2023年郑州房地产市场半年报

世联行 2023年郑州房地产市场半年报 河南世联行积极定位出品2023.7.14 POTTIVE积极定位A股代码：002285不动产场景集成服务商交易/运营/金胜投资 01宏观环境分析 目录 CONTENTS 02土地市场分析 03房地产市场分析 04营销市场分析 01 PARTONE 宏观环境分析 宏观政策地方政策 宏观环境！世联行 全国政策地方政策 2023年上半年中央层面暂未出台强有力的地产刺激政策，上半年中央层面多强调房地产行业支柱地位，以稳支柱、防风险、促 需求为房地产行业主基调，政策力度”托而不举“，房地产政策整体基调处于宽松状态 2023年上半年中央层面对房地产定调 时间部门会议关于房地产主要内容 1月4日2023年中国人民银行工作会议央行要求，落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。若某城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降，该城市可阶段性维持、下调或取消当地的首套房利 1月5日人民银行、银保监会发布通知 率政策下限。 ①要合理增加消费信贷，支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费。 ②防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系 《求是》发表了习近平总书记的文章：做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门要扛起责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求 2月16日《当前经济工作的几个重大问题》支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。要坚持房子是 杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 ①“保障基本民生和发展社会事业”，提出加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 ②“有效防范化解重大经济金融风险”，提出有效防范化解优质头部房地产企业风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。 3月5日两会政府工作报告③“把恢复和扩大消费摆在优先位置”中，提出政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重 大工程和实施城市更新行动。 ①要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改 4月28日中央政治局会议善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。 ②在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房，要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务。 6月26日住建部倪虹会见中国银行葛海蚊发声鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市；探索建立房屋养老金制度、开展现房销售试点。 A股代码：0022851以此为生因此得名POSITIVE积极定位 宏观环境|世联行 全国政策地方政策 各部委积极响应中央要求，加速落地稳定市场的相关举措。年初，监管部门明确金融支持房地产的四大政策方向，“需求端差 别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策”：全国住房和城乡建设工作会 央行四项行动 根据中央经济工作会议的部署，防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了《改善优质房 企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性 各支持优质房企的优质房企，重点推进资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项 工作任务 佳建部城乡建设工作会 增信心 稳预期。增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心； ·防风险。要“抓两头、带中间“以“慢撒气”的方式，防范化解风险； 防风险、促转型·促转型。各项制度要从解决“有没有转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实 行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险 倪虹#部长通道” ●稳支柱：要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心 促进房地产市场企稳回升：②平稳健康发展增加保障性租赁住房供给和长租房建设； 部委明确203年政策方向 稳急支柱防风险、惠民生·防风险：要防安全生产的风险，防范化解房地产“灰犀牛”风险等； ·惠民生：以让人民群众住上更好的房子为目标，努力为人民群众创造高品质生活空间。 A股代码：002285以此为生因此得名POSITIVE积极定位 宏观环境！世联行 全国政策地方政策 据不完全统计，2023年上半年117个省市188次松绑房地产政策，以二三四线城市出台居多：整体来看，上半年房地产政策环 境仍处于宽松期，加大公积金购房支持力度最为普遍，同时，也有少量城市放开“四限”，即限购、限贷、限售、限价政策 政策分类一线城市二线城市（涉及24个城市）三四线城市（涉及101个市县） 放松限购深圳深汕合作区 优化购房套数及门槛：济南、长沙、武汉、无锡、厦门、南京产业聚集区 优化限购范围：杭州（街道）、无锡（街道）、合肥（街道）、沈阳、郑州 荣阳、赣州、宁德、扬州 放松限售深圳深汕合作区长沙、厦门、郑州、青岛惠州惠阳区、扬州、常州、徐州、福清 放松限贷降低首付：青岛荧阳、上栗、东莞、佛山、济源产城融合示范区、监利、金华、洛阳、咸宁、贵安、离河、驻马店、襄阳、海安 优化提取或贷款条件：南京、哈尔滨、杭州、无锡、合肥、郑州、天津常州、蒙阳、上栗县、连云港、六安、丹东、亳州、绍兴、台州、乌兰浩特、资阳、淮北、监利、盐城、洛阳、东营、威海、临沂、乌兰 优化提取条件：北京 兰州、大连降低首付或提高贷款额度：乌鲁木齐、大连、济南、长沙、太 寮布、淄博、德州、吉林、扬州、日照、宿迁、漯河、驻马店、义乌、揭阳、襄阳、南阳、玉溪、梅州、吉安、攀枝花、马鞍山、丽水 公积金政策 提高贷款额度：深圳、上海、 广州 原、杭州、合肥、郑州、宁波、苏州、南昌南通、赣州、蚌埠、株洲、遂宁、宣城、宿州、中山、莆田、贵安、宜宾、大庆、新乡、黄山、大同、焦作、安阳、周口、漳州、韶关、 优化同转公政策：兰州济源、鹤壁、泉州、潮州、惠州惠阳区、荆门、汉中、营口、滁州、开封、售阳、衡阳、芜湖、海安、阳江、毕节、镇江 限价政策无锡日照、丽水、江门、滁徐州、阳江 安 落户/引才落户规范：深圳放宽落户：郑州、杭州荣阳、上栗县、乌兰浩特、洛阳、淄博临淄区、鹰潭、连江县、周口、扬州、佛山、源河、武冈、驻马店、义乌、吉安、黄山、滁州、海引材：北京平谷区、房山区加大引才：长沙、哈尔滨、南昌高新区、长春、杭州、宁波、石家庄 乌鲁木齐、哈尔滨、南昌高新区等、重庆、大连、郑州高新区、杭州临安荥阳、上栗县、桂平、盐城、安义县、济源产城融合示范区、资阳、监利、德宏、洛阳、翼阳、安阳、淄博临淄区、州章贡区等、鹰潭、 购房补贴区、沈阳铜陵义安区、连江县、威海、周口、鞍山、扬州、日照、阜阳、宿迁、武冈、登封、酒泉、亳州、连云港、丽水、泉州台商区、安康高新 区、祁门县、滁州、鹤壁、南通通州区、三门峡、徐州 房票/货币安置南京、无锡、重庆、南昌、青岛淮北、铜陵、宿迁、武冈、新昌县、宁德 交易税费资阳、酒泉、襄阳、阳江 地方定调-稳经济、 促住房销费 河南、辽宁、重庆、苏州、天津、武汉、南京、福州、长沙等省市 房企困河南、安徽、湖南、郑州、绍兴、南昌 ●需求侧支持政策：①多数省市首先明确今年稳定经济发展、稳定行业发展、促进住房消费的政策基调；②放松限购和限贷，如放宽非户籍购房要求，购房套数，下调二套房首付比例等；③放松限售，优化 押过户；③购房补贴，向特定人群，特点类型房屋发放购房补贴、契税补贴等。 ●供给侧支持政策：缓解房地产企业的资金压力、防控风险，对房企的金融支持等，防范化解房企风险成为政策优化主线。 A股代码：002285以此为生因此得名POSTIVE积极定位 宏观环境！)世联行 全国政策地方政策 据不完全统计，2023年以来超40城下调首套房贷利率下限至4%以下，随着符合条件的城市逐步下调利率下限，二季度以来 调整首套房贷利率的城市数量有所减少：首套（4%）及二套（4.91%）房贷利率前均位于低点，未来或将继续下降，从而降低购 房利息成本，有助于购房需求释放 2023年上半年调整商贷首套利率下限至4%以下城市（不完全统计） 省市 政策日期 首套最低利率 省市 政策日期 首套最低利率 唐山 2023/1/13 3.8% 2023/2/3 %6'E 丽水 2023/1/17 3.8% 无锡 2023/2/7 3.8% 太原 2023/1/17 3.8% 柳州 2023/2/13 3.7% 肇庆 2023/1/18 取消利率下限 哈尔滨 2023/2/15 3.8% 湛江 2023/1/18 取消利率下限 扬州 2023/2/20 3.8% 九江 2023/1/18 3.9% 桂林 2023/2/22 3.9% 云浮 2023/1/19 取消利率下限 2023/2/24 3.8% 惠州 2023/1/20 取消利率下限 徐州 2023/2/20 3.8% 中山 2023/1/20 3.9% 淮安 2023/2/26 3.8% 韶关 2023/1/20 取消利率下限 盐城 2023/2/28 %8" 金华 2023/1/20 3.8% 漳州 2023/2/28 3.8% 6.5% 6.0% 5.0% 4.5% 2023/1/21 取消利丰下限 衡水 2023/3/14 %8"E 2023/1/29 3.8% 沈阳 2023/3/28 %8"E 2023/1/30 3.7% 清远 2023/3/31 取消利率下限 江门 郑州4.0% 天津 2023/1/30 3.9% 驻马店 2023/3/31 %S6' 福州 2023/1/30 3.8% 马鞍山 2023/4/1 %8"E 厦门 2023/1/30 3.8% 2023/4/12 3.8% 沈阳 2023/1/30 3.9% 南平 2023/4/14 %8'E 南宁 2023/1/31 3.7% 中山 2023/5/1 3.7% 长春2023/1/313.8%中山 2023/6/26 3.6% 吉林2023/1/313.8%温州 2023/6/28 3.7% 石家庄 2023/1/31 3.8% 大连 2023/6/29 3.7% 四平 2023/1/31 3.8% 福州 2023/6/29 3.7% 珠海 2020年至今全国首套及二套房平均利率 首套房平均利率二套房平均利率 4.91% 4.00% 昆明2023/2/13.95%岳阳2023/6/293.6% A股代码：002285以此为生国武得名POSITIVE积极定位 宏观环境！世联行 全国政策地方政策 自2019年8月LPR改革以来，1年期LPR累计下调幅度超过5年期LPR，1年期LPR累计下调70BP，5年期以上累计下调65BP 截止2023年6月，LPR利率1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2% 5.1 2019.8-2023.6月度LPR走势图 2019-2023年LPR利率下调时间节点 4.852019年9月20日2019年11月20日 4.9 4.74.61年期LPR为4.20%（下调5个基点）1年期LPR为4.15%，下调了5个基点：5年 5年期以上LPR为4.85%。期以上LPR为4.8%，下调了5个基点 4.5 4.3 4.314.32020年2月20日2020年4月20日 4.1 1年期LPR为4.05%，下降10个基点，5年期 一年期LPR利率报价跌破4%。1年期和5年期以 3.9 3.65 以上LPR为4.75%