2023年上半年珠海房地产市场年度报告

2023年上半年 珠海房地产市场年度报告 珠海世联策略资源部市场研究组2023年07月07日 目录 01重要政策回顾 03商品住宅市场分析 04办公市场分析 02土地市场分析05市场总结及展望 重要政策回顾 政策 全国 日期 相关部门 事件要点 1月05日 央行、银保监会 自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 1月10日 住建部 住房和城乡建设部印发《关于加快住房公积金数字化发展的指导意见》。《意见》表示，到2025年，住房公积金数字化发展新模式基本确立，数据资源体系和平台支撑体系更加健全，数字化管理新机制、服务新模式、监管新局面、安全新防线等初步形成 1月18日 全国住房和城乡 建设工作会议 全国住房和城乡建设工作会议指出，房地产工作要带入党和国家事业大棋局，锚定新时代新征程党的历史使命任务和当前的中心工作来展开。本次会议明确提到了现房销售的模式。这也是住建部首次系统、明确提出现房销售的概念。 2月02日 证监会 中国证监会召开2023年系统工作会议，明确了2023年的五大重点工作。①全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革。②更加精准服务稳增长大局。增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和包容度。大力推进公募REITs常态化发行。③统筹推动提高上市公司质量和投资端改革。④坚守监管主责主业，围绕全面实行注册制后的市场秩序和生态塑造，加强各条线监管力量统筹，提升监管效能。⑤巩固防范化解重大金融风险攻坚战持久战成效。 2月10日 人民银行 人民银行2月10日召开2023年金融市场工作会议，总结2022年人民银行金融市场和信贷政策工作，安排部署2023年重点工作。切实落实“两个毫不动摇”，拓展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持范围 3月17日 中国人民银行 2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。其将精准有力实施好稳健货币政策，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能， 3月24日 证监会 证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》要点分为：①研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。②项目用地性质应符合土地管理相关规定。③首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。④支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点等。 3月30日 中国银行保险监 督管理委员会 自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，指出在地方实践的基础上，需深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”。 4月14日 中国人民银行货 币政策委员会 会议指出，要求有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 4月21日 最高人民法院 最高人民法院发布了关于商品房消费者权利保护问题的批复。该批复中明确了，商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。该批复自2023年4月20日起施行 5月09日 市场监管总局 印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就经纪服务收费过高、明码标价和操纵经纪服务收费等问题提出10项具体要求。《意见》要求，严格实行明码标价。房地产经纪机构应当对服务项目、服务内容和收费标准公示，不得混合标价和捆绑收费。 5月09日 最高人民检察院 检察机关提示，房屋出卖人和买受人均应自觉遵守国家房地产登记制度及有关政策，诚信交易并积极采取措施防范潜在交易风险，避免引发不必要的民事纠纷甚至民事诉讼，最大限度维护交易安全。 5月19日 中国人民银行 住房和城乡建设部办公厅近日印发《2023年信用体系建设工作要点的通知》提出，加快推进信用体系建设，进一步发挥信用对提高资源配置效率、降低制度性交易成本、防范化解风险的重要作用，为推动新征程住房和城乡建设事业高质量发展提供支撑。 6月13日 国家发改委 国家发展改革委投资司负责同志指出，围绕扩大有效投资，着力推动投资高质量发展，要发挥好中央预算内投资引导带动作用，进一步提升地方政府专项债券项目质量，着力促进民间投资，稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）工作，探索建立与银行投贷联动试点合作机制。 6月20日 中央人民银行 中央人民银行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR），一年期LPR下调至3.55%，五年期以上LPR下调至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR均降低了10个基点。 以降息与下调LPR等金融手段为中心，同时强调保障人民群众消费权利，扶持房企与保护消费者两手抓为上半年全国政策的核心内容 资料来源：全国政府网站公开信息整理、珠海市公共资源交易中心、珠海市住房城乡建设局、世联行地产市场数据库 珠海政策 政策以国土空间规划与珠海交通网为主，对房市进行宏观角度干涉 日期 相关部门 相关文件 事件要点 1月13日 珠海市自然资源局 《珠海市国土空间总体规划（2021-2035年）》 发布了《珠海市国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示。在公示中，深珠高铁、珠阳高铁、鹤洲高铁枢纽、未来科技城等重点项目均有提及，亮点多多。其一，落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》，加强与广佛、港深发展极融合互动。其二，打通沿海东西向区域高铁和公路大通道，实现由末端向交通枢纽转变。在交通方面，珠海将以珠海中心站（鹤洲）为核心，打造四条高速铁路和六条城际铁路。 1月16日 市住建局-公用设施建设科 《珠海市海绵城市建设五年规划（2022-2026年）》 珠海市海绵城市建设五年规划（2022-2026年）》公示，其中老旧小区将迎来新生。据规划公示，为助力城市更新，提高城市生活品质，结合城市更新和老旧小区改造推进海绵城市建设。《珠海市老旧小区更新专项规划（2021-2025）》，计划至“十四五”期末，全市改造老旧小区229个。老旧小区更新改造主要分为综合整治基础类、综合整治完善类和综合整治提升类项目。旧区改造中，拆除重建类项目以目标为导向全面落实海绵城市建设要求，高质量建设生态宜居城市。 2月28日 市政府 《珠海市户籍迁移管理规定》 据悉，《珠海市户籍迁移管理规定》将原“双五”政策调整为：金湾区、斗门区、高新区实行“双二”政策，其他区实行“双二”政策及具有自有房产（即完全产权的成套住宅、与政府或者与本市引进高校共同拥有产权的成套住宅和政府提供的成套公租房）。新政策的出台，将降低珠海入户门槛，为吸引、集聚、留住人才打好基础，助推珠海高质量发展 3月17日 市政府 《珠海市住房和城乡建设局》 珠海市住房和城乡建设局起草了《珠海市人才住房分配管理实施指引》及配套模板附件。《实施指引》共十条及配套模板附件13个。主要对人才住房的运营管理、分配对象、分配原则、申请条件、申请材料、分配及申请流程、日常管理及资格定期复核住房使用要求、流转与退出等进一步做出了明确的指引。明确了人才住房分配遵循“以租为主、租售并举、动态管理”的原则 4月07日 珠海市自然资源局 《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》 《计划》中提到：2023-2025年，全市推动实施全面改造项目64个，其中计划推进共21个城中村改造项目、28个旧厂房改造项目、15个旧城镇改造项目。本次《计划》的发布，将重点传导《珠海市城镇低效用地再开发规划（2019-2025）》中城市更新总体任务目标，建立2023-2025全面改造中长期计划项目库，进一步规范和强化城市更新计划管理工作。 4月26日 珠海市自然资源局 《珠海市综合交通体系规划草案》 根据公示，珠海市交通体系规划年限为2021年至2035年。近期至2025年，远景展望至2050年，与国土空间总体规划期限一致。重点内容包括：加快推动珠肇高铁、广珠澳高铁、深珠高铁建设；加快推动广珠城际、珠机城轨及北延线、南珠中城际建设；完善三级枢纽体系，建设6大交通枢纽；加快推进“五横九纵”骨架路网；构建城际轨道环线，并研究公交化运营可能性，实现高效连通东西城区。 5月19日 珠海市公共工程建设中心 《珠海大道（金湾互通以西段）快速化提升工程环境影响评价报告》 珠海市公共工程建设中心公布了《珠海大道（金湾互通以西段）快速化提升工程环境影响评价报告》，该项目为珠海大道金湾互通以西段改扩建，工程预计30个月，建设内容涉及多条新建公路和交叉路口。本次工程环境影响评价报告的公布，将进一步验证珠海大道提升工程的可行性，根据30个月的工期来算，最快2025年底，珠海将迎来崭新的珠海大道。 6月06日 广东省公共资源交易平台 《伶仃洋通道珠海侧公路工程方案设计研究项目》 深珠通道真的提上日程了。据招标公告，项目研究范围为伶仃洋公铁复合通道，方案设计范围为伶仃洋公路通道淇澳登陆点至下栅互通节点，长度约14.6km。淇澳大桥连接线（淇澳互通立交至港湾大道）长度约2.7km以及淇澳、北围、下栅、港湾大道唐家等四个立交互通。 6月20日 珠海市住房和城乡建设局 《珠海市房地产开发企业信用信息管理办法》和《珠海市房地产中介信用信息管理办法》 珠海市住房和城乡建设局本月印发《珠海市房地产开发企业信用信息管理办法》和《珠海市房地产中介信用信息管理办法》，明确对不同信用等级的房地产企业和中介机构，各级住建部门将实行差异化管理。其中针对市民购房接触最多的珠海市房地产中介机构及从业人员，列出了一批加分和扣分情形。市场监督管理、税务、公安、人民银行、其他相关部门在管理中确认的不良信用信息和不动产登记中心、金融机构在业务办理中确认的不良信用信息，由住建部门通过信用信息共享平台采集或者由相关部门直接提供，采集后录入监管平台。中介机构及从业人员信用管理实行积分评价制度。 资料来源：珠海政府网站公开信息整理、珠海市公共资源交易中心、珠海市住房城乡建设局、世联行地产市场数据库 土地市场分析 市场 土地 上半年土地市场供应缩量明显，政府推地意愿降低，商办用地零供应零成交 新增供应宗数 ↓67% 2022上半年2023上半年 涉宅用地4宗、商办用地2宗 涉宅用地49.78万㎡、商办用地22.64万㎡涉宅用地49.78万㎡、商办用地18.35万㎡涉宅用地55.67亿元、商办用地0.62亿元涉宅用地0.00%、商办用地0.00% 涉宅用地11184元/㎡、商办用地338元/㎡ 涉宅用地2宗、商办用地0宗 成交楼面价 ↑69% 平均溢价率 —— 成交总金额 ↓91% 成交总建面 ↓95% 新增供应建面 ↓74% 涉宅用地18.94万㎡、商办用地0万㎡涉宅用地3.74万㎡、商办用地0万㎡涉宅用地5.22亿元、商办用地0亿元涉宅用地0.00%、商办用地0.00% 涉宅用地13955元/㎡、商办用地0元/㎡ 数据来源：珠海市公共资源交易中心、珠海市住房城乡建设局、世联行地产市场数据库；土地市场数据仅为涉宅用地和商办用地 用地 涉宅 涉宅用地供需大幅滑落，仅1宗涉宅地块底价成交，为“国”字号房企拿地 2023年上半年涉宅用地新增供应2宗，其中1宗由国字号房企以底价成交，位于保税区内，成交楼面价13955元/㎡，低于此前同区域地块成交楼面价。另一宗为6月新挂牌金湾航空新城南拓区涉宅用地，但于6月29日终止公告。 2020-2023年半年度珠海涉宅用地供需量价走势2023年各月珠海涉宅用地供需量价走势 600 涉宅用地供应建面（万㎡，左轴）涉宅