2023年上半年北京房地产市场回顾

2023年 北京房地产 市场回顾 上半年 CBRE 新兴区域成写字楼去化主力零售物业及新经济 地产投资升温 2023年上半年，写字楼市场TMT、能源 基建类需求向好，新兴区域成全市去化主力；零售物业市场供给侧去旧迎新，客流复苏带动市场活力，租金止跌回稳；仓储物流市场北京新租需求及租金涨幅放缓，廊坊需求起势，未来京津廊各子市场表现更趋分化；商务园区市场TMT重返季内新租主力需求，区域之间空置分化明显；物业投资市场生命科学及医疗健康企业活跃，零售物业及新经济地产升温，买方议价能力进一步提升，物业投资机会窗口 开启。 CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天 优质OFFICE 写字楼市场 TMT、能源基建类需求向好 新兴区域成全市去化主力 新增供应净吸纳量 (万平方米）(万平方米 14.6-2.0 空置率平均成交租金 (%)(人民币/月/平方米） 19.6301.8 2023年第二季度，位于通州区域的三个新项目交付使用，新增写字楼租赁面积14.6万平方米，上半 年新增供应共完成全年总量的1/5。新项目末有租户入驻，全市空置率因需环比上涨0.5个百分点至 19.6%, 市场间询量和带看量经历了一季庭的集中释放后，本季院回落至常态水平。伴随前期启动交易的陆续落地，本季新相交易面积总量环比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。市场近六成新租交易来自报迁需求，扩租数量环比小幅增加。软件开发和电信通讯等费道均有不错表现，TMT板块新租需求释故。金融行业季内环比交易数量增加但交易面积减，其中证券租户的扩租活动增多，保险租户活动以区位和楼宇升级为主。新能源、基建类国有企业的升级搬迁及扩租活动表现持续向好。其他行业中，医药及生命科学保持稳健；在疫情后需求恢复、土地供应释放等利好因素下，消费服务类、房地产建筑扩租开始活跃。 全市净吸纳量由负转正，录得3.9万平方米，但上半年累计总量仍为负值。其中新兴商务区净吸纳量 本季录得4.0万平方米，上半年累计总量达10.1万平方米，丽泽、石景山、通州依次为全市去化前 三区域。CBD、中关村等核心商务区及望京等核心拓展区退租减少，新租需求亦缓慢回升。市场去化压力依然严峻，空置压力较大的业主积极推出特价房源来刺激市场需求。平均成交租金持续下行，同 样本比环比下降0.4%至每月每平方米301.8元，蒸莎、望京、中关村、王府井等子市场租金降幅靠前。上半年全市平均租金同样本比累计下跃1.0%，甲级相对乙级抗跌性更强： 66 下半年，预计六个项目近61万平方米的新增供应将集中放 量，分布于中关村、东二环、丽泽、奥体等区域，继续推高空置率，租金仍会承压下行。因多个新项目已启动预租并有大面积租户签约，预计市场下半年净吸纳量表现将优于上半年。五月举办的北京中关村论坛及近期陆续出台的针对高精尖产业发展的资金奖励政策，有望进一步促进科技创新、产业升级和科技成果转化，提振企业发展信心和加快新租需求落地。 99 袁慧 顾问及交易服务部办公楼|租户负责人 CBRE华北区 优质RETAIL 零售物业市场 供给侧去旧迎新，客流复苏带动市场活力 租金止跌回稳 新增供应净吸纳量 （万平方米）(万平方米） 32.7-18.8 空置率首层平均租金 (%)报价（人民币/天/平方米） 8.133.6 季内租货需求稳中有升，客流持续复苏，尤其是节假日期间王府井、五棵松、中关村等热门商固客流量同比增长2-4倍。首店经济持续发力，新增项目、核心商圈及社区属性较强的购物中心置有众多餐饮及零售的北京或区域首店落位。餐饮需求回暖较快，占据总新增店销数量的40%（如佗与火、隐 泉之语、东粤洋楼）。零售业态本季亦表现良好，其中由眼饰鞋包（如Badmarket、Blanc&Eclare、 JNBY）、轻奢商务（如SergioRossi、45R、AtsuroTayama）及运动休闲（如Kailas、始祖鸟、 Satisfy、PasNormalStudios）领距，合计占据总新增店销数量的27%，MStand、茶话弄、需王 茶姬等茶饮果汁类网红品牌拓店节奏依旧稳健，落位在合生汇、龙湖大兴天街、朝阳大悦城等优质购物中心。儿童体验类业态及新能源汽车本季热度减器。纵观上半年，餐饮、服饰鞋包及茶饮果汁位列需求引擎前三名。 季内品牌选址活跃度有明量提升，但实际转化落地依旧谨慎。随着消费结构的变化，品牌表现和租负需求呈两级分化，低端及高端品牌恢复情况优于中端品牌。本季购物中心首层平均租金止跌回稳，同样本比环比上涨0.2%至每天每平方米33.6元，核心高图中CBD率先回升。 仓储LOGISTICS 物流市场 北京新租需求及租金涨幅放缓，廊坊需求起势； 未来京津廊各子市场表现更趋分化 新增供应净吸纳量 (万平方米）(万平方米） 6.910.7 空置率平均租金报价 (%)（人民币/月/平方米） 15.057.1 2023年第二季度，北京仓储榜流市场无新增项目交付。季内相赁成交以第三方物流为首，伴随小部分批发零售及医药冷链需求。租户因成本外溢董迁的需求强烈，加上部分近期入市的新增项目由于自身特殊原因去化缓慢，季内净吸纳量环比下降77%仅得2.0万平方米 甲方的保姆 空置率小幅下降0.6个百分点至15.0%，顺义空港、经开区、平谷马坊、大兴空港的空直去化均遇短 期瓶跌，全市相金涨幅放缓，平均租金同样本比环比上涨0.3%至每月每平方米57.1元。上半年平均 租金累计上强0.8%，其中马狗桥、通州及大兴京南等成熟子市场强幅保持较高水平，而顺义区域放缓最明显。 廊坊临空经济区入市10.2万平方米的高标仓储项目。受益于北京需求外溢，恰连各大头部电商企业及第三方物流备故年中大促，季内全市净吸纳漫发式增长至34.6万平方米。第三方物流占据总新租交易面积的54%，电商类占38%层次，外加小部分汽配及家居制造业需求。季末全市空置率环比大 幅回落9.5个百分点至50.2%，以北三县、安次及新兴子市场临空经济区表现最为活跃。 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 天津于非核心区域峻工四个高标仓懂项目，带来共计40.1万平方米的新增供应，全市净吸纳量环比 缓慢回升至4.9万平方米，全市空置率因而环比上涨3.9个百分点至30.2%，天津空港、西青为主要 活跃区域。 商务 BUSINESS PARK 园区市场 TMT重返季内新租主力需求 区域之间空置分化明显 地产智库精选 新增供应净吸纳量 (万平方米)(万平方米） 39.68.1公 空置率平均租金报价 (%)(人民币/月/平方米） 20.1161.0 2023年第二季度，北京商务园区市场迎来东升子市场的总体量为25.5万平方米的一个新项目入市， 定位人工智能、智能制造、款件和信息服务业。上半年市场共迎来39.6万平方米的新增供应，均为研发办公属性的物业。 本季度全市净吸纳量录得2.2万平方米，其中既有项目净吸纳量由负转正，但上半年净吸纳量仍不及去年同期。互联网头部企业大面积腾退现象明显缓和，TMT新租需求超过医药及生命科学成为季内市场主力，录得占比超70%，其中围绕互联网教育或云计算相关的科技企业开始释放扩相或升级搬迁需求。医药及生命科学以及航空航天，装备制造等工业品制造类亦有表现 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 全市空置率环比上升0.2个百分点至20.1%。从细分子市场来看，中关村软件圆在TMT企业扩租以 及周边老旧楼宇租户升级报汪需求的带动下，本季度净吸纳量自2022年以来首次转正，空置率环比 下降3.0个百分点至22.5%，但在累邻的上地子市场，中小科技企业的腾退现象还在继续，使得空置 率持续举升并首次突破20%。电子城是另一个受TMT企业退相影响的子市场，叠加新租需求持续低迷，连续第五个季座景得负吸纳。而多元化产业发展的经开区以及国企案集的丰台科技圆子市场，上半年保持韧性，承接生命科学，航空航天，轨道交通和硬件科技等产业新增需求，经开区空置率降至 20.6%，而丰台科技园空置率更是降至历史最低的8.3% 全市商务园区租金报价同样本比环比下降1.1%至每月每平方米161.0元。尤其泛中关村集群业主加 大租金降幅，同样本比环比下降1.5%以刺激市场新翟需求， 市场新租需求行业分析 （按租赁面积） 61% 科技/通讯 地产督库 24% 5% 3% 2% 12% 3% 医药及生命科学 产智库工业品制造业 房地产建筑 消费服务 能源及公共事 甲方的保姆 其他 0% 20% 40% 60% 80% 100% 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 66 下半年，全市预计会迎来近59.2万平方米的新项目交付，近九成新项目集中在泛中关村集群。2023年开年以来，产 业利好政策相继出台，包括《北京市促进通用人工智能创新发展的若干措施》，《北京市经济和信息化局关于组织 申报2023年跨行业跨领域工业互联网平台的通知》等，有 助优化营商环境并推动人工智能、工业互联网、医药及生命科学等重点产业对新项目的去化。 99 刘焕丽 CBRE华北区董事总经理 号：地产智库精选 物业INVESTMENT 投资市场 生命科学及医疗健康企业活跃，零售物业及新经济地产升温；买方议价能力进一步提升，物业投资机会窗口开启 成交总量写字楼相关物业占比 （亿元）(按笔数） 105.164% 企业自用型外资买家占比 （按笔数） 更多方案关注公众号：地产智库精选占知比识星(球按：地第产智数库全)网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 43%7% 2023年上半年，在整体宏观经济治和复苏的大环境下，北京物业投资市场共录得十四笔大宗交易， 交易总额网比上升20%达105.1亿元，其中二季度完或七笔交易共53.2亿元，环比上涨2.5%。活 跃度缓慢回升，但和近年平均水平仍有较大差距。 上半年近一半的交易笔数来自企业购置楼宇自用的需求，本季度生命科学及医疗健肃类企业表现尤其活跃，分则完成位于经开区和东升的研发办公，以及位于望京区城的购物中心共三宗交易。中资地产基金亦有表现，购入CBD区域一座成熟且收益稳定的长租公寓。从投资物业类型来看，近期公募REIT 扩容并将“消费基磁设施”妨入底后资产范图，在此省景下，本季度零售物业交易占比高达65%， 其中包括季内最大成交，即层然之家以19.63亿元的对价完成对亚奥商圈的朝阻远洋来来广场的收购， 使得零售物业成为除办公外上半年最受欢迎的板块，此外，以产业园区、工业物流、长租公寓、生命科学地产为代表的新经济板块均有贡献成交。随着“新经济地产”运营管理模式、通过REIT募资和退出模式遥步或熟，投资者对末来成本，收盘及价值评估方式逐渐清晰并形成共识，有助推动投资 交易落地，空情选 大宗交易物业类型分析 （按交易金额） 地产驾库聘清 美选 （亿元） 地产智库1000 800 600 400 6公众号 ■02Q304 J 甲方的保 200 0 20172018201920202021202220231H 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 66 随着卖家处置资产意愿增强和出售物业计划实施，方面，越来越多优质的核心资产投放到市场，另一方面，卖方在价格和资本化率上进一步松动并与买方要求靠近。尽管当前双方价格预期仍存在差距，但北京办公、零售、物流等各类物业投资市场空前的机会窗口期已全面开启，投资者正密切关注市场动态，流动性与活跃度有望在下半年集中释放。 99