2023年上半年武汉房地产市场回顾

2023年第二季度，武汉优质写字楼市场迎来两个项目交付共计10.2万平方米。上半年新增供应14.7万平方米，分别位于中国光谷、徐东大街和汉阳商务区，与去年同期相比下降74.0%，推升全市体量上升至709万平方米。受工期影响，部分项目延期交付，全年新增供应有望在下半年集中放量。 二季度市场仍处于观望情绪，全市净吸纳量录得4.8万平方米，环比下降27.1%，同比下降48.7%。上半年累计净吸纳量录得11.4万平方米，同比下降42.4%，其中超过七成来自存量项目去化。新增供应节奏放缓为存量项目争取更多去化时间。全市空置率小幅上升至42.1%，环比上升0.2个百分点，同比上升0.9个百分点。 从需求端来看，金融业仍占据首位，贡献22.1%新租成交，资本市场的持续深化改革，推动了相应机构业务扩张。证券及保险公司占比近70%，引领金融业租赁需求增长。房地产建筑业占比达17.8%排名第二，主要来自建筑工程类公司升级和扩租需求，《武汉市智能建造试点城市建设实施方案》近期发布，提出到2025年初步形成智能建造与建筑工业化数字协同发展体系，加快建筑业转型升级。科技互联网行业紧随其后，新增租赁占比15.8%，互联网服务公司占据八成。根据CBRE发布的《2023年中国办公楼租户调查》数据显示，计划增加办公面积的科技互联网受访企业比例较2022年回升15个百分点至47%，预计相关企业在武汉的扩张将推动科技行业动能释放。 同时，消费品制造业和消费服务业在上半年均有不俗表现。具体来看，消费品制造业头部企业整合升级需求支撑该行业占比同比上升7个百分点。而消费服务业中，美容保健类公司升级和新设立需求占比超过50%，租金持续下行激发经营性业态持续释放办公租赁需求。 上半年新增租赁中，中资企业占比超过80%，继续呈现强劲的增长势能。外资企业占比较去年同期相比略有上升，主要来自金融和联合办公行业的新增租赁需求。 租赁价格持续下行引发租户升级扩租需求持续释放，在上半年新增租赁中的占比达到71%。同时新设立需求较去年同期有一定上升，且以非本地企业为主。市场活力进一步提升，吸引更多外埠中资企业在武汉设立分部或办事机构。搬迁需求较去年同期上升9个百分点，新项目入市的虹吸效应为业主维系老客户带来挑战。 2023年上半年，武汉零售市场迎来位于航空路商圈的武汉YIFC国金天地开业，带来11.4万平方米新增供应，同比下降65.5%。推升全市存量上升至778万平方米，同比上升7.4%。 新开业项目引入丰富的餐饮及体验类首店，例如后火锅、莲香楼、寰映影城及奈尔宝家庭中心，推动第二季度净吸纳量由负转正达到2.7万平方米。上半年武汉零售市场新增供应放缓，存量项目仍以调改退租为主，使得上半年净吸纳量录得-1,400平方米，全市空置率同比上升2.4个百分点至11.6%。 需求方面，核心区位项目仍然是国际零售品牌入驻首选。例如武汉万象城开业后持续在奢侈品类发力，第二季度录得ZEGNA杰尼亚围挡、EMPORIOARMANI开业、VALENTINO华伦天奴开设武汉独家限时快闪。K11购物艺术中心本季度引入众多潮流品牌，BEAMS、carhartt、KANGOL、EXI.T、FREDPERRY均开设新店且多为武汉首店。除此之外，疫情后在武汉关闭多家门店的日本家居品牌NITORI，本季度在龙湖江宸天街围挡新店。 餐饮品牌首店引领客流回升。Peet'sCoffee武汉首店和二店分别在武商Mall和武汉万象城开业。来自云南的新中式茶饮品牌霸王茶姬首店在武汉天地开业，并保持高速扩张趋势。SHAKESHACK位于武汉天地的第二家门店也于本季度末开业。 与此同时，品牌战略调整带来的退租仍在继续。美妆集合店HAYDON黑洞关闭其在楚河汉街开设的武汉首店，原铺位将由名创优品接档。墨茉点心局关闭武汉所有门店，未来品牌将聚焦发展湖南区域市场。 全市购物中心首层平均租金录得每月每平方米309.0元，租金指数环比下跌0.1%，跌幅连续两个季度收窄。随着客流回暖，市场活跃度提升，预计年内租金将止跌企稳。 2023年第二季度，武汉仓储物流市场迎来一个项目交付使用，项目体量69,800平方米。上半年共计 四个项目交付使用，分别位于东西湖和蔡甸板块。新增供应42.6万平方米，较去年同期大幅上升 89.0%，推动全市存量突破600万平方米。 上半年录得多笔第三方物流租赁成交，占据需求端主导。需求回暖推升全市净吸纳量录得19.1万平方米，同比上升24.4%。全市空置率环比下降1.2个百分点至34.9%。其中蔡甸、葛店板块空置率下降明显。 为推动存量项目去化，业主持续降低租金预期。全市平均租金报价每月每平方米23.4元，环比下跌1.7%，同比下跌4.7%。 武汉近期出台《武汉市推进进口贸易促进创新示范区建设实施方案》，发布“促进进口22条”，明确加强物流配套建设，依托重要交通枢纽、物流集散地，规划建设或者改造升级一批集运输、仓储、配送、信息交易于一体的综合物流服务基地，促进干线运输与城市配送有效衔接。发挥武汉交通区位优势，优化物流空间布局，加快融入“全球123快货物流圈”。