居民中长贷数据疲弱，房企商票逾期有所缓解

4 本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（8.5-8.11）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.6%，在各 板块中位列第25；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-8.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.9%，沪深300指数涨跌幅为-3.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5.4%和-4.8%。 本周无锡四批次土拍收官、成都10宗宅地成交，周度平均溢价率降至2月以来最低水平。本周（8.5-8.11）全 国300城宅地成交建面468万㎡，单周环比-48%，单周同比+2%，平均溢价率3%。房企拿地更聚焦核心城市核心地块， 无锡四批次全部底价成交，拿地房企基本为当地国资；成都3宗主城区地块触顶摇号，剩余7宗底价或低溢价成交，平均溢价率降至5%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面21353万㎡，累计同比-26%；年初至今，华润置地、保利发展、建发房产、中海地产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售各能级城市均同环比下滑。本周（8.5-8.11）35个城市商品房成交合计261万平米，周环比-18%， 周同比-23%。其中：一线城市周环比-21%，周同比-29%；二线城市周环比-16%，周同比-16%；三四线城市周环比-38%，周同比-62%。 本周二手房成交环比略有上升，同比下降，成交规模维持低位。本周（8.5-8.11）15个城市二手房成交合计151 万平米，周环比+4%，周同比-3%。其中：一线城市周环比+6%，周同比-14%；二线城市周环比+4%，周同比+1%；三四线城市周环比+7%，周同比-29%。 7月居民新增中长期贷款创年内第二低。8月11日央行发布《2023年7月金融统计数据报告》。总体来看，7月 信贷数据全面低于市场预期，居民部门新增贷款持续疲弱。具体来看，7月居民中长期贷款减少672亿元，环比少增5302亿元，同比少增2158亿元，创下年内第二低值。同时，7月35城一手房成交面积1395.5万方，在6月低基数 上环比-26%，在2022年7月低基数上同比-27%，销售表现为近五年最低水平。我们认为7月居民中长贷的疲弱与地产销售的加速下滑是同频的，且目前降低存量房贷利率尚未落地，居民仍倾向于提前偿还房贷。目前政策宽松基调已定，居民中长贷的企稳需静待商业银行降低存量房贷利率、各城市出台需求端支持性政策。 7月房企商票逾期持续放缓，年内首次环比减少。根据上海票交所，2023年2-7月发生3次以上商票逾期，且月 末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量为1593个，环比减少0.9%，同比减少20.5%，占全部商票逾期企业的比重环比降低7.9ppt至55.9%。7月商票逾期情况环比减少为年内首次，具体为7月新增逾期项目公司298个，6月逾期但7月逾期余额清零的项目公司有313个，清偿速度有所加快。7月房企商票逾期总体延续放缓的趋势，在目前中央定调政策宽松的背景下，近期更多支持性政策有望陆续出台，房企短期销售回款或有望得到支撑，后续商票逾期情况有望持续缓和。 日前央行公布的7月居民新增中长期贷款数据为-672亿元，创下年内第二低。在目前信贷数据的全面不及预期及销售市场的加速下滑的背景下，金融端、需求端支持性政策有望加速落地。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国等。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 7月居民新增中长贷持续疲弱4 持续逾期商票数量环比减少4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻13 物管公司动态13 行业估值14 风险提示15 图表目录 图表1：7月居民中长期贷款减少672亿元4 图表2：7月35城新房成交面积为近五年最低4 图表3：7月房企商票逾期环比减少为年内首次4 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表13：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：40城新房成交面积及同比增速7 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表17：35城新房成交明细（万平方米）8 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表22：12城商品房的库存和去化周期10 图表23：12城各城市能级的库存去化周期10 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表25：地产行业政策新闻汇总11 图表26：地产公司动态12 图表27：物管行业资讯13 图表28：物管公司动态13 图表29：A股地产PE-TTM14 图表30：港股地产PE-TTM14 图表31：港股物业股PE-TTM14 图表32：覆盖公司估值情况15 7月居民新增中长期贷款创年内第二低。8月11日央行发布《2023年7月金融统计数据报告》。总体来看，7月信贷数据全面低于市场预期，居民部门新增贷款持续疲弱。具体来看，7月居民中长期贷款减少672亿元，环比少增5302亿元，同比少增2158亿元，创下年内第二低值。同时，7月35城一手房成交面积1395.5万方，在6月低基数 上环比-26%，在2022年7月低基数上同比-27%，销售表现为近五年最低水平。我们认为7月居民中长贷的疲弱与地产销售的加速下滑是同频的，且目前降低存量房贷利率尚未落地，居民仍倾向于提前偿还房贷。目前政策宽松基调已定，居民中长贷的企稳需静待商业银行降低存量房贷利率、各城市出台需求端支持性政策。 图表1：7月居民中长期贷款减少672亿元图表2：7月35城新房成交面积为近五年最低 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 -2,000 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 月度居民中长期贷款新增值（亿元） 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 201920202021 20222023 来源：央行，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 7月房企商票逾期持续放缓，年内首次环比减少。根据上海票交所，2023年2-7月发生3次以上商票逾期，且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量为1593个，环比减少0.9%，同比减少20.5%，占全部商票逾期企业的比重环比降低7.9ppt至55.9%。7月商票逾期情况环比减少为年内首次，具体为7月新增逾期项目公司298个，6月逾期但7月逾期余额清零的项目公司有313个，清偿速度有所加快。7月房企商票逾期总体延 续放缓的趋势，在目前中央定调政策宽松的背景下，近期更多支持性政策有望陆续出台，房企短期销售回款或有望得到支撑，后续商票逾期情况有望持续缓和。 图表3：7月房企商票逾期环比减少为年内首次 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1月2月3月4月5月6月7月 80% 67.3% 62.9% 66.6% 66.3% 64.4% 63.8% 55.9% 1608 1593 1371 1447 1551 978 1218 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 商票逾期的房地产项目公司数量（个，左轴）占全部逾期企业比重（右轴） 来源：上海票交所，克而瑞，国金证券研究所注：7月承兑人逾期名单指2023年2月1日至7月31日出现3次以上票据 期，且截至2023年7月31日有逾期余额或当月出现付款逾期的承兑人 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.6%，在各板块中位列第25；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第22。本周地产涨跌幅前5名为*ST新联、深振业A、天房发展、深深房A、*ST泛海，涨跌幅分别为+19.5%、 +12.3%、+10%、+7.1%、+6.7%；末5名为花样年控股、恒盛地产、碧桂园、佳兆业集团、云南城投，涨跌幅分别为-55%、 -50%、-31.5%、-21.7%、-20.6%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 0% -1% -2% -3% -4% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ -5% 能电家公运食消零食银软资材商多保耐制媒技半房医汽源信庭用输品费售品行件本料业元险用药体术导地疗车 -6% 服与事与者业、与货和金消、硬体产保与 Ⅱ -7% 采交医化公休农纺有传国银电食轻综汽钢建非商计电机房家建通 掘通药工用闲林织色媒防行气品工合车铁筑银业算子械地用筑信 务个业主服人要务 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 用用 品品 饮服物 料务与 烟 专融费生 业品物 服与科 务服技 件与健汽 与半设车 设导备零 备体与部 运生事服牧服金 军设饮制 装金贸机 设产电材 …草装… ……件 输物业务渔装属 工备料造 饰融易 备器料 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 10% 5% 0% 佳 兆 业 集团 云 南 城 投 碧桂园 恒盛地产 花样年控股 -10% -20% -30% -40% -50% *ST *ST 0% 深天深 泛 振房深 A A 新业发房 联展海 -60% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-8.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.9%，沪深300指数涨跌幅为-3.4%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5.4%和-4.8%。本周物业涨跌幅前5名为弘阳服务、银城 生活服务、祈福生活服务、宋都服务、东原仁知服务，涨跌幅分别为+7.7%、+6.1%、+2.1%、+0.9%、-0.1%；末5名为朗诗绿色生活、恒大物业、碧桂园服务、正荣服务、新大正，涨跌幅分别为-60%、-33.6%、-23.1%、-19.4%、-17.8%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/8/7 2023/8/8 2023/8/9 2023/8/10 2023/8/11 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%弘 阳 服 务 银祈宋东 2021年第1周 2021年第5周 2021年第9周 2021年第13周 2021年第17周