新增逾期环比呈微增趋势，混改房企商票兑付相对稳定

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/4 中国房地产 2023年11月 研报 对稳定 新增逾期环比呈微增趋势，混改房企商票兑付相 文/房玲、陈家凤 近期票交所公布的《截至2023年10月31日承兑人逾期名单》显示，2023年5月至10月末发 生3次以上商票逾期，且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量1377个，环比增加1.8%、同比大幅减少57.6%，占全部商票逾期企业的比重环比降低0.8pct至53%。 从商票逾期增量看，10月环比净增加25个商票逾期的项目公司，当月新增逾期项目公司环比增长9%至169个；9月发生逾期但10月实现逾期余额清零的项目公司有144个，环比减少42.9%，与前期相比呈现相反趋势，商票的清偿速度有所放缓，而新增逾期却呈微增趋势。 图：2023年1-10月房地产项目公司的商票逾期情况（单位：个，%） 注：10月承兑人逾期名单指2023年5月1日至10月31日出现3次以上票据逾期，且截至2023年10月31日有逾期余额或当月出现付款逾期的承兑人，其他月份以此类推。 数据来源：上海票据交易所、CRIC整理 一、TOP10商票逾期数量环比增幅明显，其余梯队逾期情况稳定 2023年10月末商票逾期名单中房地产项目公司数量达1377个，而项目公司对应的存在商票逾期现象的房企主体数量环比微增0.5%至194家（9月末：193家），各梯队逾期主体数量稳定。 从商票逾期的房企集团的规模梯队来看，本月TOP10梯队中碧桂园、保利发展发生商票逾期，其中保利发展旗下的莆田中璟投资有限公司，当月逾期发生额695.15万元，已于月末实现清零，可能缘于系统或者结算等客观因素造成的技术性逾期。 其余梯队中，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+分别有7家、6家、15 家、18家和146家。TOP31-50、TOP200+梯队逾期主体数量与上月持平，TOP11-30梯队环比增加1家，新城控股旗下的天津市滨海新区新城悦鑫房地产开发有限公司新发生逾期，逾期规模并未披露；而TOP51-100梯队环比增加1家，TOP101-200梯队环比减少2家，商票逾期情况基本稳定。 表：2023年1-10月按规模梯队分布的发生商票逾期的房企数量 梯队 1月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 2-7月 3-8月 4-9月 5-10月 TOP10 0 0 1 0 1 1 0 1 1 2 TOP11-30 7 5 5 6 7 6 6 6 6 7 TOP31-50 6 7 7 6 6 6 6 6 6 6 TOP51-100 16 13 15 12 14 14 16 14 14 15 TOP101-200 17 17 17 17 18 20 23 21 20 18 TOP200+ 131 155 153 157 162 152 185 156 146 146 总计 177 197 198 198 208 199 236 204 193 194 注：1.梯队按克而瑞《2023年1-6月中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径销售额排名进行分类，对历史数据进行调整，下文同；2.项目公司为合作项目的，违约主体判断标准：1、若合作方有多个房企，按股权比例高低，默认最大股东为商票违约对象；2、若合作方只有一个房企主体，按房企来算。 数据来源：上海票据交易所、CRIC整理 此外，10月末TOP200梯队的48家逾期房企主体共涉及旗下1085个项目公司发生商票逾期支付，环比增加39个，占到全部逾期项目公司的78.8%。缘于TOP10逾期的项目公司数量从上月的153个显著增长至227个，TOP101-200逾期数量也稍有增长，其余梯队逾期数量环比均有所减少。 值得留意的是，本月金地商置旗下的济南海盈房地产开发有限公司首次登上《承兑人逾期名单》，当月逾期发生额仅35万元，已于月底前完全清偿完成。金地商置(HK:00535)是金地集团旗下的开发平台，2023年中金地集团持有金地商置40.27%股权。 近期市场对金地关注度较高，随着金地集团董事长、金地商置执行董事凌克因身体原因宣布退休，金地股债迎来双跳水。随后三季度报的发布，更是让市场忧心其流动性，期末金地集团账面现金338.5亿，较半年末减少26.4%，短期有息负债420亿。 近日，央行、住建部、金融监管总局、证监会等四部门联合召集包括金地、万科等房企座谈，了解企业的资金状况和融资需求。与此同时，央行、证监会也在加大推进“第二支箭”、消费基础设施REITs等债券融资。政策多管齐下呵护稳健房企流动性，未来金地有望获得其国资股东福田投控的支持，为其融资提供担保等增信措施，缓解当前的流动性现状。 当前市场关注的重心转向混合所有制房企的流动性问题。就目前商票逾期的情况来看，进行了债务展期的2家混改房企已发生商票逾期记录，其余几家全国性混改房企信用状况相对稳定，暂时没出现商票逾期的现象，流动性是否有蔓延风险还是依赖市场的复苏和信心的回归。 二、新增持续逾期风险主要集中在近期遇险的房企 据票交所《截至2023年10月31日持续逾期名单》，2023年5月至10月末半年间发生3次以上承兑人逾期，3002个持续逾期的承兑人中有1945个属于房地产行业，占比64.8%,环比减少0.8pct。从持续逾期的承兑人梯队看，2023年5月至10月末TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、 TOP101-200和TOP200+发生持续逾期的房地产项目公司69、499、392、344、228和413个。 图：近三期房地产行业各梯队持续逾期的项目公司数量 数据来源：上海票据交易所、CRIC整理 TOP200梯队中绝大多数发生商票持续逾期的房企均实际出现了债务违约现象，因部分房企高度依赖商票融资，一旦资金链承压后商票出现集中未兑付风险，持续逾期维持高位。具体来看，融创、中南、海伦堡、绿地等持续逾期数量处靠前位置。随着碧桂园、中骏陆续爆出流动性危机，本月持续逾期的商票数量也出现明显增长，债务加速挤兑，信用风险加大。 表：10月末持续逾期商票数量排名TOP10的房企 房企 持续逾期的项 目公司个数 较上月变化 融创中国 368 3 中南建设 181 1 海伦堡 108 7 绿地控股 91 0 中骏集团控股 87 17 弘阳地产 77 1 碧桂园 69 68 雅居乐集团 65 3 东原地产 49 1 领地控股 35 2 数据来源：上海票据交易所、CRIC整理 整体来看，当前房地产商票承兑的高峰期已过，新增逾期风险主要集中在近期遇险的房企，整体行业商票逾期可能趋于稳定。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/4