2023年上半年香港房地产市场回顾

2023年上半年的租赁量约为2022年全年的一半，然而，2023年第二季度的总租赁量较2023年第一季度下跌26%至786,000平方呎。尽管交易笔数有所增加，季度登记交易普遍规模较小。 在较大型的搬迁活动支撑下，净吸纳量在过去连续三个季度呈正数，但在2023年第二季度，净吸纳量回落至负数，令上半年净吸纳量达到-276,700平方呎。 负净吸纳量将总空置面积推高至1,350万平方呎，再创新高。2023年上半年，整体空置率上升了0.4个百分点，达到15.7%。 需求疲软导致2023年第二季度整体租金按季下降0.5%，半年降幅达到2.2%。然而，中环核心区租金自2022年第二季度以来首次回升，按季上升0.1%。在过去六个季度中，港岛东有五个季度较其他子市场面对更大压力，继2023年第一季度租金按季下跌3.8%后，第二季度租金再按季下跌0.4%。 受惠于4月份第一轮新消费券发放及5月的黄金周，2023年第二季度零售物业租赁势头依然强劲。 2023年上半年零售物业租赁量达870,000平方呎，为有记录以来的半年最高水平。 2023年上半年，餐饮业占32%的新增租赁活动，为所有主要零售行业中最高。数间内地连锁餐饮集团在上半年进驻香港特区。奢侈化妆品及珠宝等高端零售商开始租下核心区街铺，但整体租赁势头仍然较为缓慢。即使药房现时倾向租用较小型的铺位，但扩张活动相对活跃。时尚品牌及运动服装在2023年上半年正考虑租赁。 租赁需求增加令2023年上半年空置率下降1.8个百分点至11.6%，为2020年第一季度以来的最低水平。铜锣湾的空置压力显著减轻，空置率降至7.9%，拉近了与中环6.6%的差距。 2023年第二季度，核心区街铺租金按季进一步上升1.9%，半年增长率达到3.1%。 受外围需求低迷影响，4月及5月香港特区贸易总额按年下降14.3%，连续13个月下降。同期集装箱吞吐量及空运量分别同比下降20.3%及6.0%。 在全球贸易需求疲弱及可用空间有限影响下，2023年第二季度租赁势头进一步萎缩。个别行业支持租赁活动，包括万国数据（GDS）租用294,000平方呎，用于扩张业务。 2023年上半年工业租赁量整体为130万平方呎，为去年同期的27%。仓库空置率按季下跌0.2个百 分点至2.5%，与2022年12月水平持平。长期的低空置率支撑本季度租金保持平稳，截至2023年上半年增长0.4%。 #只计算交易额超过一千万美元的物业，不包括净地或关联交易 继美国4月再次加息25个基点后，香港特区主要银行将最优惠贷款利率提高12.5个基点。一个月银 行同业拆息（HIBOR）从2023年3月的3.1%升至6月的5.1%，为2007年9月以来的最高水平。 2023年第二季度商业地产投资额（交易金额超过7,700万港元，不包括纯土地或相关交易）按季下 降65%至47亿港元，创下自2009年第二季度以来最低的季度总额，令2023年上半年的半年度总 额降至181亿港元，为2009年上半年以来最低的半年水平。 市场交易主要由个人买家主导，房地产基金连续第二个季度保持观望态度。本季度最瞩目的交易为以 5.5亿港元出售沙宣道50-52号及以5.28亿港元出售THEHENLEY的零售部份物业。 2023年第二季度中，中国内地投资者投资额为19亿港元，占总投资额的42%，但交易仅限于个人买家。