房地产行业周观点：居民中长贷有所修复，城中村改造持续推进

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 居民中长贷有所修复，城中村改造持续推进 2023年10月16日 ——房地产行业周观点(10.09-10.15) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 8月底以来随着行业政策持续放松推进下，我们可以看到核心城市持续跟进推出需求端相关放松政策，后续政策端的利好仍可持续期待，从9月以来市场表现来看，部分核心城市成交量在政策推动下有所放大，但仍需持续关注持续性。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 上周行情回顾：上周申万一级行业房地产指数下跌3.40%，沪深300指数下跌0.71%，板块表现弱于大市。2023年以来，房地产行业下跌16.86%，沪深300指数下跌5.38%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）10月12日，据住房城乡建设部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合；（2）10月13日，中国人民银行发布2023年第前三季度金融统计数据报告，其中住户贷款增 加3.85万亿元，其中，短期贷款增加1.75万亿元，中长期贷款 增加2.1万亿元；（3）10月15日，中国人民银行发布数据显示， 今年9月25日到10月1日存量房贷利率调整实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点； （4）中山全域不再执行商品住房限购政策；海南、象山等地下调首付比例。 行业基本面情况：整体商品房销售同环比均下降，一线城市表现低于整体水平。10月02日-10月08日，30大中城市商品房当周成交94.34平方米，环比下跌69.02%，同比下跌5.19%，其中，一线城市成交19.02万平方米，二线城市成交52.39万平方米， 三线城市成交22.94万平方米；年初至今商品房累计销售面积下跌6.69%，其中一线上涨2.25%，二线下跌10.41%，三线下跌6.00%；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比上升4.04%，其中一线上升5.28%，二线上升10.52%，三线下降12.76%；百城住宅类土地供应建面积为218.9万平方米，四周滚动同比下跌74.6%，年初至今累计供应面积同比下降33.42%；百城住宅类土地成交建面为178.5万平方米，四周滚动同比下降44.1%，年初至今累计同比下降25.68%。 重点公司动态：金地集团、招商蛇口等公司公布了9月销售情况等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 成交活跃度下降，扩容增类或加速 一线城市销售表现较好，关注其持续性广州优化限购政策，行业销售端有所回升 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共17页 正文目录 1市场回顾5 1.1上周周板块下跌3.40%，表现弱于大市5 1.2上周各细分板块表现分化5 2行业重点新闻信息7 3销售与土地市场情况10 3.1受假期错位以及修复偏弱影响上周整体商品房销售表现较弱10 3.2上周各线级城市的二手房成交量环比下降11 3.3上周整体住宅类土地市场热度较低13 4行业融资情况跟踪14 5重点公司公告跟踪14 6投资建议与风险提示16 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）5 图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势5 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）6 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股6 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股6 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股6 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股6 图表8：行业重点新闻一览7 图表9：行业重点政策一览8 图表10：30大中城市商品房销售同比增速10 图表11：一线城市四周滚动同比增速10 图表12：二线城市四周滚动同比增速10 图表13：三线城市四周滚动同比增速10 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）11 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）11 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速12 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速12 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）13 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）13 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速13 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速13 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速13 图表29：百城住宅类土地成交溢价率13 图表30：境内债券发行金额（亿元）14 图表31：境外债发行情况14 图表32：重点公司公告跟踪14 1市场回顾 1.1上周周板块下跌3.40%，表现弱于大市 上周（2023/10/09-2023/10/13）申万一级行业房地产指数下跌3.40%，沪深300指数下跌0.71%，板块表现弱于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌16.86%，沪深300指数下跌5.38%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周各细分板块表现分化 上周（2023/10/09-2023/10/13）A股地产各细分板块除产业地产板块维持上升态势， 其他板块均有所下跌，商业地产板块当周下跌3.06%，物业管理板块下跌3.07%。住宅开发板块下跌4.01%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：山子股份、张江高科、中迪投资，其中，山子股份周度涨幅13.70%，张江高科周度涨幅13.66%，中迪投资周度涨幅5.69%。跌幅排名前3位的房地产个股为：*ST泛海、京基智农、华夏幸福。 上周（2023/10/09-2023/10/13）港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：国瑞健康、中国金茂、合景悠活。跌幅排名前3位的房地产个股为：中海物业、珠光控股、中骏集团控股。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 10月9日，贵州省六盘水市住房公积金管理中心发布关于2023年第四季度住房公积金贷款限额流动性系数的公告。公告显示，四季度，六盘水市公积金平均个贷率89.50%，住房公积金贷款限额流动性系数为0.9，按照政策，2023年10月7日起申请住房公积金贷款的，单职工家庭申请额度按不超过45万元审批，双职工家庭按不超过54万元审批；10月7日前已签订借款合同的仍按原贷款限额执行。（观点网）10月11日，广州住房公积金管理中心公开征求《广州市住房公积金提取管理办法（修订征求意见稿）》意见。征求意见时间为2023年10月12日至10月20日。征求意见稿拟进一步放宽提取范围，为市行政区域内本人、配偶或双方父母拥有所有权的既有住宅增设电梯的，在工程竣工验收后提出申请，只可以提取一次，每户所有提取人提取总额不超过该户因增设电梯所产生的费用。此外，无租赁合同或者租赁合同未登记备案的，每半年可以提取一次。月提取额度由公积金中心参考市住房租赁市场发展情况适时调整，经市住房公积金管理委员会批准后执行。首次最多可以提取3个月的额度。生育二孩及以上（至少一个子女未成年）的家庭，缴存人月提取额度可以上浮30%。租住广州市内公共租赁住房的，在租赁期内提出申请，每半年可以提取一次，提取额度不超过实际已支付的租金。（观点网） 地方 10月13日消息，浙江省海宁市发布文件，内容提到：在人才购房补贴方面，相对于现有人才 新闻 购房补贴政策，不设毕业年限、不限年龄、不限“首套房”，受益人群进一步扩大。2023年9月27日至2024年9月26日期间（以网签合同时间为准）海宁市在职人才（不含机关事业单位在编人员）购买海宁市新建商品住宅的，享受购房补贴。具体标准按照全日制普通高校大专毕业生5万元；全日制普通高校本科毕业生8万元；硕士研究生、具有副高级专业技术职务任职资格人员、经浙江省核发具有高级技师职业资格（等级）证书的技能人才15万元；博士研究生、具有正高级专业技术职务任职资格人员30万元给予购房补贴。（观点网）10月13日，广东省中山市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，自本通知印发之日起，石岐街道暂停实行商品住房限购政策。这意味着，中山全域均不再执行商品住房限购政策。此前2022年4月30日，中山市住房和城乡建设局曾发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。文件提出，优化限购区域。坚持中心城区限购政策，本市商品住房限购区域为东区街道、石岐街道，其中岐江新城规划范围不列入限购区域。本市户籍居民家庭在限购区域内拥有3套及以上住房的，非本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停在限购区域内购买新建商品住房。今年9月24日，中山市住房和城乡建设局发布《关于优化房地产调控政策的通知》，东区街道暂停实行商品住房限购政策。至此，中山市的限购区域仅剩石岐街道。（中国房地产网） 10月15日，浙江台州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室印发通知，结合实际调整优化房地产政策举措，进一步促进房地产市场平稳健康发展。通知提出，职工家庭名下在购房所在地无住房，且在全国范围内只使用过1次住房公积金贷款的，按照首套房政策申请住房公积金贷款；完善多孩家庭住房公积金政策，生育多孩的职工家庭申请住房公积金贷款的可贷款额度按照规定计算时可上浮20%。（中新经纬） 宏观方面 10月12日，据住房城乡建设部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。据介绍，一部分集聚了产业的城中村在改造中将做好产业搬迁和转型升级，在摸清城中村产业状况的基础上，城市政府将安排好产业转移承接园区，发挥龙头企业示范带动作用，先行有序疏解集聚产业。改造后，将根据城市产业发展规划，合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级，并提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户创业需求。（财联社）10月13日，中国人民银行人民银行发布2023年第前三季度金融统计数据报告，前三季度人民币贷款增加19.75万亿元，同比多增1.58万亿元。分部门看，住户贷款增加3.85万亿元，其中，短期贷款增加1.75万亿元，中长期贷款增加2.1万亿元；企（事）业单位贷款增加15.68万亿元，其中，短期贷款增加3.99万亿元，中长期贷款增加11.88万亿元，票据融资减少3355亿