办公市场
- 供应与吸纳：2025年第二季度新增14.8万平方米办公面积，上半年全市新增供应18万平方米，完成全年83%。净吸纳量环比增至14.5万平方米，上半年累计25.5万平方米，同比增长1.1倍。
- 市场情绪：新租交易面积同比上涨33%，搬迁交易数量与面积双增，企业议价能力提升，推动中关村、金融街等区域搬迁交易面积大幅提升。
- 需求特征：企业扩租谨慎，面积偏小，聚焦核心业务。TMT（40%）、金融（20%）、专业服务（12%）为三大新租主力行业。TMT需求持续释放，金融以同区整合为主，专业服务中内资律所和咨询类租户升级需求明显。5,000平方米及以上大面积交易温和回升。
- 子市场表现：中关村、奥体、望京净吸纳量占全市80%，中关村空置率降至8.9%。燕莎、CBD、王府井、东二环净吸纳量为负，乙级市场去化压力突出。
- 租金趋势：平均租金面价环比下降2.7%，上半年累计下降5.5%至241.7元/平方米。传统区域租金下行压力较大，新兴区域亦积极调整租金策略。
商业市场
- 供应与吸纳：上半年新增商业面积24万平方米，净吸纳量16.2万平方米，空置率累计上涨0.2个百分点至7.5%。
- 业态表现：餐饮（48%）仍是新增店铺主力，地方特色菜系扩张趋势明显，茶饮果汁拓店缩窄。运动户外品类强劲，服饰零售小幅上涨4%。珠宝首饰类开铺活跃。
- 租金趋势：首层平均租金延续下行，季末同比下跌0.7%至30.8元/平方米。次级商圈领降，业主以调整租金保证出租率为主要方向。
仓储物流市场
- 供应与吸纳：上半年新增供应36.6万平方米（全部来自平谷），净吸纳量5.3万平方米，同比改善。平谷、顺义等子市场去化带动。
- 需求特征：第三方物流（40%）为新增需求主导，汽配、电子产品制造业小幅回升。租户为置换性价比更高的项目，从核心区域迁至非核心区域。
- 空置率与租金：空置率上涨5.1个百分点至29.5%，再创历史新高。平均租金同比下跌6.9%至45元/平方米，非核心子市场领跌，核心区域租金降幅加速。
- 廊坊市场：新增8.6万平方米供应，第三方物流需求强劲，净吸纳量78.1万平方米，空置率持续走低。
- 天津市场：新增7.2万平方米供应，需求疲软，净吸纳量8.5万平方米，同比环比双降。
商务园区市场
- 供应与吸纳：上半年无新增项目，新增供应48.2万平方米（一季度交付）。本季度净吸纳量9.5万平方米，新租需求回暖且多元化。
- 需求特征：TMT和文体娱乐搬迁需求加速，文体娱乐租户集聚电子城。消费品制造体现产业集聚，小米、奔驰带动上下游企业落位亦庄经开区。医药健康与工业品制造成为租赁市场主引擎。
- 空置率与租金：空置率环比下降0.9个百分点，上半年累计上升0.5个百分点至24.3%。平均报价环比下调3.7%，至138.5元/平方米，上半年累计跌幅达6.4%。
物业投资市场
- 交易概况：上半年共20笔交易，成交总额约151亿元，同比下降34%。第二季度交易额58.2亿元，环比下降37%，同比下滑52%。
- 买方结构：自用型企业活跃，上半年共11笔自用交易。地产基金热度回升，交易额占比超六成。
- 交易特征：核心区优质资产交易加速，价格合理化带动市场流动性。政策导向属性资产受青睐，如朝阳园租赁型公寓、昌平办公改保障性住房项目等，部分可作为公募REIT底层资产。
