下降7.2%（前四月：- 6.2%），房地产开发企业到位资金55,958亿元，同比下降6.6%（前四月： -6.4%）。 融创公布境外债重组进展。6月13日，融创中国控股有限公司公告，境外债重组方案已获得约87%债权人支持。公告显示，融创拟上调强制可转换 行业一周表现 年初指数环比%至今% 债券的最高限额，由17.5亿美元上调至22亿美元，而融创强制可转换债券头部转股价由每股10港元降低至6港元，强制可转换债券最低转股价由每股4.58港元降低至每股4港元，融创服务最低换股价由每股17港元降低至13.5港元。并且，债权人小组已签署承诺认购不少于8亿美元的强制可转换债券，约占债权人小组现有债权总额的25%。 龙光债务重组最新进展。6月8日举行了离岸私募债持有人电话会，表示可能会在重组方案中纳入部分债转股选项，股权化部分约占30%。同时，将在资产池中再增加约15个投资物业项目，从龙光此前提出的6个增加到21-22个项目，池中资产出售后的剩余现金将被用于支付重组款项。 央行下调利率10基点至1.90%。6月13日上午，中国人民银行发出公告，为维护银行体系流动性合理充裕，人民银行以利率招标方式开展了20亿元7天期逆回购操作，中标利率为1.90%，较上一交易日下降10个基点，为去年8月中旬以来首次下调。此外，按照以往的操作模式，逆回购操作 中标利率下降，会带动MLF和LPR的下调。 6月初至今新房成交量进一步走弱：截至6月14日，10城/30城月初至今新房成交量环比+8.9%%/-2.1%%，但与去年同期相比则下跌约15.8%/15.8%。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 101.60 10.078 10.847 10.1 9.4 0.48 0.46 4.9 华润置地 1109HK 买入 42.82 34.10 3.789 4.144 8.2 7.5 0.85 0.79 4.5 越秀地产 123HK 买入 11.48 9.46 1.128 1.209 7.7 7.1 0.60 0.62 5.8 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 10.54 1.541 1.604 6.3 6.0 0.80 0.73 4.0 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.12 0.11 35.7 领展房托 823HK 中性 52.00 45.35 2.706 2.657 16.8 17.1 0.61 0.61 6.0 恒基地产 12HK 中性 27.80 23.70 2.265 2.757 10.5 8.6 0.35 0.34 8.0 平均 8.6 8.1 0.54 0.52 9.8 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年6月15日 资料来源﹕彭博、交银国际预测 恒生指数 19,829 3.0 1.7 香港房地产 5,013 -0.8 -1.0 资产净值折让(%) -58.1 -0.5ppt 香港同业拆借利率(1周,%) 4.30 香港同业拆借利率(1月,%) 4.75 国企指数 6,773 3.9 1.9 内地房地产 17,662 +2.2 -13.0 资产净值折让(%) -79.2 0.3ppt 上海同业拆借利率(1周,%) 1.84 上海同业拆借利率(1月,%) 2.00 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 联储局暂缓加息。6月15日，美国联储局议息后维持利率不变，目标区间仍维持在5厘至5.25厘。另外，会后公布的位图预示，今年底基准利率将升至5.6厘，较现时水平高50个基点，反映有可能再加息两次，每次加幅 0.25厘。香港金管局维持贴现窗基本利率在5.5厘不变，而香港主要银行也宣布最优惠利率将维持在现水平不变。 港府公布私人参建资助房屋计划细节命名为「乐建居」。6月13日，房屋局举办“乐建居”私人兴建资助出售房屋先导计划发布会。计划会分两种模式，一种是由政府推出土地招标，让发展商投标，预计陆续推出3幅土 地，其中1宗今年年底推出，位于东涌，另一块2024年初推出，位于柴湾。另一种是发展商改划旗下私人土地，政府将提供补地价优惠，住宅项目补市场价三分之一，非住宅项目按完整地价。两种模式，政府都不会回购，销售时需折扣6.5折，在一定时限内一次性推出，并要求单位实用面 积不低于26平方米，至少70%项目实用面积大于34.8平方米。 美联料港全年楼价升约10%至15%。6月14日，美联物业住宅部行政总裁指出，今年内地和香港全面通关，带动上半年香港楼市价量齐升，相信下半年加息期将结束，加上复常带来的经济效应，相信后市将重拾上升动力，维持全年楼价升约10%至15%的预测。美联物业并预料下半年利淡因素逐渐消散，并现四大利好因素，包括经济向好、物业租金回升、逾3万个购买力待释放，以及利率见顶等，支持楼市重拾上升动力，预计随着内地生及专才的数量持续增加，今年租金有望按年升8%至10%。 港岛区逾1年半以来首个项目开售。庄士中国发展的鸭脷洲单幢盘弦岸推出首张价单，涉及50伙，折实平均呎价约26,862港元，较毗邻于两年前开价的楼盘首批高约6%。新鸿基地产的屯门兆康NOVOLAND第2A期，周二（13日）公布将于周六（17日）作次轮销售，推售223伙，折实平均呎价14,145港元。华懋集团发展的何文田站瑜一．天海，周二（13日）上载最新销售安排，落实于周六（17日)以价单形式发售66伙及下周一（19日）招标出售24伙。 一手热卖，二手市场成交冷清。过去周末录得约210宗成交，按周上升11倍，当中新地屯门兆康NOVOLAND第2A期上周六展开首轮销售，以价单形式发售188伙，获即日沽清。据利嘉阁数据，周末10大屋苑录得4宗交易（环比+33%），50大屋苑过去一周录得57宗成交（环比-21%）。CCL指数环比下跌0.04%至166.82点。 投资启示 内地：2季度房地产销售数据和最新公布的5月行业数据，加大市场对房地产市场寛松政策预期，我们预期估值较低以及资产质量较佳的民企，如合景泰富（1813HK/买入）及雅居乐（3383HK/买入），短期重估空间较大。相对避险的投资者仍可持续关注销售业绩佳、盈利质量好的国企开发商，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。 香港：刚需以及中端一手市场表现亮丽，我们仍然认为新鸿基地产（16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮 5,000港元消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商以及收租股表现均落後于恒指，环比下跌0.8%/0.7%。行业资产净值折让由57.7%扩大至58.1%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 恒基太古地产 长和嘉里新鸿基 恒生指数香港收租股香港房地产阳光房托 希慎嘉华 泓富房托冠君房托 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (6)(4)(2)0246 嘉里长和信和 太古地产置富房托恒生指数香港房地产香港收租股 希慎领展鹰君 富豪房托九龙仓 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (30)(20)(10)0102030 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:58.1% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (70) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现差于中国企业指数，环比漲2.2%。行业资产净值折让由79.5%收窄至79.2%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 恒盛地产明发集团中海宏洋 深国际春泉房托国企指数内地房地产 禹洲时代中国 融创远洋地产朗诗地产 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (25)(20)(15)(10)(5)051015 红星美凯龙中海宏洋金轮天地越秀地产华地国际国企指数内地房地产建业地产时代中国 融创佳兆业景瑞 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (80)(60)(40)(20)0204060 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:79.2% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 一手熱賣，二手市场成交冷清。过去周末仅录得約210宗成交，按周上升11倍，當中新地屯門兆康NOVOLAND第2A期上周六展開首輪銷售，以價單形式發售188伙，獲即日沽清。据利嘉阁数据，周末10大屋苑录得4宗交易（环比+33%），50大屋苑过去一周录得57宗成交（环比-21%）。CCL指数环比下跌0.04%至166.82点。 图表7:一手市场销售量图表8:二手市场销售量 (成交套数) 周末:10大主要屋苑(左轴)周:50大主要屋苑(右轴) (成交套数) 800 600 400 200 0 80300 70250 60 50200 40150 30100 20 1050 22年6月 22年6月 22年7月 22年7月 22年8月 22年8月 22年9月 22年9月 22年10月 22年10月 22年10月 22年11月 22年11月 22年12月 22年12月 23年1月 23年1月 23年2月 23年2月 23年3月 23年3月 23年4月 23年4月 23年5月 23年5月 23年5月 23年6月 21年6月 21年7月 21年8月 21年9月 21年10月 21年10月 21年11月 21年12月 22年1月 22年2月 22年3月 22年4月 22年5月 22年6月 22年