2023年上半年广州房地产市场回顾

2023年第二季度，广州录得四个项目、26.4万平方米的新增供应交付使用，同比增加87%，上半年供应量共计38.6万平方米。2023年全市主要经济指标逐步恢复、逐月向好，写字楼市场需求有所回暖。1-4月，全市规模以上服务业实现营业收入同比增长7.8%，增速比1-3月提高2.0个百分点。春节后，企业的问询量和看楼量出现爆发性增长，第二季度虽有所平复，仍保持较为积极的态势。第二季度录得净吸纳量6.6万平方米，环比增加550%，成交活跃度有提升。新供应入市推升总体空置水平，季末报17.5%，上半年空置率累计上升2.5个百分点。 楼宇继续通过提供租金优惠来促进去化，第二季度租金面价同样本比环比下调0.6%，至每月每平方米151.0元，租金下调幅度与第一季度基本持平。上半年，租金水平较高的甲级楼宇租金累计下调1.4%，下行幅度比乙级楼宇大，后者为0.5%。除推出租金优惠外，多个业主为租户提供装修补贴或定制装修服务。 第二季度成交数据显示，TMT、消费品制造业、专业服务和金融业的需求位列前四，继续和近年来主力需求的行业结构保持一致。TMT的新成交以软件开发和游戏类企业的扩张成交为主；大型快速消费品企业从同区搬迁到新落成的物业中，租用2.8万平方米的办公面积；专业服务业和金融业继续在中央商务区拓展，广告公关、企业咨询以及律师事务所的搬迁推升了专业服务业的占比，金融业的证券、基金等非银金融的扩张和升级需求亮眼。 广州第二季度录得黄埔大悦汇的交付，为市场带来约六万平方米的零售面积，这是上半年唯一的供应。该项目也是大悦城控股在广州运营的首个项目，位于科学城核心区，是该商务园片区鲜有的优质商业物业供应。而吸纳方面，零售市场的复苏带动了新租成交的增长，尤其在第二季度，空置去化显著较第一季度加快，单季录得约8.3万平方米的净吸纳量，空置率较一季度下降了1.8个百分点。因此， 在年内录得几宗百货和超市关闭的情况下，净吸纳量仍在上半年录得2.4万平方米的去化，空置率半 年下跌1.5个百分点至六月末的9.7%。天河路表现更为亮眼，空置率低至2.0%，较2022年末下降 2.3个百分点。 统计重点监测商场的新租店铺数量，第二季度，餐饮、零售和服务类业态分别占比50%、36%和14%。其中，特色餐饮、轻食软饮和时尚服装零售占比排名前三。第二季度录得呷哺旗下子品牌趁烧的首店，而珠江新城持续收获国际服饰品牌扩张，录得包括MaxMaraWeekend、StellaMcCartney和DIESEL的进驻。特色餐饮中，呷哺旗下的趁烧、ShakeShack、怂和贡乃韩式炸鸡都在本季录得新开门店或围板。而轻食软饮中，茶饮咖啡的茉莉奶白、霸王茶姬和storeby.jpg都录得扩张。而新能源汽车方面，在优质零售物业中，本季共有13宗的新入驻，包括特斯拉、广汽埃安、一汽大众和集度等。上半年共录得18宗，同比减少64%，显示新能源汽车的拓展在放缓。 零售市场的活跃，与业主积极调整租赁策略密切相关。事实上，零售商表现仍趋于谨慎。在1-5月期间，线上销售的增长要快于线下：限额以上的批发零售业实物商品网上零售额的同比增长（11.2%），高于限额以上商超百货类企业实现的零售额同比增长（4.8%）。有鉴于此，经过了一季度的观察后，进入第二季度，除了天河路外，其他商圈的商场业主愿意降低租金及降低品牌进入门槛的要求，以加快空置的去化。全市租金上半年较2022年末下跌2.0%，至季末的每天每平方米25.6元。但天河路租金表现坚挺，在二季度内仍维持租金不变。 展望未来半年，广州将有四个项目，共26万平方米的项目投入市场，其中三个项目分布于北京路、珠江新城和万博等商圈。租金方面，当前市场仍有不少空置面积，租金上涨空间有限。但天河路的表现则持续优于其他商圈，最受品牌关注，有望在下半年实现租金的上涨。 广州上半年共录得78宗，共346万平方米的工业用地出让成交。其中有12宗用地，共104万平方米的地块带有物流用途，其中89%的面积分布在增城和南沙两区。另外，上半年还录得9宗用地的土地使用年限不足50年，其中八宗位于南沙区。 广州第二季度没有录得新增供应，但在租赁活动渐趋活跃的表现下，空置率有所下调。上半年的供应主要来自第一季度的48.2万平方米的三个项目的落成。而需求则在第二季度得到改善，季度净吸纳 量为3.0万平方米，而上半年累计净吸纳量为4.1万平方米，同比优于2022年上半年的负吸纳水平。 这或与零售及进出口的逐月向好相关：1-5月，广州外贸进出口总值同比增长11.0%；一般贸易（含跨境电商）进出口明显提速，同比增长30.2%，占进出口总值的比重为70.7%。第二季度录得某跨境电商承租花都15万平方米的仓储面积。除此以外，第三方物流也有零星成交。需求好转带动第二 季度空置率环比下降0.9个百分点至21.1%，但仍较2022年年末上升了11.2个百分点。尽管如此，二季度空置率的下调，是近六个季度以来的首次。租金方面，部分业主采取积极的租金策略以加快去化，并应对新增供应带来的竞争。第二季度全市租金环比下跌1.8%，半年累计下跌2.4%。 佛山第二季度未录得新增供应，因此上半年仅有第一季度在南海区落成的项目投入市场，共13.5万平方米。除此以外，跨境电商首个季度在佛山的积极扩张，已经使佛山空置率降至近期低位。尽管第二季度净吸纳量放缓，但季度末佛山物流仓储空置率仅为6.3%，环比减少0.1个百分点，较22年年 末快速下降了8.9个百分点。由于存量空置中缺少可满足跨境电商面积需求的高标库，而来自其他行业的需求仍在逐步恢复中，因此二季度存量去化未如理想。业主为加快去化速度，调低租金报价。受此带动，季内租金环比下跌0.7%，上半年累计下跌0.9%，至第二季度末的每月每平方米38.6元。 展望未来半年，广州将有24万平方米的新增供应，全年供应量将达到72.2万平方米，是2022年的 3.3倍。而跨境电商则保持扩张，并支撑租金回稳。 2023年第二季度，广州投资市场录得五宗成交，交易总额26.7亿元人民币，上半年累计交易总额 106.3亿元，同比大致持平。第二季度成交中，91%的交易金额来自四宗写字楼物业，分布在科学城、天河智谷、鱼珠和广州南站等主要商务片区。至此，2023年上半年，写字楼成为最主要的物业类型，按交易金额计算占比高达91%。 从买家构成来看，第二季度的写字楼成交全部来自于企业，无论从成交数量还是交易金额来看，比例都远高于2023年第一季度以及过往几年的记录，由此可见广州企业投资者的活动趋于活跃。 另外，2023年上半年，广州及周边市场录得多宗新经济地产物业的成交：太平人寿保险收购番禺的木棉人家养老社区，厦门集美区和福州鼓楼区的园区物业被企业购得。可见被列入公募REITs底层资产范围内的物业颇受关注。