房地产行业11月百强房企销售投资数据点评：销售微降，土地投资放量

证券研究报告 房地产2024年12月05日 房地产行业11月百强房企销售投资数据点评 销售微降，土地投资放量 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 事项： 克而瑞发布百强房企销售、拿地数据，1-11月百强房企累计权益销售金额27158亿元，同比下降30%，11月百强房企权益销售金额2875亿元，同比下降3%，环比下降16%1-11月百强房企累计拿地货值1.77万亿元，同比下降35%；百强房企累计拿地金额8513亿元，同比下降35%。 评论： 11月百强房企权益销售金额同比下降3%，市场景气度小幅回落。1）根据克而瑞数据， 11月百强房企单月权益销售金额2875亿元，同比下降3%，增速较上月回落13pcts。从 剔除季节性因素的销售市场热度看，11月季调数据小幅回落，接近2023年12月、2024年6月水平。1-11月百强房企累计权益销售金额27158亿元，同比下降30%。 图表111月百强房企权益销售金额同比下降3% 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2020年（亿元）2021年（亿元）2022年（亿元）2023年（亿元） 2024年（亿元）2023同比2024年同比 资料来源：克而瑞，华创证券 图表211月百强及百强可比房企同比增速转负图表311月百强及百强可比房企销售景气度小幅回落 180% 120% 60% 0% -60% -120% 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 可比口径权益销售金额增速 TOP100口径权益销售金额增速 可比口径市场景气度TOP100口径市场景气度 资料来源：克而瑞，华创证券资料来源：克而瑞，华创证券 国央企和非国央企单月销售均下滑3%，1-11月非违约房企权益销售额占百强房企87%。1）百强房企中国央企销售占比有所提升，1-11月国央企累计权益销售金额占百强房企 68%，相比去年同期提升约7个百分点。2）单月权益销售来看，11月百强房企中国央企、非国央企均下降3%。3）违约房企基本停止拿地，失去土储置换能力，百强房企中非违约房企表现明显优于整体，且占整体权益销售金额比例提升至87%，11月权益销售金额同比上升7%，1-11月累计同比下滑23%。百强房企中违约房企销售金额持续下降，违约房企11月权益销售金额同比下滑45%，1-11月累计同比下降56%。 图表411月国央企、非国央企权益销售金额同比均下降3% TOP100房企类型 2024年11月 权益金额 2023年11月权益金额 本月同比 2024年1-11月 权益销售金额 2023年1-11月 权益销售金额 累计同比 2024年1-11 月权益销售金额占比 2023年1-11 月权益销售金额占比 国央企 2,016 2,074 -3% 18544 23886 -22% 68% 62% 非国央企 859 888 -3% 8613 14899 -42% 32% 38% 违约企业 310 561 -45% 3422 7817 -56% 13% 20% 非违约企业 2,565 2,402 7% 23735 30968 -23% 87% 80% 资料来源：克而瑞，华创证券 前30强房企有16家11月权益销售金额同比为正，2家1-11月累计权益销售金额同比为正。1）TOP30房企中，16家11月权益销售金额同比为正，其中鸿荣源、中建壹品、中国中铁、卓越集团、伟星房产、保利置业、大华集团同比分别增长191%、185%、151%、 68%、61%、60%、59%，重点关注的房企中华发股份、中海地产、滨江集团、华润置地、招商蛇口分别增长39%、31%、24%、3%、1%。1-11月累计权益销售金额来看，仅鸿荣源、中建壹品同比为正，分别增长39%、14%。2）部分房企延续10月销售热度，如深耕深圳的鸿荣源，凭借宝安区珈誉府、龙华区尚云花园和龙华区博誉府等项目的热销，拿下1-11 月深圳房企权益销售金额第一；其中珈誉府、尚云花园分别为深圳11月住宅销售金额第一、第三，11月销售金额分别为26.37、16.93亿元。 图表5TOP30房企11月权益销售情况 累计权益销售金 单月权益销售累计权益销售 企业名称 中海地产保利发展华润置地万科地产招商蛇口绿城中国建发房产中国铁建龙湖集团越秀地产华发股份中国金茂绿地控股滨江集团碧桂园金地集团保利置业 中交房地产新城控股大华集团卓越集团融创中国中建壹品伟星房产中国中铁中国恒大美的置业电建地产鸿荣源 世茂集团 额排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 11月权益销售金额（亿元） 270 189 157 136 149 130 100 109 54 59 85 55 48 51 30 30 21 28 18 58 46 9 19 35 55 23 20 21 56 19 2024年11月 同比 31% -12% 3% -34% 1% -14% -7% -10% -20% -16% 39% -20% -47% 24% -53% -53% 60% 12% -52% 59% 68% -54% 185% 61% 151% 19% -20% 58% 191% 12% 2024年10月 同比 66% 39% 14% -32% 21% -26% 51% 13% -21% 42% 27% -7% -39% 32% -34% -49% 154% 22% -57% -11% 161% 222% -28% 41% -54% -34% 13% 192% 106% 38% 1-11月累计权益销售金额（亿元）2434 2427 1582 1447 1304 1049 909 693 628 606 580 573 529 500 437 392 346 259 258 258 255 250 250 243 242 241 237 234 225 218 1-11月累计同比 -6% -10% -22% -35% -22% -6% -26% -7% -41% -24% -31% -37% -43% -28% -74% -56% -9% -31% -49% -28% -30% -43% 14% -15% -41% -55% -40% -17% 39% -22% 1-10月累计同比 -9% -10% -24% -35% -25% -5% -27% -7% -43% -25% -37% -39% -42% -32% -75% -56% -11% -34% -48% -38% -38% -42% 9% -21% -52% -57% -41% -21% 18% -24% TOP31-100 TOP31-100（国央企）TOP31-100（非国央企）TOP100 TOP100（违约企业）TOP100（无违约企业） 8234%7% 439-1%-11% 38410%36% 2875-3.0%10% 310-45%-37% 25657%16% 7553-33%-35% 3611-30%-33% 3942-34%-37% 27158-30.0%-32% 3422-56%-57% 23736-23%-26% 资料来源：克而瑞，华创证券 1-11月百强房企累计拿地金额下降35%，单月拿地货值及金额积极度回升。1-11月百强房企累计拿地货值1.77万亿元，同比下降35%；累计拿地金额8513亿元，同比下降35%。年初以来房企拿地积极度逐步减弱，8月拿地货值口径及拿地金额口径的积极度均达到 2019年以来的最低水平，一方面因房企以销定产，商品房量价齐跌，房企拿地愈加谨慎；另一方面，销售回款为房企的主要资金来源，销售下滑影响房企现金流，减弱了房企置换土储的力度。9月以来各地持续加强优质地块供应，1-11月拿地金额及货值跌幅均收窄至35%，11月拿地金额及货值分别增长99%、75%，剔除季节性的拿地积极度大幅提升，货值口径拿地积极度略低于2023年最高水平，金额口径拿地积极度超2023年最高水平。 图表611月百强房企拿地货值规模为全年最高值 25000 20000 15000 10000 5000 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 2020年（亿元）2021年（亿元）2022年（亿元）2023年（亿元） 2024年（亿元）2023同比2024同比 资料来源：克而瑞，华创证券 图表711月百强房企拿地货值及金额增速大幅提升图表8百强房企拿地积极度持续提升 150% 100% 50% 0% -50% 2020/1 2020/4 020/7 /10 1 -100% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2019/1 2019/5 2019/9 2020/1 2020/5 2020/9 2021/1 2021/5 2021/9 2022/1 2022/5 2022/9 2023/1 2023/5 2023/9 2024/1 2024/5 2024/9 0.0 拿地积极度（货值口径）拿地积极度（金额口径） 资料来源：克而瑞，华创证券资料来源：克而瑞，华创证券 拿地主力仍为央国企，拿地货值百强房企波动较大。1）拿地主力仍为央国企，2024年1-11月累计新增土地货值中央国企占86%，同比提升了6pcts，2023年同期为81%。2）拿地货值的百强房企的排名相较销售百强房企排名变动更大，2023年1-11月拿地货值百强房企中，仅有36家仍为2024年1-11月拿地货值百强房企。2022-2024年TOP10拿地房企货值市占率分别为43%、51%、40%，TOP20拿地房企货值市占率分别为62%、67%、56%，并未看到行业出清后集中度大幅提升的现象。我们在《供给侧“剩者为🖂”的逻辑瑕疵》中解释到房地产行业存在门槛低、房企受自身杠杆约束两大瑕疵，即使有部分民企违约退出，行业仍不断有新玩家加入。 全国性国央企、地方国企以及建筑系开发商为拿地主力。1）重点关注的房企中，越秀地产2024年1-11月拿地货值同比上升35%。大部分重点房企1-11月累计拿地货值同比仍 负，但11月核心城市土拍热度明显改善，华润、中海、保利等房企积极拿地。2）地方国企如城建集团（为旗下北京城建、城建发展、北京住总拿地合计）2024年1-11月拿地货值384亿元，排名第10；石家庄城发投集团、海开控股、泉州城建、上海城投、金坛投资、合肥轨交等均为新上榜。3）建筑系开发商拿地积极，深耕北京的北京建工1-11月拿地货值为242亿元，同比增长163%；中建旗下各工程局逆势积极获取核心地块,中建壹品、中建智地连续两年拿地大幅增长，2024年1-11月增速分别为155%、125%。4）区域型民企国贸地产增长16%，江山万里置业、金隅集团均为2022年后再次上榜。 图表9TOP30房企1-11月拿地货值情况 企业名称 保利发展华润置地越秀地产绿城中国中海地产建发房产滨江集团招商蛇口中建壹品城建集团中国铁建中建智地国贸地产 江山万里置业能建城发北京建工 石家庄城发投集团深圳地铁 海开控股金隅集团联发集团象屿地产华发股份万科地产宁波城投龙湖集团泉州城建上海城投金坛投资合肥轨交 累计新增土地货值排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26