头部房企月报（10月）：土地投资放量，融资端政策支持加强

10月头部房企销售面积同比下降33%，销售金额同比下降26%。1）10月16家头部房企销售面积1319万方，同比下降33%，降幅较上月缩小2pcts；销售金额2359亿元，同比下降26%，环比下降3.6%。2）10月以来，各地因城施策仍在持续推进，北京、上海实施公积金“认房不认贷”政策，杭州等核心二线城市继续调整限购区域，多个城市继续跟进“认房不认贷”及调整商贷首付比和利率下限，非一线城市购房政策实质宽松，但从历史水平来看，销售情况仍处于过去三年低位。主要原因是房地产市场供需错配问题仍然存在，居民收入预期尚未明显好转，房价下行或抑制部分需求释放。 头部房企投资增量，高度聚焦核心城市。1）10月头部房企拿地面积同比上升183%，拿地金额同比上升387%。2）10月头部房企拿地平均溢价率约5%，一二线城市占比93%，10月房企投资增量，继续聚焦高能级城市，拿地主要选择一二线城市以避免去化风险。3）从投资金额来看，中海拿地最为积极，拿地金额439亿元，当月投资强度175%；招蛇拿地金额111亿元。4）16家头部房企拿地楼面价/销售均价111%，较上月有明显上升，主因本月拿地一线城市为主。 行业融资未见明显改善，国央企仍为发债主力。本月境内债发行量共306亿元，同比下跌28%；境外融资37亿元，同比上升19%。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位。2）2023年部分房企仍存在较大偿债压力，截止10月底碧桂园年内到期债务余额75亿元。销售端持续低迷，融资端政策发力，预计减缓部分房企流动性压力。 华润、金茂拟发行消费Reits，保利100亿票据注册额度获通过。1）招商蛇口：前三季度实现营业收入758.29亿元，同比减少15.26%；归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%。2）保利发展：100亿元中期票据注册额度获中国银行间市场交易商协会通过。3）融创地产：“PR融创01”等债券本息已足额划付，10月10日开市起复牌。4）碧桂园：计划正式启动境外债重组；杨文杰卸任深圳市碧桂园房地产投资有限公司总经理，由王富学接任。5）金地集团：凌克辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务，黄俊灿代为行使。 6）万科A：控股子公司万物云已于10月24日完成将10.5亿股未上市股份转换为H股；深铁董事长辛杰担任公司第二十届董事会副主席；发布项目跟投制度7.0版，万科新获取的住宅开发销售类项目均列入跟投范围。7）华润置地：拟分拆基础设施REIT上市，相关底层资产项目为青岛万象城，预计募集资金69.78亿元。8）中国金茂：证监会及上交所已受理华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金注册申请，相关资产为位于湖南省长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号的项目。 投资建议：2024年地产竣工可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年9月的需求端因城施策放松，地产销售回暖略低于预期，考虑到2022年销售面积的下行，预计2024年竣工面积或同比下滑9%，地产总量数据面临压力，而城中村改造对应真实需求，只待政策突破； 2024年出现板块性机会的可能性较小，政策博弈的难度也有所提升，重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、地产板块跌幅为7%，头部房企普遍下跌 10月申万地产板块下跌7%，头部房企普遍下跌。10月申万地产板块下跌7%，在31个一级行业板块中排名28。我们重点追踪的16家头部房企中，A股7家房企均下跌，金地集团跌幅最大，跌幅达24%；港股方面，9家房企也均为下跌，旭辉控股集团跌幅达37%。 图表1 10月地产板块下跌7%，一级行业中排名第28 图表2 10月头部房企普遍下降 招蛇归母净利前三季度同增27%，保利100亿票据注册额度获通过。1）招商蛇口：前三季度实现营业收入758.29亿元，同比减少15.26%；归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%。2）保利发展：收到中国银行间市场交易商协会出具的两份《接受注册通知书》，同意接受公司两份共100亿元中期票据注册。3）融创地产：“PR融创01”等债券本息已足额划付，10月10日开市起复牌。4）碧桂园：计划正式启动境外债重组；杨文杰卸任深圳市碧桂园房地产投资有限公司总经理，由王富学接任。5）金地集团：凌克辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务，黄俊灿代为行使；10月17日公司就部分公司债券二级市场交易价格发生异常波动进行了说明，称目前生产经营情况正常；穆迪将金地(集团)股份有限公司的公司家族评级(CFR)从“Ba3”下调至“B3”；前三季度公司计提资产减值准备约16亿元，将减少前三季度归母净利润约14亿元；前三季度，公司实现营业收入约523亿元，同比减少1.47%，归属上市公司股东净利润约5801万元，同比减少98.27%。6）绿地控股：与郑州市委副书记、市长何雄就深化政企合作、携手推进“保交楼、保民生、促发展”等重点事宜，进行了工作会谈并达成共识。7）万科A：控股子公司万物云已于2023年10月24日完成将10.5亿股未上市股份转换为H股；深铁董事长辛杰担任公司第二十届董事会副主席；发布项目跟投制度7.0版，万科新获取的住宅开发销售类项目均列入跟投范围；针对近期债券出现波动的情况，万科在投资者交流的互动易平台上回复，公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。8）华润置地：关于公开募集基础设施证券投资基金的建议分拆及在深圳证券交易所独立上市。预计公募基金将募集人民币69.78亿元，建议分拆构成(i)向基础设施REIT出售该项目，及(ii)集团认购公募基金30%的基金份额。9）中国金茂：证监会及上交所已受理华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金注册及上市的申请材料以作进一步审批，REITs的相关资产为位于湖南省长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号的项目。10）新城控股：新城控股已与新城悦服务订立2024年新城框架协议，内容有关新城悦服务提供包括物业管理服务在内的各类服务。 图表3华润、金茂拟发行Reits，保利100亿票据注册额度获通过 二、销售：成交环比回升，绝对规模仍处于历史低位 （一）销售面积同比下降33%，环比下降1% 10月头部房企销售面积同比下降33%，销售金额同比下降26%。10月16家头部房企销售面积1319万方，同比下降33%，降幅较上月缩小2pcts；销售金额2359亿元，同比下降26%，环比下降3.6%。10月以来，各地因城施策仍在持续推进，北京、上海实施公积金“认房不认贷”政策，杭州等核心二线城市继续调整限购区域，多个城市继续跟进“认房不认贷”及调整商贷首付比和利率下限，非一线城市购房政策实质宽松，但从历史水平来看，销售情况仍处于过去三年低位。主要原因是房地产市场供需错配问题仍然存在，居民收入预期尚未明显好转，房价下行或抑制部分需求释放。 图表4头部房企10月销售面积同比下降33% 图表5头部房企10月销售金额同比下降26% 国央企与非国央企销售同比均为负，分化仍持续。16家房企中，有8家国央企，8家民企及混合所有制企业。从10月销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-15%、-51%，增速差距仍然明显，较上月扩大2pcts；销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为-13%、-50%，增速差距走阔，较上月扩大7pcts。10月整体市场热度基本保持上月水平，虽国企销售面积和均价同比均为负，但受土储结构差异及城市热度分化影响，国央企销售情况仍显著好于非国央企。 图表6国央企销售面积同比下降15% 图表7国央企销售金额同比下降13% 10月16家头部房企中4家销售面积同比为正，金茂销售面积同比增长11%。10月头部房企销售金额和面积基本维持上月水平，但较去年同期仍有较大差距。从销售面积来看，金茂单月同比增长11%，表现亮眼，中海、华润、招蛇、金茂、越秀1-10月累计销售面积同比保持增长。从销售金额来看，绿地单月表现较好，同比增长9%。 图表8 10月头部房企销售基本维持上月水平，金茂销售面积同比增长11% （二）销售均价同比上升10%，销售面积同比跌幅缩小 10月销售均价同比上升10%，销售面积同比跌幅缩小。10月16家头部房企销售均价17880元/平，同比上涨10%，销售均价较上月小幅回落但仍处于历史高位；销售面积同比下降33%，较上月缩小2pcts。 图表9头部房企10月销售均价小幅回落 图表10头部房企10月销售均价同比上升10% 10月8家头部房企销售均价同比上涨，绿城销售均价环比上涨26%。16家房企中，共8家房企10月销售均价同比上涨，其中绿城和华润销售均价同比上升16%，涨幅最大，绿地销售均价环比上升26%，表现亮眼。从1-10月累积销售均价来看，越秀均价最高，为32521元/平，同比上涨13%。 图表11 2023年10月绿城销售均价环比上涨26% 三、投资：土地投资放量，持续聚焦高能级城市 （一）头部房企土地投资强度为37%，拿地面积同比上升183% 10月头部房企拿地面积同比上升183%，拿地金额同比上升387%。我们监测的16家头部房企10月拿地面积442万方，同比上升183%，拿地金额为878亿元，同比上升387%，去年低基数影响下，同比大幅增加。从投资强度看，10月16家头部房企土地投资强度为37%，环比增加17pcts。9月底以来，成都、合肥、广州等多个城市取消土拍限价，截至11月24日，22个采取“两集中”土地出让方式的城市中，已有18个城市取消土拍限价，仅北京、上海、深圳、宁波仍执行限地价政策。预计土拍分化或加剧，核心城市核心地块热度将升温，非核心板块及高成本地块回温有限。10月头部房企拿地总地价为今年最高记录，主因上海、北京、杭州、苏州宅地集中出让，单幅地价高，头部房企多在北上拿地，拿地金额较大。 图表12头部房企10月拿地面积同比上升183% 图表13头部房企10月土地投资强度37% 10月8家头部房企公开拿地，中海单月拿地金额约439亿元。本月16家头部房企中有9家房企参与了公开市场拿地。1）中海单月拿地面积和拿地金额均最大，拿地面积达148万平，拿地金额439亿元，当月投资强度高达175%，聚焦投资一二线城市优质地段，其中上海徐汇区拿地金额为240亿元、北京丰台区花乡街道、南苑街道、北宫镇拿地金额分别为54亿元、40亿元、34亿元。2）保利拿地面积103万平，拿地金额94亿元，主要集中在上海和三亚。3）中海和华润2023年1-10月累计投资强度最高，均达39%。 图表14 10月8家头部房企公开市场拿地，中海拿地金额达439亿元 （二）16家头部房企拿地持续聚焦高能级城市 头部房企拿地持续聚焦一二线城市，10月拿地占比93%。10月房企投资增量，继续聚焦高能级城市，10月一二线城市拿地占比为93%。1-10月16家头部房企在一二线城市拿地占比89%，略高于22年的87%。主要原因是低能级城市流速不确定性较强，若流速较慢将拉长房企项目去化周期，风险较大。 图表15 10月头部房企一二线城市拿地占比93% 图表16 1-10月头部房企一二线城市拿地占比为89% 头部房企拿地主要集中在长三角，10月拿地占比为71%。10月头部房企拿地继续聚焦长三角，拿地占比达71%。从2023年1-10月来看，头部房企拿地仍主要集中在长三角，拿地占比基本与2022年保持一致。珠三角、环渤海、中西部拿地占比分别为23%、18%、13%。 图表17 10月头部房企拿地主要集中于长三角 图表18 2023年1-10月头部房企长三角拿地占比46% （三）头部房企拿地楼面价19974元/平，溢价率为5.0% 头部房企拿地楼面价/销售均价为111%，置换高质量土储，溢价率为5.0%。10月16家头部房企公开市场拿地平均楼面