房地产行业研究：房地产业重申为支柱，商票逾期有所缓解

本周A股港股地产板块、物业板块均有所下跌。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.5%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-8.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.9%，沪深300指数涨跌幅为-1.1%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5.7%和-7.5%。 本周广州、成都等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1566万㎡，单周环比-47%，单周同比-51%，平均溢价率1%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面54552万㎡，累计同比-36%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交同比持续下降，环比基本持平，弱势难掩 。本周（12.10-12.16）35个城市商品房成交合计418万平米，周环比+1%，周同比-47%。 其中，一线城市周环比+8%，周同比-17%；二线城市周环比-2%，周同比-50%；三四线城市周环比+12%，周同比-63%。 本周二手房成交同环比转跌，三四线城市韧性较强。本周15个城市二手房成交合计134万平米，周环比-15%，周同比-7%。其中，一线城市周环比-6%，周同比-42%；二线城市周环比-18%，周同比+3%；三四线城市周环比+2%，周同比+105%。 房地产行业再被重申为支柱行业。12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措…未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑”。此前房地产供给侧“三箭齐发”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等相继出台落地，致力保交付、防风险。我们认为2022年行业基本面正探底，下半年供给端支持政策应出尽出，未来期待需求端宽松政策的加速出台，促进行业回归良性循环。 房企融资环境改善后，商票逾期情况有所缓解。随着银行授信、储架式发行、股权融资、内保外贷、央地合作等持续落地，11月存在商票逾期现象的房地产项目公司数量3300个，环比增速较上月减少4.3pct至1.7%。11月新增逾期项目公司234个，实现逾期余额清零而减少的项目公司180个，净增加54个较10月减少128个。随着房企融资环境的改善以及商票新规（商票最长期限由1年调整至6个月，对持续逾期的企业施加限制措施）的出台，我们认为一定程度上能够出清长账期的部分商票，限制逾期房企恶意躺平，未来房企商票规模有望进一步下降。 投资建议 短期部分民营房企受金融支持现金流或出现边际改善，而中长期看央国企的发展更有支撑，在优质的土储和持续的拿地能力加持下，更享宽松政策带来的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 房地产行业再被重申支柱行业，融资改善后商票逾期有所缓解 房地产行业再被重申为支柱行业。12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑”。此前房地产供给侧“三箭齐发”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等相继出台落地，致力保交付、防风险。我们认为2022年行业基本面正探底，下半年供给端支持政策应出尽出，未来期待需求端宽松政策的加速出台，促进行业回归良性循环。 房企融资环境改善后，商票逾期情况有所缓解。11月已经形成了供给端支持政策的基本框架，银行授信、储架式发行、股权融资、内保外贷、央地合作等正在持续落地中。根据克而瑞，11月存在商票逾期现象的房地产项目公司数量3300个，环比增速较上月减少4.3pct至1.7%。11月新增逾期项目公司234个，实现逾期余额清零而减少的项目公司180个，净增加54个较10月减少128个。 11月11日央行、银保监会联合印发《商业汇票承兑、贴现与再贴现管理办法》，将商业汇票最长期限由1年调整至6个月，加强限制措施：商业汇票承兑人最近二年发生票据持续逾期或者未按规定披露信息的，金融机构不得为其办理票据承兑、贴现、保证、质押等业务。随着房企融资环境的改善以及商票新规的出台，我们认为一定程度上能够出清长账期的部分商票，限制逾期房企恶意躺平，未来房企商票规模有望进一步下降。 图表1：房地产项目公司的商票逾期情况 图表2：商票逾期的房地产项目公司数量变化情况 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.5%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第15。本周地产涨跌幅前5名为格力地产、禹洲集团、上实城市开发、陆家嘴、广汇物流，涨跌幅分别为+61.2%、+13.4%、+13%、+10%、+9.1%；末5名为易居企业控股、万通发展、新城发展、龙光集团、天誉臵业，涨跌幅分别为-28.9%、-20.6%、-20.2%、-18.3%、-16.9%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-8.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.9%，沪深300指数涨跌幅为-1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5.7%和-7.5%。本周物业涨跌幅前5名为领悦服务集团、中奥到家、烨星集团、兴业物联、宋都服务，涨跌幅分别为+27.5%、+14.6%、+6.2%、+6%、+3.9%；末5名为时代邻里、荣万家、世茂服务、旭辉永升服务、碧桂园服务，涨跌幅分别为-22.3%、-18.4%、-17.9%、-16.9%、-16.7%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第51周，全国300城宅地成交建面1566万㎡，单周环比-47%，单周同比-51%，平均溢价率1%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面54552万㎡，累计同比-36%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为829、751、674、544、531亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（12月10日-12月16日）35个城市商品房成交合计418万平米，周环比+1%，周同比-47%，月度累计同比-35%，年度累计同比-30%。其中： 一线城市：周环比+8%，周同比-17%，月度累计同比-19%，年度累计同比-23%； 二线城市：周环比-2%，周同比-50%，月度累计同比-35%，年度累计同比-28%； 三四线城市：周环比+12%，周同比-63%，月度累计同比-61%，年度累计同比-46%。 图表13：40城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（12月10日-12月16日）15个城市二手房成交合计134万平米，周环比-15%，周同比-7%，月度累计同比+8%，年度累计同比-8%。其中： 一线城市：周环比-6%，周同比-42%，月度累计同比-38%，年度累计同比-26%； 二线城市：周环比-18%，周同比+3%，月度累计同比+19%，年度累计同比+0.5%； 三四线城市：周环比+2%，周同比+105%，月度累计同比+200%，年度累计同比-24%。 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.63亿平米，环比+0.2%，同比+4.6%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为19.7月，较上周+0.1个月，较去年同比+3.6个月。 图表21：12城商品房的库存和去化周期 图表22：12城各城市能级的库存去化周期 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 物管公司动态 图表27：物管公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业股PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。