头部房企月报（11月）：销售、投资缩量，融资小幅改善

11月头部房企销售面积和销售金额普降，同比分别下降30%、19%。1）11月16家头部房企销售面积1259万方，同比下降30%，降幅较上月缩小3pcts； 销售金额2261亿元，同比下降19%。11月整体成交延续低温态势，销售面积和金额继续处于历史低位。房地产市场供需错配问题仍然突出，成交规模仍在低位。2）从销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-12%、-51%；销售金额增速来看，二者分别为-6%、-46%，国央企销售情况仍显著好于非国央企。 3）10月底以来，北京、广州相继发布公告执行公积金贷款认房不认贷，11月昆明全面取消商品房限购限售，厦门全市解除限购，二线及以下城市需求端政策应出尽出，基本已实质宽松，但市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或者因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是旧的地产发展模式终结，行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。 头部房企投资策略趋同，保持聚焦高能级城市。1）11月16家头部房企拿地金额264亿元，环比下降70%，同比上升7%。2）11月头部房企拿地平均溢价率约6.2%，一二线城市占比77%，房企投资普遍聚焦高能级城市核心地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3）从投资金额来看，保利拿地最为积极，拿地金额98亿元，当月投资强度31%； 中海本月拿地金额55亿元，以40.14亿元的价格拿下北京市丰台区地段。4）16家头部房企拿地楼面价/销售均价81%。 行业融资修复发力，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模316亿元，同比上涨6%，头部房企发行信用债106.4亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如中海11月平均票面利率仅为3.02%。2）2023年大部分房企年内已无偿债压力，16家头部房企中仅有四家房企年内还需还款。 深圳国资委表示帮助万科共同应对风险；融创中国境外债重组生效。1）万科A：深圳市国资委表示在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险；针对大股东深圳地铁约100亿的合作或收购项目，双方正在积极协商。2）融创中国：公司宣布境外债重组各项条件已获满足，重组生效日期为2023年11月20日。3）招商蛇口：前三季度归母净利润38亿元，同比增长27.5%；第三季度归母净利润16亿元，同比增长51%。 4）华润置地：拟将沈阳铁西万象汇作为商业类REITs发行；华夏华润商业REIT已正式获得证监会准予注册的批复，底层资产青岛万象城2023年上半年营业收入同比增长10.9%至3.31亿元，出租率超过98%。 投资建议：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、地产板块跌幅为1%，港股房企分化明显 11月申万地产板块下跌1%，A股除新城控股外头部房企普遍下跌，港股头部房企分化明显。11月申万地产板块下跌1%，在31个一级行业板块中排名22。我们重点追踪的16家头部房企中，A股7家房企中新城控股、万科A上涨8%、1%，其余均下跌，保利发展跌幅最大，月跌幅达7%；港股9家房企分化明显，出险房企和民企上涨，其中旭辉控股集团上涨61%，越秀地产下跌13%。 图表1 11月地产板块下跌1%，一级行业中排名第22 图表2 11月港股头部房企分化明显 深圳国资委表示帮助万科共同应对风险；融创中国境外债重组生效。1）万科：管理层在季度业绩会上表示对于境内外债务一定会保障如期兑付；深圳市国资委表示在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险；深铁集团将承接本公司在深圳的部分城市更新项目等，交易金额预计超过人民币100亿元，双方正在积极协商；联营公司印力申报的中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复，目标基础设施资产为杭州西溪印象城，2023年上半年营业额突破21亿元，2014-2022年加权平均出租率为98.2%，估值人民币39.59亿元。2）融创中国：公司宣布境外债重组各项条件已获满足，重组生效日期为2023年11月20日；提高强制可转换债券的第一次转换上限至100%。3）保利发展：目前定增仍在批文的有效期内，相关工作正在积极推进，后期视市场情况择机启动。4）碧桂园：中国平安发布声明称，关于公司被有关政府部门或机构要求收购碧桂园控股有限公司并承继其债务的报道完全与事实不符；集团总裁莫斌在月度集团管理会议上强调，保交付一定是公司的重中之重，一切为了保交付，并且要坚定信心保交付。5）招商蛇口：选举余志良、陶武为公司第三届董事会非独立董事；调整后战略与可持续发展委员会成员为蒋铁峰(召集人)、张军立、朱文凯、刘昌松、余志良、屈文洲、孔英。6）华润置地：拟将沈阳铁西万象汇作为商业类REITs发行，公司挂牌转让沈阳分公司100%股权作为发行商业类REITs前置举措之一；华夏华润商业REIT已正式获得证监会准予注册的批复，底层资产青岛万象城2023年上半年营业收入同比增长10.9%至3.31亿元，出租率超过98%。7）中国金茂：华夏金茂购物中心REIT已获证监会批准注册，底层资产为长沙金茂览秀城，建筑面积约10万平方米，2016年年底开业至今已运营近7年，2020-2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达到14.6%和31.6%。8）越秀地产：合肥市取消上限地价后首场土拍，公司竞得包河区BH202311号地块，成交总价约9.73亿元，楼面价13868元/㎡，溢价率7.05%；与上海临港集团举行战略合作框架协议签约仪式，双方将在产业园区开发、物业服务、城市更新、基础设施建设、金融服务等领域开展深度合作。9）中南建设：董事会决议向股东大会申请未来一年，公司为资产负债率超过70%的子公司提供担保额度250万元，为资产负债率不超过70%的子公司提供担保额度100万元。10）旭辉控股集团：委任李扬先生为集团董事，傅珮女士为集团总经理、法定代表人。11）中国海外发展：昌平区人民政府与中海企业集团签署战略合作协议。 图表3万科与深铁协商约100亿项目；融创中国境外债重组生效 二、销售：成交规模跌势延续，房企分化持续存在 （一）销售面积同比下降30%，头部房企普遍表现不佳 11月头部房企销售面积同比下降30%，销售金额同比下降19%。11月16家头部房企销售面积1259万方，同比下降30%，降幅较上月缩小3pcts；销售金额2261亿元，同比下降19%。11月整体成交延续低温态势，销售面积和金额继续处于历史低位。房地产市场供需错配问题仍然突出，成交规模仍在低位。10月底以来，北京、广州相继发布公告执行公积金贷款认房不认贷，11月，昆明全面取消商品房限购限售，厦门全市解除限购，一二线城市政策进一步放开。二线及以下城市需求端政策应出尽出，基本已实质宽松，但需求下滑的核心不在对居民购房的限制，而是房地产市场供求关系已发生重大变化，郊区新房库存高企，以及高挂牌量二手房对新房有明显分流。且居民收入预期尚未明显好转，房价下行或抑制部分需求释放。 图表4头部房企11月销售面积同比下降30% 图表5头部房企11月销售金额同比下降19% 国央企与非国央企销售同比均为负，分化仍持续。16家房企中，有8家国央企，8家民企及混合所有制企业。从11月销售面积同比增速来看，国央企和非国央企分别为-12%、-51%，国央企降幅放缓；销售金额同比增速来看，国央企和非国央企分别为-6%、-46%，国央企降幅改善趋势明显。从11月销售均价来看，国央企和非国央企分别为20673、12388元/平，同比分别上涨6%、11%。11月市场热度持续下降，受销售面积明显下滑影响，国央企和非国央企销售金额同比也为负。但由于土储结构差异、城市热度分化及市场情绪等因素，国央企销售情况仍显著好于非国央企。 图表6国央企销售面积同比下降12% 图表7国央企销售金额同比下降6% 11月16家头部房企销售金额和面积普遍下降，金茂销售面积同比增长76%。11月头部国央企和民企销售金额和面积普遍下跌。从销售金额来看，碧桂园、融创单月销售金额同比下跌超过50%，华润销售金额实现逆势增长，同比增长9%，招蛇和越秀单月销售金额微增。越秀前11月累计销售金额同比增幅最大，为29%，其余依次为华润、中海、招蛇。从销售面积来看，金茂单月同比增长76%，为唯一实现增长的房企。5家房企前11月累计销售面积增速为正，其中越秀、金茂、招蛇增幅超10%。 图表8 11月头部国央企销售金额和面积普降，金茂销售面积逆势增长76% （二）销售均价保持高位，销售面积跌幅缩小 11月销售均价同比上升15%，销售面积跌幅缩小。11月16家头部房企销售均价17956元/平，同比上涨15%，销售均价处于近四年高位。市场销售热度下降，仅一二线城市核心区商品房去化相对较快。 图表9头部房企11月销售均价同比上升15% 图表10头部房企11月销售均价同比保持增长 11家头部房企11月销售均价同比上涨，招蛇、龙湖单月销售均价同比上涨达38%，增长明显。16家房企中，共11家房企11月销售均价同比上涨，其中招蛇、龙湖销售均价同比上涨38%，涨幅最大；越秀地产11月销售均价环比上涨34%，同比上升1%，累计销售均价同比上涨11%，累计销售均价同比增长幅度最大。 图表11 2023年11月招蛇、龙湖单月销售均价同比上涨达38% 三、投资：持续聚焦高能级城市，土地投资强度回落 （一）头部房企土地投资强度回落，拿地金额同比上升7% 11月头部房企拿地金额环比下降70%，同比上升7%。我们监测的16家头部房企11月拿地金额264亿元，环比下降70%，同比上升7%，拿地金额较上月有明显回落，处于低位水平。从投资强度看，11月16家头部房企土地投资强度为12%，环比下降26pcts。头部房企拿地保持谨慎，聚焦于高能级城市核心地块。 图表12头部房企11月拿地金额同比上升7% 图表13头部房企11月土地投资强度12% 11月10家头部房企公开拿地，保利、中海拿地积极。本月16家头部房企中有10家房企参与了公开市场拿地。1）保利拿地面积最大，达56万平，单月拿地金额98亿元，四块土地分别位于成都、西安、佛山、福州。2）中海本月拿地面积30万平，拿地金额55亿元，当月土地投资强度达24%，积极储备优质地块，本月以40.14亿元的价格拿下北京市丰台区地段，继续保持聚焦一二线核心城市核心地段的拿地策略。3）中海2023年1-11月累计投资强度最高，达42%；其次分别为华润、绿城、保利、越秀、招蛇，累计投资强度均超过20%。 图表14 11月10家头部房企公开市场拿地，保利拿地金额达98亿元 （二）16家头部房企拿地持续聚焦高能级城市 头部房企拿地持续聚焦一二线城市，1-11月拿地占比89%。2023年房企投资逻辑趋于一致，聚焦高能级城市，主要原因是低能级城市流速不确定性较强，若流速较慢将拉长房企项目去化周期，风险较大。1-11月16家头部房企在一二线城市拿地占比89%，略高于2022年一二线集中度87%。 图表15 11月头部房企一二线城市拿地占比77% 图表16 1-11月头部房企一二线城市拿地占比为89% 本月头部房企拿地集中于珠三角，1-11月头部房企拿地主要