2023年上半年西安房地产市场报告

2023年上半年 西安房地产市场报告 西安前瞻地产顾问有限公司 定力稳刺激弱，供需端总量回温，但下行压力仍在 1、经济指标：内生能力偏弱，经济数据普降，失业率增加，收入预期不稳定，消费者和企业信心&预期持续低位。 2、政策环境：延续宽松态势，但整体托而不举，已发布政策多为“对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序”。 3、西安土地市场：市场热度继续筑底，成交规模低于近三年平均值的4成；区域分化明显，核心优质区域热度较高，出现4宗触顶摇号地块；民企抬头但多为龙湖等资金充裕或土储不足的优质房企，平台公司托底意愿降低；房企不再局限于熟悉区域，开启跨区域拿地。 4、西安商品房市场：相比去年同期，市场整体热度回升，但分月来看，市场出现先热后冷局面，1季度积压需求释放，市场小幅复苏，二季度后开始回落；区域分化明显，主城去化压力较小，外围区域去化承压，整体国进民退现象明显。 目录Contents 宏观市场 PART1 土地市场 PART2 商品房市场 PART3 趋势研判 PART4 PART1宏观市场 1.1全国动态 1.2西安动态 经济数据普降，下半年经济下行压力仍较大；内生需求严重不足，核心CPI上涨动力有限；PPI仍处于向下筑底阶段，海外延续衰退、国内维持弱修复，上游成本回落+终端需求弱复苏的情形下，消费品价格易跌难涨；失业率增加，收入不稳定&预期降低，消费者置业情绪低。 3.2% 居民消费价格指数（CPI） CPI延续下滑，同比增长6月正式进入零时代；环比连续5个月为负值，内需不足问题严重。 2.4% 1.6% 0.8% 0.0% -0.8% 同比 环比 全国城镇调查失业率 失业率整体将保持稳定，16-24岁青年失业率承压，达到20.8%，这是2018年以来首次突破20%的水平。 2021年 2022年 2023年 25% 20% 15% 10% 5% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 0% 全国城镇调查失业率全国16-24岁人口城镇调查失业率 133 125 117 109 101 93 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 85 消费者信心、预期及满意指数 2021年 2022年 2023年 收入预期不稳定和失业增多，消费者预期信心和预期指数持续低位。 PPI同比连续9个月为负值，环比连续3个月为负值，反映生产放缓、需求不足。 2021年 2022年 2023年 15.0% 10.0% 5.0% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 0.0% 2021年-2023年6月工业品出场价格指数（PPI） 消费者信心指数消费者预期指数消费者满意指数 聚焦专业 -5.0% -10.0% 追 求卓越 当月同比增长当月环比增长 备注：国家统计局目前数据发布最新CPI、PPI为1-6月；消费者信F心o指cu数s为o1n-3月Sp；e失ci业al率t为y1-5月Pu。rsuitofexcellenc 房企投资端扩张能力尚未恢复，市场信心依然不足，防风险及稳地产仍是下半年主要调控方向；1-5月房地产开发投资额同比下降7.2%，连续3个月下跌且跌幅扩大；单月看，5月绝对值好于4月，但依旧处在低位。 160000 128000 96000 64000 32000 0 2021年1-7月至2023年5月房地产和住宅开发投资额及同比增速（累计值，单位：亿元） 21% 14% 7% 0% -7% -14% 1-5月房地产开发投资增速同比增速7.2%，降幅比1-4月扩大1% 1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月 2021年2022年2023年 房地产开发投资额住宅开发投资额房地产开发投资增速住宅开发投资增速 2022年至2023年5月房地产和住宅开发投资额及同比增速（单月，单位：亿元） 17000 13600 10200 6800 3400 0 3月 12305亿元 4月 9540亿元 1-2月3月4月5月6月 7月 2022年 8月 9月 10月 11月 12月 1-2月 3月 4月 5月 10187亿元7% 0% -7% -14% -21% -28% 5月 2023年 房地产开发投资额 房地产开发投资增速 聚焦专业追求卓越 备注：国家统计局目前数据发布最新为1-5月。 FocusonSpecialtyPursuitofexcellenc 中央除了积极表态外，并无实质性重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序；地方以降低置业成本为主，目的为促消费稳市场；随着二季度市场持续回落，在房住不炒、保交付主基调下，下半年稳增长政策将持续加码，促进合理化住房需求释放和化解企业资金风险仍是主线。 4月，最高法明确商品房消费者主张交付房屋或返还价款权利最优先。 购房支持 土拍规则 购房支持 购房支持 购房者权益 2月3日，自然资源部，取消全年供地次数的限制，以适应当前楼地市环境 。 1月5日，央行&银保监会，连续3个月下跌的城市首套房贷利率下限具有自助调整权。 3月30日，自然资源部、银保监会要求常态化开展“带押过户”服务。 4月28日，住建部部长倪虹，大力支持首套，二套住房合理支持，政策支持以旧换新、以小换大，多孩家庭。 2023年上半年地方松绑政策类型占比 50% 40% 30% 20% 10% 优化公积金 购房补贴 降首付 带押过户 限购放松或取消 房贷利率下调 放松限售 落户放松 房票安置政策 0% 购房支持 购房者权益 越 4月，最高法明确商品房消费者主张交付房屋或返还价款权利最优先。 6月20日，降息（央行再次下调贷款利率，下调幅度为10个基点）。 聚焦专业追求卓 FocusonSpecialtyPursuitofexcellenc 供给端：防范化解风险是主线，保交楼、保民生是核心；重点从融资类型、融资对象方面边际放松，以增强企业资金流动性，缓解企业资金风险；但执行效果不佳，非银融资总规模继续下降通道，受市场复苏势头转弱等因素影响，下半年房企整体融资环境仍不容乐观，偿债压力依然沉重。 2月20日，证监会启动不动产私募投资 基金试点工作；2月 2月24日，央行、银保监会发布《关于 金融支持住房租赁市场发展意见（征求意见稿）》。 4月4日，发改委发文：消费基础设施4月 纳入公募REITS，支持民间投资项目发 1月13日，央行、银保监会强调综合 1月施策改善优质房企现金流，有关部门 起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。 3月3月24日，公募REITs审批流程得到优化，适用领域拓展至商业地产；3月27日，降准（央行降低金融机构存款准备金率0.25个百分点）。 220000 176000 132000 88000 44000 0 全国房地产开发企业年末到位资金额度及同比增速 2021年 2022年 2023年 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 2022及2023上半年各渠道融资规模 22% 11% 0% -11% -22% -33% 行。 7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的 通知》指出，对去年11月出台的房地产7月 “金融16条”中，关于房企存量融资展 5月 国资委发布通知，央企年度发债计划与市场注册额度不挂钩。 5000 4000 3000 2000 1000 -7.0% -34.6% -69.6% -4.5% 0.0% -16.2%-16.0% -32.0% -48.0% -64.0% 期、保交楼配套融资支持两条政策进行延期，将适用期限统一延长至2024年12月31日。 0 信用债海外债信托融资ABS总额 额度（亿元）2022年上半年额度（亿元）2023年上半年同比 -80.0% 备注：国家统计局目前数据发布最新为1-5月。 聚焦专业追求卓越 FocusonSpecialtyPursuitofexcellenc 需求端：强调“因城施策”，侧重降低置业成本；1季度降息、二手房“带押过户”、“合理化中介费用” ，6月央行下调5年期LPR利率提振居民置业信心，但不可忽视的是房地产市场销售依然疲软，未来仍需政策加力，降低购房门槛和购房成本依然是主要方向。 1 2 3 4 5 1月5日，人民银行&银保监会发布通知，决定建立“首套住房贷款利率政策动态调整机制”。 3月30日，自然资源部、银保监会要求常态化开展“带押过户”服务。 4月，最高人民法院做出《关于商品房消费权利保护问题的批复》，明确商品房消费者主张交付房屋或返还价款权利最优先。 5月8日，住建部、市场监管总局要求房地，产经纪机构合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。 6月20日，降息（央行再次下调贷款利率，下调幅度为10个基点）。 10000 7600 5200 2800 400 -2000 2021年1月-2023年6月住户中长期贷款增加值及在住户贷款占比 1-11月 1-12月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 9442 2021年 2022年 2023年 300% 240% 180% 120% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 1-9月 10月 11月 1-12月 1月 2月 3月 4月 5月 1-6月 60% 0% 20% 2021年 2022年 2023年 8% -4% -16% -28% 全国商品房销售面积及销售额增速 中长期新增贷款当月值当月新增中长期贷款占比 -40% 商品房销售面积商品房销售额 聚焦专业追求卓越 备注：商品房销售面积为国家统计局目前数据发布最新为1-5月；F住o户cu中s长o期n贷S款p为ec中i国al人ty民银行P发ur布s。uitofexcellenc 西安动态-政策 西安上半年未发布实质性政策，更多围绕“保交楼”，提升交付标准，稳预期；及响应国家号召发布“个人所得税退税优惠”、全面执行二手房“带押过户”，整体“托而不举”对供需两端并没有产生直接影响。 打好 “保交楼”攻坚战 西安商洛 公积金互认互贷 个人所得税予以退税优惠发布交付要求提升交付标准 带押过户全面执行 2月15日，西安市第十七届人民代表大会第三次会议。 西安市将坚持“房住不炒”定位，进一步优化住房政策，支持刚性和改善性住房需求，规范发展长租房市场，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 持续解决房屋“办证难”遗留问题。 坚决打好“保交楼”攻坚战，确保延期项目年内交付80%以上。 实施解决“回迁难”问题三年行动，强力推进安置楼建设和回迁安置工作。 2月20日起，西安商洛公积金互认互贷。结合今年西安两会提到“平原城市群协同发展三年行动计划，推动更多政务服务事项跨地区通办，年内实现住房公积金互认互贷”，意