中国香港房地产行业更新：内地买家推动3月一手房销售火爆240416

交银国际研究行业更新 中国香港房地产行业 行业评级同步 2024年4月16日 内地买家推动3月一手房销售火爆 我们上周组织了一次中国香港房地产考察团，参观了三个已竣工且仍在销售的住宅项目、正在开发的启德体育园地块，并与中国香港最大房地产代理机构之一美联物业的行业专家举行了午餐会。以下是我们主要发现： 内地买家推动一手市场反应热烈。根据美联物业数据，2024年2月28日至3月31日期间，共售出4,235套单位，相当于每天128套，比2024年 1月1日至2月27日放松之前的时期日均成交增加了11倍。2024年3月 的成交量和销售金额分别是1998年和1996年以来最高的月份。另外，24 年3月售出的单位主要为1-2室单位，美联估计约50-70%的买家來自内地。另外，住宅价格自2021年底以来的峰值累计下跌约25%后，但在成交量上升后开始趋于稳定，在4月第一周按月环比上涨1.7%，美联同時预计2024年房价将同比上涨6-8%。 对较小的住宅单位更有利。我们走访了三个面向不同类型需求的住宅项目，包括面向豪华高端客户的鸭脷洲凯玥、面向基本家居需求的启德维港1号以及面向当地家庭扩张和升级需求的鲤鱼门KOKOHILLS。政策放宽后，戶型较小的启德一号维多利亚已售出逾250伙，成为政策放宽后3月最畅销项目（以单位数量计）。同时，开发商更愿意根据市场价格情况调整价格，政策放宽后可实现较高的去化率。另一方面，鉴于库存压力较高，开发商目前仍以追求销量为第一，而不是提高售价。 启德体育园将成为未来重要的国际赛事场地。该体育公园主要包括一个拥有超过50,000个座位的主场館、约600,000平方英尺及设有234家商店的零售館、一个10,000个座位的室内体育场、一个5,000个座位的公眾运动场、儿童游乐场和海滨餐饮区。随着容量、配套设施和交通网络的完善，新世界期望体育公园成为主要的国际体育娱乐赛事场地和当地社区热门的休闲设施。 在库存水平下降之前价格保持稳定。在我们走访和与销售人员讨论中，我们注意到开发商可以通过灵活的定价策略实现高销量。我们相信，在高利率环境下，开发商仍会努力获得更多销售收入，以降低负债率。与此同时 ，我们预计2024年价格将基本保持稳定，直到开发商的竣工库存水平降下。我们对行业维持与市场同步的评级。2024下半年关键催化剂：(一)高成交量是否维持以快速降低竣工库存水平、(二)美联储降息时间和(三)二手住宅价格变化。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23FY24EFY23FY24EFY23FY24EFY23 (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 110.10 71.30 8.243 8.679 8.7 8.2 0.34 0.34 6.7 领展房托 823HK 买入 48.70 32.25 2.706 2.657 11.9 12.1 0.44 0.43 8.0 新世界发展 17HK 买入 15.80 8.00 2.431 1.281 3.3 6.2 0.10 0.10 28.2 恒基地产 12HK 中性 23.84 23.45 2.005 2.245 11.7 10.4 0.35 0.35 7.5 平均 8.9 9.3 0.31 0.30 12.6 资料来源：FactSet(未评级为一致预测)、交银国际预测(覆盖公司) 行业与大盘一年趋势图 行业表现恒生指数 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 4/238/2312/23 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 成交增加、价格趋稳 美联专家午宴要点-內地买家推动一手市场反响热烈： 日均成交量增长11倍。根据美联物业2024年第一季度市场统计，2024年2月28日至3月31日（政策放宽后）一手市场共售出4,235套，而2024年1月1 日至2月27日（政策放宽前）仅售出626套。按日比较，放松后期间每天约有128宗，比放宽前增加了11倍。美联物业专家表示，2024年3月的成交量和销售金额分别是1998年和1996年以来最高的月份。 预计2024年內地买家成为主要买家。此外，根据美联物业统计，在政策放松后，一手市场售出的单位中约有60%是1-2室单位，而约50-70%的买家来自內地。与往年相比，2022年和2023年內地买家将分别占一手住宅市场的18.7%和37.0%。美联物业预计2024年，內地买家将占一手市场交易金额約50-60%。 住宅价格趋于稳定。住宅物业价格在政策放松后开始企稳，4月第一周按月环比上涨1.7%，此前房地产价格较2021年末的峰值累计下跌约25%，我们认为这主要是由于交易量增加和市場反应热烈導致買家情绪有所改善。美联同時预计2024年房价将同比上涨6-8%。 尽管销量高，预计保守的定价策略将持续。根据美联物业数据，截至2024年2月底，短期供应的总数约为4.95万套，包括已推出但未售出的約2.05万套，以及已获预售许可但尚未推出的約1.98万套，另有9,200个单位正在等待预售同意书的批准。即使在交易量非常高的情况下，美联预计开发商仍将继续追求销量，而不是因銷售量提升而大幅提高售价。 政策放松后，一手市场小户型反响较好，对豪宅影响较少 我们走访了三个项目，走访了三个面向不同类型需求的住宅项目，包括面向豪华高端客户的鸭脷洲凯玥、面向基本家居需求的启德维港1号和面向本地家庭扩张和升级需求的鲤鱼门KOKOHILLS。 政策放宽后，启德一号维多利亚已售出逾250伙，成为2024年3月最畅销项目 （以单位数量计）。通过与项目人员的讨论，我们注意到更愿意根据市场价格情况调整价格的开发商，可在政策放松后获得较高的去化率。另外，小户型，如一、两房户型，一般较售买家欢迎。 1.鸭脷洲凯玥 该项目位于港岛南之鸭脷洲利南道，靠近南港岛线海怡半岛站，步行至地铁站约10分钟。项目定位面向高端客户群，单位面积最小为1,393平方呎，此前成交单价约在港元4-5万/平方呎。项目在2023年1月首次销售，但面对市场波动，只去化了个单位。另一方面，据销售人员介绍，在政策放宽后，虽然还没有带来成交，但访客来访量上升了约3-4倍。 图表1:鸭脷洲凯玥项目主要资料 开发商 龙光/合景泰富 地址 港島鸭脷洲利南道66号 物业类型 住宅 交通配套 步行至南港岛线海怡半岛站约10分钟 位置图建筑面积(平方呎) 762,091 总地价(港元百万元) 16,855 平均楼面地价(港元/平方呎) 22,117 可售套数 295套 户型 1,393–9,663平方呎，3–5房 车位 311 首次开盘 2023年1 近期单价 ~港元39,000–50,000/平方呎 物管费 港元5.5元/平方呎/月 资料来源：公司资料、Google、交银国际 图表2:鸭脷洲凯玥外观图表3:鸭脷洲凯玥平台設施–室外游泳池 资料来源：公司资料、交银国际资料来源：公司资料、交银国际 图表4:鸭脷洲凯玥會所設施图表5:鸭脷洲凯玥样板间 资料来源：公司资料、交银国际资料来源：公司资料、交银国际 2.启德维港1号 该项目位于九龙启德跑道区中心，公交车程约10分钟可到达屯马线启德/宋皇 台站。项目定位主要面向基础刚需客户群，户型为1-3房，单位面积由329至 1,793平方呎，1–2房单位占比约75%，此前成交单价约在港元1.8万-2.2万/平方呎。项目在2021年7月首次销售，在政策放宽前销售约700多套，去化约66%。但在政策放宽后一个月，已卖出超过250套，成为2024年3月全市场一手销售冠军。另外，据销售人员介绍，在政策放宽后的一个月的成交当中，內地买家的比例高达~80%。 图表6:启德维港1号项目主要资料 开发商 中国海外 地址 启德承丰道21号 物业类型 住宅 交通配套 公交车程约10分钟可到达屯马线启德/宋皇台站 位置图建筑面积(平方呎) 328,459 总地价(港元百万元) 4,273 平均楼面地价(港元/平方呎) 13,009 可售套数 1,059套 户型 329–1,793平方呎，1–3房，1/2房佔75% 车位 168 首次开盘 2021年7 近期单价 ~港元18,000–22,000/平方呎 物管费 港元4.9元/平方呎/月 资料来源：公司资料、Google、交银国际 图表7:维港1号样板间图表8:维港1号样板间 资料来源：公司资料、交银国际资料来源：公司资料、交银国际 图表9:维港1号样板间景观图表10:维港1号交通配套 资料来源：公司资料、交银国际资料来源：公司资料、交银国际 3.鯉魚門KokoHills 该项目位于东九龙鲤鱼门，步行约10分钟可到达观塘线蓝田站。项目定位主 要面向家族客户以及改善性客户群，户型主要为1-4房，单位面积由366至 2,024平方呎，2–3房单位占比约8成，约5-6成单位可享维港景色。项目在 2020年7月首次销售，此前成交单价约在港元2.1万-2.3万/平方呎。 图表11:鯉魚門KokoHills项目主要资料 开发商 会德丰 地址 鲤鱼门高岭道3号 物业类型 住宅 交通配套 步行约10分钟可到达观塘线蓝田站 位置图建筑面积(平方呎) 826,561 总地价(港元百万元) 6,388 平均楼面地价(港元/平方呎) 7,728 可售套数 1,311套 户型 366–2,024平方呎，1–4房，2/3房佔~80% 车位 413 首次开盘 2020年7 近期单价 ~$21,000–23,000/平方呎 物管费 港元5.4元/平方呎/月 资料来源：公司资料、Google、交银国际 图表12:鯉魚門KokoHills样板间图表13:鯉魚門KokoHills样板间维港景观 资料来源：公司资料、交银国际资料来源：公司资料、交银国际 图表14:鯉魚門KokoHills外观图表15:鯉魚門KokoHills电梯大堂 资料来源：公司资料、交银国际资料来源：公司资料、交银国际 启德体育园料将成为未来主要国际赛事场地 新世界发展于2018中标该项目，负责建造并拥有项目经营权，合约期为25年，包括4-5年之设计兴建期和20年营运期，政府会负责约300亿港元之建筑费用。体育园包括各种娱乐、零售和体育元素，主要有一个拥有超过5万个座位的主场馆(配有开合式天幕及可以移动草皮)、约70万平方呎的零售部分(234个商铺)、10,000个座位的室内体育馆、5,000个座位的户外公众运动场、儿童游乐场和海滨餐饮区。 项目整体预料于2024年底落成并启用，而主场馆在试营运后，预料可在2025 年开始举办大型国际赛事。当中，已规划的主要的活动包括2025年的全国运动会中国香港区的部份赛事以及香港国际7人榄球赛。另外，零售部份新世界交由K11招商营运，现时预出租率已达70%。 随着主场馆的容量相对香港大球场有明显的提升和配套设施的增加，我们预计启德体育园将成为未来主要国际赛事场地。另外，园区拥有多元化娱乐、零售和餐饮元素，我们相信项目会成为本地社区热门的休闲设施之一。 图表16:启德体育园规划模型图表17:启德体育园主场舘外观 资料来源：公司资料、交银国际资料来源：公司资料、交银国际 图表18:启德体育园主场舘內部接近完工图表19:启德体育园公众运动场 资料来源：公司资料、交银国际资料来源：公司资料、交银国际 图表20:启德体育园零售館 资料来源：公司资料、交银国际 图表21:启德体育园项目主要资料 开发商 地址