2023年上半年中山房地产市场年度报告

中山房地产市场年度报告 珠海世联策略资源部市场研究组2023年07月08日 政策 全国 日期 相关部门 事件要点 1月05日 央行、银保监会 自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 1月10日 住建部 住房和城乡建设部印发《关于加快住房公积金数字化发展的指导意见》。《意见》表示，到2025年，住房公积金数字化发展新模式基本确立，数据资源体系和平台支撑体系更加健全，数字化管理新机制、服务新模式、监管新局面、安全新防线等初步形成 1月18日 全国住房和城乡 建设工作会议 全国住房和城乡建设工作会议指出，房地产工作要带入党和国家事业大棋局，锚定新时代新征程党的历史使命任务和当前的中心工作来展开。本次会议明确提到了现房销售的模式。这也是住建部首次系统、明确提出现房销售的概念。 2月02日 证监会 中国证监会召开2023年系统工作会议，明确了2023年的五大重点工作。①全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革。②更加精准服务稳增长大局。增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和包容度。大力推进公募REITs常态化发行。③统筹推动提高上市公司质量和投资端改革。④坚守监管主责主业，围绕全面实行注册制后的市场秩序和生态塑造，加强各条线监管力量统筹，提升监管效能。⑤巩固防范化解重大金融风险攻坚战持久战成效。 2月10日 人民银行 人民银行2月10日召开2023年金融市场工作会议，总结2022年人民银行金融市场和信贷政策工作，安排部署2023年重点工作。切实落实“两个毫不动摇”，拓展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持范围 3月17日 中国人民银行 2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。其将精准有力实施好稳健货币政策，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能， 3月24日 证监会 证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》要点分为：①研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。②项目用地性质应符合土地管理相关规定。③首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。④支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点等。 3月30日 中国银行保险监 督管理委员会 自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，指出在地方实践的基础上，需深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”。 4月14日 中国人民银行货 币政策委员会 会议指出，要求有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 4月21日 最高人民法院 最高人民法院发布了关于商品房消费者权利保护问题的批复。该批复中明确了，商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。该批复自2023年4月20日起施行 5月09日 市场监管总局 印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就经纪服务收费过高、明码标价和操纵经纪服务收费等问题提出10项具体要求。《意见》要求，严格实行明码标价。房地产经纪机构应当对服务项目、服务内容和收费标准公示，不得混合标价和捆绑收费。 5月09日 最高人民检察院 检察机关提示，房屋出卖人和买受人均应自觉遵守国家房地产登记制度及有关政策，诚信交易并积极采取措施防范潜在交易风险，避免引发不必要的民事纠纷甚至民事诉讼，最大限度维护交易安全。 5月19日 中国人民银行 住房和城乡建设部办公厅近日印发《2023年信用体系建设工作要点的通知》提出，加快推进信用体系建设，进一步发挥信用对提高资源配置效率、降低制度性交易成本、防范化解风险的重要作用，为推动新征程住房和城乡建设事业高质量发展提供支撑。 6月13日 国家发改委 国家发展改革委投资司负责同志指出，围绕扩大有效投资，着力推动投资高质量发展，要发挥好中央预算内投资引导带动作用，进一步提升地方政府专项债券项目质量，着力促进民间投资，稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）工作，探索建立与银行投贷联动试点合作机制。 6月20日 中央人民银行 中央人民银行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR），一年期LPR下调至3.55%，五年期以上LPR下调至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR均降低了10个基点。 以降息与下调LPR等金融手段为中心，同时强调保障人民群众消费权利，扶持房企与保护消费者两手抓为上半年全国政策的核心内容 资料来源：全国政府网站公开信息整理、中山市公共资源交易中心、中山市住房城乡建设局、世联行地产市场数据库。 政策 地方 积极响应国家号召，主要政策围绕大湾区建设与深中合作展开 日期 相关部门 相关文件 事件要点 2月18日 国务院 《关于金融支持前海深港现代服务业合作区全面深化改革开放的意见》 推进粤港澳大湾区建设是党中央、国务院作出的重大战略决策，对构建我国改革开放新格局有着重大而深远的影响。下一步，人民银行将会同相关部门持续加强金融支持横琴粤澳深度合作区和前海深港现代服务业合作区建设工作，在粤港澳大湾区不断优化金融资源配置，提高资金融通效率，推动大湾区建设再上新台阶。 3月16日 市政府 《广东省住房和城乡建设厅关于加快推动“数字住房”（粤安居）一体化平台建设工作的通知》 中山市正式启用广东省“数字住房（粤安居）”一体化平台（以下简称粤安居平台）。粤安居平台启用后，商品房预售许可、房地产开发项目手册、商品房买卖合同网签备案、商品房买卖合同归档备案、商品房买卖合同注销备案、商品房销售价格申报、商品房预售款资金监管等相关业务将在粤安居平台进行申请、审批。中山市房地产交易和资金监管平台（商品房）系统将不再使用。 4月11日 中山市自然资源局 《关于支持商业、住宅用地改变土地用途为工业用地的通知》 中山市发布《关于支持商业、住宅用地改变土地用途为工业用地的通知》（下称《通知》），对原“工改商住”申请调回工业用地的情形给予补贴，并支持推动高标准厂房开发建设和加快处置闲置土地。这是中山首个支持“商住改工”的政策，将有力推动中山全市“向存量要空间”，进一步拓展产业用地、夯实制造业基底。据悉，中山目前已从规划层面推动全市用地“商住改产业”超5500亩，其中超九成落在翠亨新区、岐江新城两大城市发展核心区，助推其做强经济增长的动力引擎。 4月17日 中山市自然资源局 《中山市南区街道城南社区220102单元等八个镇区控制性详细规划局部调整》 本次调整主要为南区街道城南社区220102单元等8个镇区，涉及8个控规，30个规划地块，共15个项目，地块总面积约43.96公顷（折合约659.4亩），本次规划论证15个项目中，现状已有建筑物覆盖的项目有14个，主要为工业用地；未有建筑物覆盖的项目1个为点石塑胶有限公司增资扩产项目用地。其中涉及多宗用地调整，包括住宅用地改工业用地、教育科研用地改工业用地等。 5月01日 市政府 《广东省关于香港机动车经港珠澳大桥珠海公路口岸入出内地的管理办法》 从7月1日零时起，符合条件的香港机动车车主在港方预约通关获准后，就可以驾车经港珠澳大桥珠海公路口岸驶入广东。来往内地更自由。香港单牌车可以直接进入内地，不需再挂金属号牌。电子牌证有效期与所购买的内地交强险有效期挂钩，最长不超过1年。车主可自由选择往来内地时间，在牌证有效期内香港机动车经预约可以多次入出内地。 5月17日 市政府 《“70/90政策”户型商品住房两证合一事项办理指引》 为妥善办理“70/90政策”户型商品住宅两证合一事项，中山市自然资源局发布了关于印发《“70/90政策”户型商品住房两证合一事项办理指引》的通知。通知中规定，所属商品住宅小区符合“70/90政策”、两套商品住宅产权人相同、两套商品住宅位于同一楼层且相连且两套商品住宅的建筑面积均小于90平方米，可提交申请，将符合条件的两套商品住宅合并为一套住宅。 6月22日 中山市发改局 《深中战略合作协议》 为贯彻落实《深中战略合作协议》，加快谋划深中经济合作区建设，6月21日，深圳市城市规划设计研究院股份有限公司、综合开发研究院（中国·深圳）、深圳国家高技术产业创新中心（等单位赴翠亨新区开展深中经济合作区调研考察工作，加快推动合作区建设迈向纵深。阐述在文旅产业、健康医药产业、农业和生态环境、村居建设、海洋经济以及国企合作等方面规划设计，并就深圳市与中山市共建经济合作区的建设提出了意见建议。 资料来源：中山政府网站公开信息整理、中山市公共资源交易中心、中山市住房城乡建设局、世联行地产市场数据库。 市场 土地 上半年土地市场供应量回升，土地挂拍集中于6月，成交总面积与成交总金额下滑 2022年上半年2023年上半年 涉宅用地3宗、商办用地1宗新增供应宗数 ↑300% 涉宅用地23万㎡、商办用地44.75万㎡新增供应建面 ↑175.32% 涉宅用地23万㎡、商办用地44.75万㎡成交总建面 ↓52.94% 涉宅用地25.55亿元、商办用地11.75亿元成交总金额 ↓68.02% 涉宅用地4.77%、商办用地0%平均溢价率 ↓3.22% 涉宅用地11111元/㎡、商办用地2626元/㎡成交楼面价 ↓32.06% 涉宅用地14宗、商办用地2宗 涉宅用地177.58万㎡、商办用地8.95万㎡涉宅用地5.70万㎡、商办用地26.19万㎡涉宅用地4.56亿元、商办用地7.37亿元涉宅用地0%、商办用地0% 涉宅用地8000元/㎡、商办用地2815元/㎡ 数据来源：中山市公共资源交易中心、中山市住房城乡建设局、世联行地产市场数据库；土地市场数据仅涵盖涉宅用地和商办用地 用地 商住 涉宅用地持续一年供需低迷，2023年上半年成交1宗为保利拿地 2023年上半年涉宅用地新增供应14宗，成功出让1宗，无溢价。新增供应集中于6月，且有12宗地块来自预公开清单。 数据来源：中山市公共资源交易中心、中山市住房城乡建设局、世联行地产市场数据库；土地市场数据仅涵盖涉宅用地和商办用地 用地 商办 上半年成交两宗商办用地，均以底价成交 2023年上半年商办用地新增供应2宗，成功出让2宗。新增的2宗分别位于西区与东区，成交的2总均由民企竞得。 数据来源：中山市公共资源交易中心、中山市住房城乡建设局、世联行地产市场数据库；土地市场数据仅涵盖涉宅用地和商办用地 市场 土地 涉宅用地成交1宗，位于东区；商办用地成交2宗，分别位于马鞍岛与西区 成交的3宗土地均无溢价，位于马鞍岛的商业用地总建面最大。 地块编号 地址 用途公告 总建面 （万㎡） 总金额 （亿元） 楼面地价 （元/㎡） 溢价率 竞得房企 成交日期 G20-2023- 0001 中山市西区街道隆平社区 商务金融用地（商务用地） 5.69 1.00 1759 0% 彩能投资（中山）有限公司 4月7日 地块编号 地址 用途公告 总建面 （万㎡） 总金额 （亿元） 楼面地价 （元/㎡） 溢价率 竞得房企 成交日期 G21-2023- 0047 中山市博爱七路34号 城镇住宅用地 5.70 4.56 8000 0% 保利 5月6日 地块编号 地址 用途公告 总建面 （万㎡） 总金额 （亿元） 楼面地价 （元/㎡） 溢价率 竞得房企 成交日期 G28-2021- 0046 中山市翠亨新区东镇区西三围 商业用地（兼商务用地） 20.50 6.37 3108