2023年合肥房地产市场半年报

(O) 世联行 2023年合肥房地产市场半年报 拥抱变化接受变化 ) 世联行 目录 01.2023年上半年总结下半年展望 02.全国市场 03.合肥住宅市场 04.合肥商办市场 CONTENTWS 上PA半RT年01总结 世联行 下半年展望 前言 后疫情时代，城市人口、产业 格局、购房者心态市场表现，都发生 了巨变 2023年，分化时代到来 世联认为： 长期看，区域分化将是未来中国房地产市 场最大的特征 房价普涨的大开发时代结束，城市内部房 地产市场分化加剧。城市产业+地段为 王。 改善时代来临，产品力将成核心竞争力。 全国市场总结： 世联行 虽然国民经济回升向好但是持续恢复发展的基础仍不稳固，土地市场整体规模下滑，上半年整体新房成交呈现弱复苏行情：下半年市场继续维持弱复苏的主基调： 宏观经济：上半年国内生产总值593034亿元，同比增长5.5%随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力 国民经济回升向好，但世界政治经济形势错综复杂，国内经济持续恢复发展的基础仍不稳固 全国政策：2023上半年，房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，托而不举的政策导向明显，主要目的致力于救企、救市，促房地产行业回稳，坚持“促需求、防风险、保民生，转模式、规范化”五位一体协同发力 土地市场：2023年1-6月，全国300城共推出住宅用地建面1.9亿，同比下降34%：成交建面1.4亿，同比下降32%； 各线城市的土地成交均呈现量跌趋势，三四线城市上半年土地成交量价降幅最大，成交规模同比减少36%一线城市其次，成交建面同比下降31%：二线城市降幅最小，成交建面同比降幅为26%，土地市场整体成交规模下滑，预计23年下半年房企土地投资依旧趋于极谨慎、高聚焦、低容错的特点 住宅市场：2023年1-6月，50个代表城市商品住宅月均成交面积为2386.7万m，同比升15.1%：上半年市场先升后降 2-3月份为高值，4月以来各城市市场情绪普遍下滑，如果三季度仍然没有强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还 将维持在低位，市场继续维持弱复苏的主基调6 合肥土地市场小结 (0) 世联行 联 九区均择优推地，楼面均价创新高，市场集中度进一步提高： 1、土地供求：上半年土地市场整体呈现火热状态，房企普遍缺地，意向九区优质地块，竞品质频发 ■2023年上半年土地新增供应3949亩，约为2022年全年供应的40%；成交2768亩，约为2022年全年成交的42%，上半年土地市场整体呈现火热状态。房企普遍缺地，意向九区优质地块，竞品质频发，普通地块连出让的机会都没有，三县中，肥西热度不减成交10宗涉宅用地，长丰较为冷清 2、地块平均楼面价：九区均择优推地，上半年平均楼面价9452元/m，刷新了成交楼面均价新高 ■2023年上半年平均楼面价9452元/m，同比升5%，刷新了成交楼面均价新高，房企投资向核心区域聚集，九区 均择优推地，成交楼面均价同比上涨 3、拿地表现：市场集中度提高，TOP10房企占总拿地面积的65%，top10中央国平占比超64% 1拿地宗数≥3的房企共3家，总计拿地9宗占比25%。拿地面积TOP10总计拿地约1797亩占比65%，市场集中度 高。拿地面积、拿地宗数及拿地金额三项指标，央国平占比均在64%以上 合肥新房市场小结 重) 世联行 >新房供应：市区供应同比上升41%，三县同比下降31% 口2023年上半年合肥市九区住宅累计新增供应21702套，同比上升41%：2023年上半年三县商品住宅供应6790套，同比下 降31%，2023年上半年三县住宅供应量创近5年新低 口对比22年上半年，除新站供应下降，其余7区供应均上升；三县除肥西供应上升，肥东、长丰供应均下降，三县成交均下 降，下降同比分别为长丰61%、肥西15%、肥东9% 新房成交：市区成交同比上升17%，市区冷热不均，三县雪上加霜 ，2023年上半年合肥市九区住宅备案21878套，同比上升17%；备案均价21921元/m，同比上涨11%。综合近五年同期成 交数据，2023年上半年新房住宅成交量处于低位水平，2023年上半年三县商品住宅成交8074套跌破1万套，成交均价 15531元/m，同比上涨12%，2023年上半年三县住宅成交量创近5年新低 对比22年上半年，除蜀山、新站成交下降外，其余7区成交均上升，成交上升比例前三的是经开69%、包河62%、瑶海 27%；三县成交均下降，下降同比分别为长丰61%、肥西15%、肥东9% 新房库存：市区（显性+隐性）库存超6万套，包河区库存最高13526套 口截止到2023年6月底九区存量（显性+隐性）总计60028套，同比降17%，包河区库存最高13526套，其次新站11217套 (0) 合肥商办市场小结世联行 >商业市场：去库存市场，供应3.1万m，成交7.1万m，供求均处于近5年低位 >2023年上半年供应3.1万m，同比降20%；成交7.1万m，同比降21%，均价22361元/m，同比升26%。去库 存市场，供应与成交均处于近5年低位，截止2023年6月商业存量46万m，库存规模较2022年12月下降3万m ，去化周期约39个月库存压力大，库存及去化周期呈下降趋势 >办公市场：库存持续保持高位，截至6月办公存量275万m 联行 >2023年上半年供应32万m，同比下降21%；成交46万m，同比上升53%。成交均价10303元/m，同比降5% 。截止2023年6月办公存量275万m，库存规模较2022年12月下降4万m，去化周期约36个月，库存持续保持 高位。 >公寓市场：供应5万m，成交17万m，去库存市场，2月成交最高 >2023年上半年供应5万m，同比涨32%；成交17万m，同比涨88%。成交均价8561元/m，同比降20%，去库存市场，2月成交最高。截止2023年6月办公存量67万m，库存规模较2022年12月下降2万m，去化周期约24个月，库存持续保持高位。 6 ) 合肥上半年市场总结：土市热，集中化世联行 ■全国范围内可投资城市集中 人口及经济基本面+库存+利润空间决定投资价值，全国可投资的城市不超过十个，合肥为其中 之- 国拿地开发商集中： 市场玩家不断减少，央企四巨头+地方型国企（城建、城轨、高速等）+个别民企，上半年全国性民企拿地有所回升，省内民企也集中在合肥抢地，但是随着销售不力+融资匮乏+债务重组缓慢，更多全国性民企将出问题，民企会进一步退场 口从规模化发展到高质发展区域集中，选择集中，宁缺毋滥： 卖不动的区域肯定不掌，血拼优质地块，下半年随看销售疲软，预计士地市场整体热度将下降 10 合肥上半年市场总结：楼市热转冷弱复苏，复苏及政策的预期相继落空，住宅市场需继续再熬，商办市场道阻直长 国新房市场：疫情结束后，经济持续下行，居民收入及信心下降，回 暖的行情戛然而正 1、春节后，市场成交迅速回升，热点区域集中推售，案场实际成交在4月上旬达到顶峰后回落， 5-6月断崖式下跌 世联行世联行 二政策层面：后期难有史诗级救市政策 1、中央继续支持刚需改善，但无实质措施落地 2、地方放松政策常规，效果难达预期 下半年市场：短期阶段性上扬，多数时间继续再“熬”美看，熬着熬 着，就接受这是市场的常态了 重) 世联行 11 全PAR国T0市2 场 宏观经济全国政策 全国土地市场 全国商品住宅市场 ) 世联行 宏观经济国内生产总值 上半年国内生产总值593034亿元，同比增长5.5%， 随看经济社会全面 重) 世联行 灰复常态化运行，宏观政策显效发力，【国民经济回升向好，但世界政治经济形势错综复杂，国内经济持续恢复发展的基础仍不稳固 近五年国内生产总值当季值（亿元） 400000 350000335508 325899 309271 300000 250000 200000 150000 100000 50000 276798 241503251046248348 264356 295619 282849291288293920 27150 284997 13 政策篇|调控总基调 2023上半年，房地产政策环境整体延续去年未以来的宽松态势，托而不世联行 举的政策导向明显，主要目的致力于救企、救市，促房地产行业回稳，坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力 1.103.54.28 央行、银两会中央政治 保监会 1.174.20 局会议 央行 2023年1月10日，人民银住建部2023年房地产的定调，要坚持房子是用来住的、 行、银保监会联合召开主有效防范化解优质头部房不是用来炒的定位，因城 要银行信贷工作座谈会指企风险，改善资产负债状施策，支持刚性和改善性出，要有效防范化解优质1月17日，全国住房和城况，防止无序扩张，促进央行建立了“首套住房贷住房需求，做好保交楼、头部房企风险，实施改善乡建设工作会议在北京以房地产业平稳发展。加强款利率政策动态调整机保民生、保稳定工作，促优质房企资产负债表计划视频形式召开。强调以增住房保障体系建设，支持制”，每个季度评估一次进房地产市场平稳健康发聚焦系统重要性优质房企信心、防风险、促转型为刚性和改善性住房需求既管冷、又管热。房贷利展，推动建立房地产业发引导优质房企资产负债表主线，促进房地产市场平解决好新市民、青年人等率的调整与各城市的楼市展新模式。 回归安全区间。稳健康发展。住房问题。表现息息相关，“分化型 的利率政策将成趋势。 14 政策篇金融信贷 世联 房贷降息”，央行下调5年期以上LPR至4.2%为近5年来的最低水平，房贷利率下调的影响有限，若要稳市场预期助力市场回到正常交易水平，还需相关部门出台更多改善性需求的利好政策 世联行 2019.8-2023.6LPR走势图 5.10% 4.90%4.85%建立首套房贷利率动态 4.75% 4.70% 4.50% 4.65% 4.60% 调整机制 4.45%1月5日，建立首套房贷利率动态调整机制 4.30% 4.30%4.25% 4.05% 4.10% 3.90% 3.85% 3.80% 地方政府按照因城施策原则，可自主决定 自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套商贷利率下限 70%一次降准、一次降息 3.65% 3.70% ※3月27日，降准0.25个百分点，释放资 金约5000亿，上次降准发生在2022年12 3.50%月 ※6月20日，5年期以上LPR下调10个基点 至4.2%，这也是时隔10个月，LPR首次下 1年期5年期以上调 15 全国市场土地供求重) 2023年1-6月，全国300城共推出住宅用地建面1.9亿，同比下降34%世联行 成交建面1.4亿，同比下降32%；土地市场整体规模下滑，预计23年下 半年房企士地投资依旧趋于极谨慎、高聚焦、低容错的特点 2020年7月-2023年6月全国300城住宅用地推出与成交同比走势 2500030 20 20000 15000 10000 10 -10 20 -30 500060 -70 21年7-12月22年22年712月23年1-6月-80 2 22 推出规划建面（万㎡）成交规划建面（万m）一推出规划建面同比一成交规划建面同比 16 全国市场各线城市土地市场) 世联 2023年1-6月，三四线城市成交土地面积同比下滑幅度居首位，达36%世联行 平均溢价率和成交楼面均价均上升，土地供应面积的减少导致土地出让 金的大幅下滑，各线城市土地市场分化加剧 30 (0) 2023年（1-6月）各线城市住宅用地推出与成交相关指标同比变化 22.74 20 8.86 10 12.12 6.34 10.79 5.56 世联行 0 一线城市二线城市三四线城市 -10 20-17.53 23.87 -3026.45 -40 (0) -29.36 -31.24 34.8734.41 36.25 供应面积同比%■成交面积同比%楼面均价同比%■土地出让金同比%■溢价率绝对水平% 17 全国市场|各线城市土地市场 2023年1-6月，各线城市的土地成交均呈现量跌趋