房地产行业2023年2月上海住宅买卖市场：新房成交分化明显，均价出现结构性下降

RICS 住宅 市场 城市测量师行URbANSURVEYORS 2023年2月上海住宅买卖市场 新房成交分化明显，均价出现结构性下降 全市供求量价 80,000 240 年初上海新房供应整体 210 60,000 180 偏少，成交量也难有释放空 150 40,000 120 间，2月份上海新建商品住宅 90 20,000 60 供求量均跌至近半年低点。 w/商品住宅月度供求量价走势万平方米 22-922-1022-1122-1223-123-2 30 0去年年底以来楼市政策 供应面积成交面积“成交均价利好频出，推动上海新房市场 01 RICS 升温，部分楼盘出现“干人摇号”的场景。但目前新房市场仍然呈现结构化特征，中心城区和热门板块的中高端改善产品交易表现突出，远郊项目依然去化困难。 价格方面，本月市区项目供应下降，大量新增房源位于远郊区域，成交集中在外国中端产品 成交均价出现结构性下跌。 当月开盘项目情况 2月上海新房市场推盘触发视分机制 楼盘名 入国比 区域 扳快 新开海德会号 2.0 浦东 三林 163 加保利营 2.0 杨浦 东外 174 节奏放缓，开盘项目数量降至内中环12个，超过半数开盘时间集中 在2月下旬，所有项目中仅三 网茶 161128970 17108686 成为纯新盘。 新盘之间分化加剧。外环 内项目普遍表现较好，均触发 中外环 区 楼盘名入国比板块 新开城投悦尚净 2.0格浦东外源 221 207 107840 加推汇成南理里 外郊环 2.0 长桥 204 152 89230 楼盘名入图比区城板快网落均价 1.8 青浦 376 371 62170 1.8 青浦 452 450 61140 1.3 闵行 364 354 50760 摇号积分制。外环外区域中，加中联红逸都 徐泾板块和吴泾板块表现出加送龙府二期 加象防招商公园1872 色，板块内项目开盘当月网签率均超过90%；其余板块表现欠佳，当月去化率偏低。 02 6RICS 整体来看，中心城区和外未触发积分机制 围热门板块的项目表现亮眼，外郊环 楼盘名入周出区域板块供应认购中 多数远郊项目去化情况较差。加准零发名邮1.8119% 开保利光合上城 1.8 闵行 324 88 70590 75% 新开象站同进虹桥喜悦府 惠定 262 67% 郊环外 (C/n 楼盘名入国区域板块认购率 加推鹏瑞云摄漆1.819334180%56 加啡上实望沟1.8原R汇5873014022% 成交结构 面积段方面，90平方米以 2023年1月-2023年2月新建商品住宅成交面积结构 % 70 下户型成交占比明显增加；总价60 50 40 段方面，1000万元以下物业成 交份额全线提升。综合来看，本OE 20 月入市项目集中在外围区域，成109 0 交总价结构有所下移。7070-9090-120120-140140-180>180 =23-123-2 %2023年1月-2023年2月新建商品住宅成交总价结构 40 30 20 10 0万元 <200200-300300-500500-700700-1000>1000 =23-123-2 03 6RICS 全市成交量价 成交量升价稳，二手住宅市场继续回温 2月，上海二手住宅市 元/m二手住宅月度成交量价走势套 40,00025,000场活跃度提升显著，成交套数 30,000 20,000接近2万套，高于2022年 20,000 10,000 22-922-1022-1122-1223-123-2 15,000 10,000 5,000 平均水平。成交均价并未随成交量反弹出现上涨，成交外移导致均价小幅下跌0.6%。 成交量（套）成交均价春节过后上海二手住宅 市场释放出相对积极的复苏信号，市场信心有所提振。不过目前二手住宅市场只是局部回温，购房需求集中在刚需楼盘和中高端改善市场，远郊区域以价换量的情况较为明显， 由于年初新房供应较少，二手房率先回暖。但全市整体挂牌量增加在一定程度上对价格形成 了压制，目前上海二手住宅市场呈现局部价格止跌微涨，整体走势趋稳的行情。 咖区域成交 %2023年1月-2023年2月各区域二手成交套数汇总套 2月，全市各区成交量 2003,500均出现明显反弹，近五成区域 3,000 1502,500环比增幅超过150%。黄浦、 2,000 1,500静安等中心城区改善型需求 100 501,000 500旺盛，本月成交量提升显著 金山区以价换量，成交大幅提 =1月2月升。 04 SLRVIYDE RICS √热门板块 排名 区域 板块 成交套数 环比 同比 1 闵行 乌桥 82 355.56% 156.25% 2 松江 松江中部 548 294.24% 132.20% 3 奉贤 海湾 103 267.86% 19.77% 4 原南汇 临港新城 259 254.79% 53.25% 5 崇明 崇明新城 167 247.92% 94.19% 6 嘉定 162 244.68% 57.28% 7 浦东 280 237.35% 95.80% 8 徐汇 134 235.00% 116.13% 9 普陀 万里 56 229.41% 80.65% 10 原南汇 航头 164 221.57% 37.82% 2023年2月二手住宅成交量环比变化前十板块 2月成交量环比增幅前十的板块中，八成板块位于外围区域，且所有上榜板块环比增幅均超过200%， 马桥板块虽然交通便利度一股，但周边聚集了较多的高等院校和产业园区，需求 客群稳定，相对较低的价格水平也受到部分刚需客群青。2月份，依靠多个配套商品房小区集中 成交，该板块成为榜单中同环比增幅均最高的板块。枫林板块是唯一进入榜单的内环内板块，拥有多条轨交线路，生活配套完善。近期该板块二手住宅市场升温，不仅成交量环比增幅明显，总价相对较低的售后公房小区成交均价也创下近一年来新高。 05 SURVIYOR 母热门小区 RICS 近三个月二手住宅成交热门小区 （万元） 1 御峰范 青浦 朱家角 100 11.59% 2 齐资城南行旺苑 率贤 金汇 143 7.97% 3 外风景苑 嘉定 安亭汽车城 145.5 %96'2 4 美罗家园保用苑 宝山 罗店 802 6.58% 5 香棉家园 闵行 江川路 133 5.02% 6 平复苑 松江 松江新城西区 177 5.02% 7 松南城玉阳苑 松江 松江中部 188 4.59% 8 余北家园味泽苑 松江 余山 621 3.54% 9 民乐城惠桐苑 原南汇 惠南 174 3.52% 10 崧泽华城观景雅苑 青浦 赵巷 185 3.50% 11 汇福家园泰丰里 原南汇 周康 252 3.13% 12 海防潮/海防村 静安 江宁路 431 2.94% 13 海燕新村 崇明 崇明其他 37 2.72% 14 鸿宝二村湾吉苑 奉贤 南桥新城 172 2.69% 15 银新村 闵行 版桥 223 2.63% 16 古华新村 奉贤 南桥新城 123.5 2.60% 17 余北家园瑞兰苑 松江 余山 205 2.57% 18 妙栏路401弄小区 浦东 川 2642.49% 19 玲桂花苑 金山 金山新城 E8上12.49% 20 农房唐镇壹号 浦东 唐镇 3262.47% 排名小区名称区城板块套均总价 近三个月二手住宅成交 热门小区主要集中在外环外 区域，占比达到95%。 静安区的海防邨是榜单中唯一一个位于中心城区的小区，网签套均总价为431 万元，共成交11套。成交量最高的小区为朱家角的峰苑，网签套均总价为100万 元，共成交105套。榜单中配套商品房小区数量超过一半，售后公房小区数量接近四成。目前刚需客群依然是二 手住宅市场的主力购房群体，中心城区的售后公房和远郊区域的配套商品房近几个月挂牌量较多且总价段相对较低，成交主要集中在这两类物业中。 06 bRICS 成交结构 总价段方面，330万元以 下物业成交份额有所增加：面积40 2023年1月-2023年2月二手住宅成交面积结构 段方面，90平方米以下户型占 比提升显著。综合来看，中低端 购房需求受信贷影响较大，贷款 30 20 10 <7070-9090-120120-150150-180>180 提速后交易量增加明显，成交结=23-1=23-2 %2023年1月-2023年2月二手住宅成交总价结构 构显著下移。50 40 30 20 10 0 100100-160160-200200-330330-500>500 =23-1=23-2 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定 项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 c城市测董师行2023年 更多楼市资讯，研究报告可以扫描下方二维码阅读 主办单位： 城市测量师行上海城市房地产估价有限公司城市测量师行 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www,surea.com 电子邮箱：sureasurea.com电话：862163589988 07