房地产行业周报（2024年第21周）：多地下调首付比例及贷款利率

本周板块回顾：本周申万房地产指数下跌5.26%，沪深300指数较上周下跌2.08%，板块跑输沪深300指数3.18pct，在31个板块中排第30位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积200万平米，环比-5.4%，同比-35.6%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积49万平米，环比-7.6%，同比-27.1%；二线城市商品房成交面积107万平米，环比-6.4%，同比-40.3%；三线城市商品房成交面积44万平米，环比+0.2%，同比-31.2%。我们重点监测的14城二手房成交面积185万平米，环比-7.6%，同比-4.4%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积39万平米，环比-13.6%，同比+10.4%；9个二线城市二手房成交面139万平米，环比-4.8%，同比-6.5%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比-23.3%，同比-27.3%。 本周行业新闻跟踪：央行取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限，同步下调公积金贷款利率，下调商业性个人住房贷款首付比例；住建部要求打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。 重点公司跟踪：本周我们重点跟踪的房企中，新城控股共发行13.6亿一般中期票据。 投资建议：自“517”新政后，多地跟随下调首付比例、公积金贷款利率。虽然目前行业仍在调整，但我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 1第21周板块行情回顾 1.1第21周行业指数表现 本周（2024/5/17~2024/5/23）申万房地产指数下跌5.26%，沪深300指数较上周下跌2.08%，板块跑输沪深300指数3.18pct，在31个板块中排第30位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第21周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：新华联、特发服务、我爱我家、渝开发、城建发展；跌幅排名前5位的个股分别为：海南高速、空港股份、京投发展、南都物业、广汇物流。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/5/17~2024/5/23）30大中城市商品房成交面积200万平米，环比-5.4%，同比-35.6%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积49万平米，环比-7.6%，同比-27.1%；二线城市商品房成交面积107万平米，环比-6.4%，同比-40.3%；三线城市商品房成交面积44万平米，环比+0.2%，同比-31.2%。 今年截止目前（2024/5/23）30大中城市商品房成交面积3426万平米，同比-41.2%； 其中一线城市商品房成交面积881万平米，同比-36.1%；二线城市商品房成交面积1817万平米，同比-42.3%；三线城市商品房成交面积727万平米，同比-44.2%。 5月截止目前（2024/5/23）30大中城市商品房成交面积550万平米，同比-39.3%； 其中一线城市商品房成交面积137万平米，同比-33.8%；二线城市商品房成交面积287万平米，同比为-44.8%；三线城市商品房成交面积126万平米，同比-29.3%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/5/17~2024/5/23）我们重点监测的14城二手房成交面积185万平米，环比-7.6%，同比-4.4%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积39万平米，环比-13.6%，同比+10.4%；9个二线城市二手房成交面139万平米，环比-4.8%，同比-6.5%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比-23.3%，同比-27.3%。 今年截止目前（2024/5/23）我们重点监测的14城二手房成交面积3084万平米，同比-15.5%；其中，2个一线城市二手房成交面积650万平米，同比-11.4%；9个二线城市二手房成交面积2304万平米，同比-15.7%；3个三四线城市二手房成交面积130万平米，同比-27.7%。 5月截止目前（2024/5/23）我们重点监测的14城二手房成交面积519万平米，同比-9.6%；其中，2个一线城市二手房成交面积110万平米，同比+7.2%；9个二线城市二手房成交面积388万平米，同比-12.1%；3个三四线城市二手房成交面积20万平米，同比-30.4%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/5/17~2024/5/23）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为-17.6%、+6.6%、-6.1%、-23.2%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为-51.8%、-10.2%、-19.0%、-31.8%。二手房市场本周北京成交面积环比-37.9%，同比-36.9%；深圳成交面积环比-47.4%，同比-16.0%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年4月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交571亿元、351亿元、243亿元、246亿元，同比分别-11.4%、-11.4%、-20.8%、+27.6%，环比分别-10.1%、-9.8%、-3.3%、+8.2%。 图10.一线城市二手房月度成交金额（亿元） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/5/17~2024/5/23）我们重点监测的14个二线城市中，除杭州、宁波、无锡成交环比+44.7%、+28.7%、+30.4%外，其余城市新房成交环比均下跌，其中福州、济南跌幅超过40%，分别为-40.4%、-46.0%。与去年同期相比，所有城市同比均下跌，其中南京、济南、武汉、苏州、东莞跌幅超过50%，分别为-50.6%、-50.8%、-51.0%、-55.3%、-64.9%。二手房市场方面，南京、南宁、杭州环比分别上涨104.0%、36.0%、5.6%，其余城市均下跌，其中成都、东莞、佛山、青岛、苏州、厦门分别下跌-14.0%、-12.1%、-14.7%、-29.9%、-16.6%、-6.3%。同比方面，除杭州、南宁同比上涨69.4%、13.9%外，其余城市均下跌，其中苏州同比跌幅最大，为-27.6%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/5/17~2024/5/23）我们重点监测的13个三四线城市中，泉州环比涨幅最大，为+165.5%，莆田环比跌幅最大，为-50.5%。同比表现方面，除韶关、温州、扬州同比分别上涨28.9%、4.6%、15.7%外，其余城市同比均下跌，其中惠州、金华、莆田、绍兴、泰安同比跌幅超过50%，分别为-52.8%、-65.3%、-60.2%、-54.2%、-73.1%。二手房市场上，江门、金华、扬州本周成交环比分别-6.0%、-47.4%、-18.8%，同比分别为+7.8%、-58.0%、-21.7%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/5/17~2024/5/23）一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房库存面积环比分别+0.0%、+1.2%、+0.3%、+0.1%，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为28.94个月、8.69个月、24.81个月和22.38个月。我们跟踪的4个二线城市，南京、福州、杭州、苏州新房库存面积环比分别-0.8%、-1.0%、+1.2%、-0.2%；从去化周期来看，南京去化周期最长，为29.44个月；福州、杭州、苏州的去化周期分别为18.05个月、4.9个月和24.04个月。我们跟踪的3个三四线城市，莆田、泉州、温州新房库存面积环比分别为-0.3%、-0.2%、+0.2%；去化周期分别为98.91个月，289.50个月和25.84个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 近期一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 近期二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 近期三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 统计局：4月份各线城市商品住宅销售价格继续下行 5月17日，国家统计局发布数据显示，2024年4月份，房地产市场继续调整，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。 央行：取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限 5月17日，中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知。中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：为落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，现就调整商业性个人住房贷款利率政策有关事项通知如下：一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。 住建部：打好商品住房项目保交房攻坚战防范处置烂尾风险 5月17日下午，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，党中央、国务院高度重视房地产工作。4月30日，中央政治局会议强调，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。 一是打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。三是推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。四是妥善处置盘活存量土地。 目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。 自然资源部：地方收回存量土地用于保障性住房建设应量力而行 5月17日下午，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。会上，自然资源部副部长刘国洪表示，自然资源部准备出台政策，明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。这些土地收回、收购以后，用于建设保障性住房，还可以用于建设公