头部房企月报（5月）：优质土储支撑销售，房企投资策略趋同

港股融创中国复牌，并公布债务重组进展；中南建设定增收到深交所问询函，公司现有可售资源可维持三年销售。1）中南2022年度计提减值约35亿元，截至2022年末公司还有1500万方的可售资源，按照2022年的销售速度，还可以维持三年；拟定增募集资金不超28亿元，已收到深交所定增问询函。2）4月13日，港股融创中国复牌；4月20日，债务重组进展更新，超过75%的持有人已递交加入重组支持协议的函件。 优质土储支撑销售回暖，国央企销售金额上涨59%，非国央企增速-5%。 1）本月16家头部房企销售面积同比上涨17%、销售金额同比上涨34%，持续回暖，核心原因是房企2022年拿地聚焦核心城市，补充的优质土储陆续转化为销售，支撑销售金额上升；各地也坚持因城施策，限购范围缩小、放松公积金贷款等政策持续，有效刺激刚性及改善性需求。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面 ， 销售金额来看 ， 国央企和非国央企同比上涨58.6%、-4.9%，随着前期积压的需求释放完成，低能级城市可能仍面临量价齐跌风险，叠加居民购房偏好国央企的心理，销售增速分化或持续显现。 头部房企投资策略趋同，聚焦高能级城市，但绝对金额仍为低位。1）4月上海、广州、杭州、西安等核心城市供地放量，吸引头部房企扩储，16家头部房企拿地金额环比上升116%，但与2020、2021年相比仍保持低位。2）从投资金额来看，华润拿地最为积极，拿地金额241亿元，其中广州拿地金额197亿元，上海拿地金额30亿元，2023年1-4月累计投资强度35%，为16家房企最高。3）16家头部房企拿地楼面价/销售均价118%，其中碧桂园、金地拿地楼面价/销售均价分别为328%、119%。4）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，预计复苏将明显滞后。 行业融资缓慢修复，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模494亿元，同比下降14%，头部房企发行信用债103亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如招商蛇口4月发债利率2.20%，再创新低，相比2022年平均发债利率下降50bp。2）2023年部分房企仍存在较大的偿债压力。5月融创到期债务44亿元。在销售端缓慢的修复节奏下，融资端支持政策的落实仍需要进一步加快。 震荡格局，左侧布局。4月16家头部房企销售持续回暖，而国央企由于2022年逆势扩储，高质量土储支撑销售，增速明显高于民企；目前房企投资策略趋同，聚焦高能级城市，导致不同城市间土拍热度分化，低能级城市仍面临缩表下的价格下行压力。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、地产板块下跌，港股融创复牌，旭辉停牌 4月申万地产板块下跌2.6%，A股头部房企普遍下跌，港股头部房企中仅中国海外发展、华润置地上涨。4月申万地产板块下跌2.6%，在31个一级行业板块中排名16。重点追踪的16家头部房企中，A股6家房企普遍下跌，中南建设跌幅较大，下跌12%；4月港股融创中国复牌，下跌64%，旭辉已于3月31日停牌，其余7家房企中，仅中国海外发展、龙湖集团小幅上涨，分别上涨5%、2%。 图表1 4月地产板块下跌2.6%，一级行业中排名16 图表2 4月A股头部房企普跌，港股仅2家上涨 港股融创中国复牌，并公布债务重组进展；中南建设定增收到深交所问询函，公司现有可售资源可维持三年销售。1）中南2022年度计提减值约35亿元，截至2022年末公司还有1500万方的可售资源，按照2022年的销售速度，还可以维持三年；拟定增募集资金不超28亿元，已收到深交所定增问询函。2）4月13日，港股融创中国复牌；4月20日，债务重组进展更新，超过75%的持有人已递交加入重组支持协议的函件。 图表3招商蛇口修订A股定增方案，中南收到定增问询函 二、销售：销售持续改善，房企分化持续存在 （一）销售金额增速为34%，其中国央企增速为59% 4月头部房企销售延续修复趋势，销售金额同比上涨34%。4月我们监测的16家头部房企销售面积1768万方，同比上涨17%，销售金额3149亿元，同比上涨34%，头部房企销售面积与销售金额延续修复趋势。主要原因系房企2022年拿地聚焦核心城市，补充的优质土储陆续转化为销售，支撑销售金额上升；另外，各地坚持因城施策，限购范围缩小、放松公积金贷款等政策持续，有效刺激刚性及改善性需求。 图表4头部房企4月销售面积同比上涨17% 图表5头部房企4月销售金额同比上涨34% 国央企与非国央企销售仍明显分化。16家房企中，有8家国央企，8家民企及混合所有制企业。4月销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为42.8%、-6.4%；销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为58.6%、-4.9%。4月整体市场热度延续，但由于土储结构差异及各城市热度分化，国央企销售修复速度仍显著好于非国央企。随着前期积压的需求释放完成，低能级城市可能面临量价齐跌风险，销售增速分化或持续显现。 图表6国央企销售面积同比上升42.8% 图表7国央企销售金额同比上升58.6% 4月10家头部房企销售金额同比上涨，招商蛇口销售金额同比增长169%。4月头部国央企销售领涨，从销售金额来看，招商蛇口、华润单月销售金额同比增长超过100%，招商蛇口表现突出，同比增长169%，1-4月累计销售额同比增长79%；民企绿城销售金额同比增长100%，增速较快。销售面积来看招商蛇口同样表现亮眼，单月销售面积同比增长135%，融创中国下跌明显，同比下降45%。 图表8 4月头部国央企销售金额领涨，招商蛇口销售金额同比增长169% （二）销售均价同比上涨，量价增速分化进一步缩小 4月销售金额同比上涨，环比持平，量价增速分化进一步缩小。4月我们监测的16家头部房企销售均价17806元/平，基本与三月持平，持续保持高位；4月销售面积同比增长17%，销售均价同比上涨14%，量价增速分化进一步缩小。 图表9头部房企4月销售均价同比上涨14% 图表10量价增速分化进一步缩小 8家头部房企销售均价同比上涨，华润增速领先。16家房企中，8家房企销售均价同比上涨，其中华润置地销售均价同比上涨30%，单月销售均价为26517元/平，原因系高能级城市改善盘占比提升持续影响均价。越秀均价绝对值33681元，仍居首位。绿地销售均价环比、同比分别下降35%、32%。 图表11 2023年4月保利、中海、绿城等7家房企销售均价同比增长超10% 三、投资：聚焦高能级城市，拿地金额仍偏低 （一）龙头房企土地投资强度上升至22%，但绝对规模仍偏低 4月高能级城市供地放量，头部房企积极扩储。4月上海、广州、杭州、西安等核心城市供地放量，吸引头部房企扩储，我们监测的16家头部房企4月拿地金额694亿元，同比下降3%，环比上升116%，但拿地金额相较2020年、2021年仍有较大差距。从投资强度看，4月16家头部房企土地投资强度为22%，与3月相比大幅上升，头部房企积极扩储，聚焦高能级城市、确定性地块。 图表12头部房企4月拿地金688亿，同比下降4% 图表13头部房企4月土地投资强度22%，积极扩储 4月10家头部房企公开拿地，民企碧桂园、龙湖、金地扩储，华润累计投资强度较高。 本月16家监测房企中有10家房企参与了公开市场拿地，1）国央企中华润拿地最为积极，拿地金额241亿元，其中广州拿地金额197亿元，上海拿地金额30亿元，2023年1-4月累计投资强度35%。2）碧桂园、龙湖、金地4月拿地金额分别为28亿元、41亿元、62亿元，2023年1-4月累计投资强度较低，分别为3%、11%、13%。 图表14 10家头部房企公开市场拿地 （二）16家房企拿地持续集中高能级城市 头部房企拿地持续聚焦一二线城市，1-4月拿地占比96%。2023年房企投资逻辑预期趋于一致，聚焦高能级城市，受此影响1-4月16家头部房企在一二线城市拿地占比96%。 相较2022年88%进一步提升。 图表154月头部房企一二线城市拿地占比97% 图表161-4月头部房企在一二线城市拿地占比为96% 头部房企拿地进一步聚焦长三角，2023年1-4月拿地占比约52%。从2023年1-4月来看，头部房企拿地进一步集中在长三角，拿地占比由2022年41%提升至52%，环渤海、中西部拿地占比降低至14%、11%。 图表174月龙头房企拿地主要集中在长三角和珠三角 图表182023年1-4月龙头房企长三角拿地占比52% （三）头部房企拿地楼面价21065元/平，溢价率为8.9% 头部房企拿地楼面价/销售均价118%，置换高质量土储，溢价率上涨至8.9%。4月16家头部房企公开市场拿地平均楼面价21065元/平，环比上升44%，楼面价/销售均价为118%，相比3月大幅增加了36%。溢价率为8.9%，持续保持热度。 图表19龙头房企4月拿地楼面价上升至21065元/平 图表20龙头房企4月拿地溢价率8.9% 万科、保利、中海、碧桂园、金地拿地楼面价均超过销售均价。万科获取上海两宗地块，楼面价27534元/平米，与销售均价比值170%；保利获上海、杭州、成都四宗地块，楼面价25005元/平米，与销售均价比值154%；中海获取杭州地块，楼面价29950元/平米，与销售均价比值109%。民企碧桂园4月获取杭州地块，楼面价26745元/平米，溢价率12%，与销售均价比值达328%；金地、龙湖获取地块的楼面价分别为23444元/平米和12852元/平米，与销售均价比值分别为119%和61%。 图表21万科、保利、中海、碧桂园、金地、龙湖拿地楼面价均超过销售均价 四、融资：境内外融资同比下降，部分房企偿债压力较大 4月行业境内融资和境外融资均同比下降。4月全行业境内信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共494亿元，同比下降14%。境外融资97亿元，同比下降5%。 图表224月全行业境内债券发行量494亿元 图表234月境外债券发行量97亿元 4月头部房企发行103亿元信用债，利率普遍较低。4月16家头部房企发行信用债合计103亿元，上海金茂、保利置业、绿城集团、万科、招商蛇口分别发行信用债25亿、20亿、15亿、20亿、23亿，利率普遍较低。 图表244月16家头部房企发行信用债103亿元 国央企融资成本保持低位。国央企凭借天然信用优势，融资利率保持低位，招商蛇口发行利率创新低，仅2.2%，下降50bp；另外，万科、绿城、金茂发债利率较2022年平均利率有所提升，但基本维持在3%-4%水准。 图表254月招商蛇口发展发债利率2.2%，再创新低 部分房企2023年仍有较大偿债压力。1）部分房企2023年内偿债规模较大，如碧桂园、融创到期债务分别为160、123亿元，新城、金地2023年到期债务占比分别为30%、27%。2）分月度来看，融创5月份到期债务44亿元，旭辉到期21亿元，金地到期接近20亿元。 图表265月融创到期债务44亿元，旭辉到期21亿元 五、投资建议 震荡格局，左侧布局。4月16家头部房企销售持续回暖，而国央企由于2022年逆势扩储，高质量土储支撑销售，增速明显高于民企；目前房企投资策略趋同，聚焦高能级城市，导致不同城市间土拍热度分化，低能级