房地产行业月报：头部房企月报（7月），销售下滑，土地投资缩量

行业研究 证券研究报告 房地产2023年08月16日 房地产行业月报 销售下滑，土地投资缩量 ——头部房企月报（7月） 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 股票家数(只)总市值(亿元)流通市值(亿元) 112 15,231.24 14,348.05 占比% 0.01 1.65 2.02 相对指数表现 2022-08-15~2023-08-15 13% 3% -7% -16%22/0822/1023/0123/0323/0623/08 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报（2023年第31周）：央行继续引导贷款利率和首付比下行》 2023-08-08 《房地产行业深度研究报告：放松的边界》 2023-08-01 《房地产行业周报（2023年第30周）：政策放松预期持续增强》 2023-07-31 7月头部房企销售面积和销售金额普降，同比分别下降29%、36%，政策宽松预期不断加强。1）7月16家头部房企销售面积1266万方，同比下降29%销售金额1866亿元，同比下降36%，较上月降低3pcts。7月整体成交热度下 降，处于历史低位，房地产市场长期存在的供需错配问题快速暴露，叠加房价下行、居民收入预期转弱，成交量迎来阶段性瓶颈期。2）从销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-20%、-38%；销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为-28%、-50%。7月整体市场热度显著下降，但国央企销售情况仍显著好于非国央企。3）销售再次探底背景下，市场对政策宽松的预期不断增强，因城施策政策不断出台。 头部房企投资策略趋同，谨慎聚焦高能级城市。1）7月16家头部房企拿地金额317亿元，环比下降61%，同比下降74%，处于历史低位。2）7月头部房 % 1M 6M 12M 绝对表现 10.1% -7.4% -3.8% 相对表现 11.4% -0.7% 4.3% 企拿地平均溢价率约2.5%，一二线城市占比77%，房企投资普遍聚焦高能级城市确定性地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3）从投资金额来看，华润、拿地最为积极，拿地金额85亿元，2023年1-7月累计投资强度39%；其次为越秀，单月投资强度最高，达50%。民企拿地保持低位，碧桂园、金地、龙湖、新城1-7月累计投资强度分别仅为4%12%、9%、8%。4）16家头部房企拿地楼面价/销售均价76%，较上月有所回落，主因北上杭等高能级城市核心地块拿地不确定性强。 行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模589亿元，同比-2%，头部房企发行信用债182亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如招商蛇口7月平均发债利率2.97%，民企新城发 行的12.5亿元ABS，票面利率6.5%。2）2023年部分房企仍存在较大偿债压力，截止7月底碧桂园年内到期债务余额149亿元。在销售端持续低迷的情况下，融资端支持政策的落实需进一步加快。 碧桂园今年将推行“现房销售”政策，越秀地产与久事置业签约战略合作协议。1）碧桂园：今年将推行“现房销售”政策。2）越秀：与久事置业签约战略合作协议。3）金地：董事会同意公司向招商银行申请260亿元综合融资额 度的议案。4）华润：上半年累计合同销售金额1702.4亿元，同比增加40.6% 5）融创：披露境外债务重组进展，将于10月5日召开呈请实质聆讯。 投资建议：政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、地产板块涨幅为14%，头部房企普遍上涨4 二、销售：销售面积和金额普降，房企分化持续存在6 （一）销售金额同比下降36%，头部房企普遍表现不佳6 （二）销售面积和销售均价同比显著下降7 三、投资：持续聚焦高能级城市，土拍市场热度回落9 （一）头部房企土地投资强度下降至17%，拿地金额大幅回落9 （二）16家头部房企拿地持续集中高能级城市10 （三）头部房企拿地楼面价11142元/平，溢价率为2.5%10 四、融资：境内外融资同比皆为负，部分房企偿债压力较大12 �、投资建议15 六、风险提示15 图表目录 图表17月地产板块上涨14%，一级行业中排名第24 图表27月A股和港股头部房企普遍上涨4 图表3碧桂园今年将推行“现房销售”政策，越秀地产与久事置业签约战略合作协议4 图表4头部房企7月销售面积同比下降29%6 图表5头部房企7月销售金额同比下降36%6 图表6国央企销售面积同比下降20%6 图表7国央企销售金额同比下降27%6 图表87月头部国央企销售金额和面积普降，越秀销售金额逆势增长42%7 图表9头部房企7月销售均价同比下降10%7 图表10头部房企7月销售面积同比下降29%7 图表112023年7月越秀销售均价同比增长超46%8 图表12头部房企7月拿地317亿，同比下降74%9 图表13头部房企7月土地投资强度17%9 图表147月仅7家头部房企公开市场拿地9 图表157月头部房企一二线城市拿地占比77%10 图表161-7月头部房企在一二线城市拿地占比为89%10 图表177月头部房企拿地主要集中于长三角10 图表182023年1-7月头部房企长三角拿地占比38%10 图表19头部房企7月拿地楼面价为11142元/平11 图表20头部房企7月拿地溢价率2.5%11 图表21保利、金茂拿地楼面价超过销售均价11 图表227月全行业境内债券发行量589亿元12 图表237月境外债券发行量77亿元12 图表247月16家头部房企发行信用债192亿元12 图表257月招商蛇口发展发债利率2.97%，新城发债利率5.49%13 图表26招商蛇口7月份到期债务62亿元，龙湖到期42亿元13 一、地产板块涨幅为14%，头部房企普遍上涨 7月申万地产板块上涨14%，A股头部房企均较大幅度上涨。7月申万地产板块上涨14%，在31个一级行业板块中排名2。我们重点追踪的16家头部房企中，A股7家房企均上涨，中南建设涨幅最大，高达52%；港股旭辉仍在停牌中，其余8家房企除碧桂园外均上涨，其中龙湖集团上涨14%，涨幅最大。 图表17月地产板块上涨14%，一级行业中排名第2图表27月A股和港股头部房企普遍上涨 A股 港股 中金绿新招保万龙绿越中华融中碧南地地城商利科湖城秀国润创国桂建集控控蛇发集中地金置中海园设团股股口展团国产茂地国外 发展 60% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 50% 非房商建食钢建汽农轻交银有石基纺综美社环家电医机煤公电计国传通银地贸筑品铁筑车林工通行色油础织合容会保用子药械炭用力算防媒信金产零材饮装牧制运金石化服护服电生设事设机军 融售料料饰渔造输属化工饰理务器物备业备工 40% 30% 20% 10% 0% A -10% 7月涨跌幅 7月涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 碧桂园今年将推行“现房销售”政策，越秀地产与久事置业签约战略合作协议。1）中南：2023年上半年亏损相比去年同期减少。2）碧桂园：上半年累计交付3438万平方米，今年将推行“现房销售”政策。3）越秀：与久事置业签约战略合作协议。4）金地：董事会同意公司向招商银行申请260亿元综合融资额度的议案。5）华润置地：上半年累计合同 销售金额1702.4亿元，同比增加40.6%。6）融创：披露境外债务重组进展，将于10月 5日召开呈请实质聆讯。 图表3碧桂园今年将推行“现房销售”政策，越秀地产与久事置业签约战略合作协议 房企 时间 事件 中南 2023/7/6 7月6日，深交所披露关于对江苏中南建设集团股份有限公司2022年年报的问询函。具体来看，深交所要求中南建设结合报告期营业务所处行业环境、经营状况，以及相较2021年的变化情况，说明营业收入下降、净利润及扣非后净利润大幅下滑的原因，以及净利润下降幅度远超营业收入的原因及合理性；报告期毛利率为负的原因以及同比大幅下降的原因及合理性，是否偏离同行业可比公司，同时，结合公司连续两年大额亏损的情形、毛利率为负的情形，说明公司持续盈利能力是否存在重大不确定性；报告期内收入主要集中在第四季度的原因及合理性。 2023/7/15 中南建设发布2023年半年度业绩预告，上半年预计净亏损同比减少，归属于上市公司股东的净利润-9亿元～-4.5亿元(同比增加44%～72%)；扣除非经常性损益后的净利润-11～-5.5亿元(同比增加35%～68%)。中南建设表示，虽然良性循环还未恢复，但市场有回稳迹象，公司上半年竣工规模提高，收入增加，处理现房库存的比例降低，因此亏损相比去年同期减少。 碧桂园 2023/7/10 碧桂园召开月度管理会议，会议透露，今年全年碧桂园计划交付面积达8799万平方米。莫斌在会上表示：“区域总裁一定要把按时交付、完美交付，当 成自己的首要任务。”在去年全年交付70万套的基础上，2023年上半年，碧桂园交付房屋27.8万套，累计交付面积3438万平方米，目前拥有9000亿权益货值。 2023/7/14 碧桂园控股有限公司发布公告，签订融资协议。碧桂园（作为借款人）与创兴银行有限公司（作为贷款人）订立融资协议，金额为3500万美元等值的定期贷款融资已授予碧桂园，自作出该贷款当日起计为期36个月。 2023/7/17 碧桂园控股有限公司在公众号上透露今年将推行“现房销售”政策，购房者以较低比例楼款即可锁定心仪房源，待预售房源完工后，客户可先前往查看房源，再签署正式合同及支付尾款。目前公司已有多个项目正在推行“现房销售”，接下来将在辽宁、湖南、河北、内蒙古等省及自治区持续落地。 2023/7/21 碧桂园官方微信公众号发文《不负重托，坚定信心，走高质量发展之路》，表示今年还要交付70万套房屋，上半年完成27.8万套的交付任务，交付量稳居行业第一。在企业管理方面，碧桂园确立了“一体两翼”的新发展战略，积极探索房地产新发展模式。在科技创新方面，碧桂园加大力量自主研发制造建筑机器人，深耕发展科技建造产业，在研建筑机器人近50款，适用于建筑全周期智能建造工序，已有28款建筑机器人投入商业化应用，碧桂园将持续推动建筑业转型升级和健康发展。 越秀 2023/7/23 7月20日，越秀地产与久事置业在上海久事商务大厦举办战略合作协议签约仪式。本次战略签约为两家企业旗下地产板块业务的战略签约，合作领域涉及多方面业务全面合作，包括TOD项目开发合作、物业管理、城市更新、综合开发以及其他可积极发挥双方各自优势的合作领域。 金地 2023/7/28 金地集团于2023年7月28日召开第九届董事会第四十四次会议，会议审议通过了关于与招商银行签署总额不超过260亿元人民币综合融资额度相关协议的议案，用途包括但不限于综合授信、债券投资等，期限一年。 华润 2023/7/10 2023年上半年，华润置地累计合同销售金额约人民币1702.4亿元，总合同销售建筑面积约701.03万平方米，分别按年增加40.6%及19.4%。累计区域总合同销售数据中，华东大区贡献461.32亿元，华北大区贡献282.07亿元，深圳大区贡献257.58亿元。另外，2023年6月投资物业实现租金收入约人民币20.5亿元，上半年累计投资物业实现租金收入约人民币121.5亿元，按年增长50.2%。 旭辉 2023/7/11 深交所公告，因恒生综合中型股指数、小型股指数实施成份股调整，港股通标的证券名单发生调整并自2023年7月11日起生效，调出旭辉控股集团、力高集团、华兴资本控股、旭辉永升服务、佳源国际控股。据了解，被