无锡土拍零距离：三拍热度不高，合作拿地下本地民企参与度提升

2023年07月01日 无锡土拍零距离（3/22）：三拍热度不高，合作拿地下本地民企参与度提升 固定收益主题报告 证券研究报告 6月29日，无锡完成2023年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 无锡2023年第三轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，所有地块延续实行预申请制度，预申请保证金可以采用现金或银行保函两种方式交纳，且在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程 规划许可证，缓解了拿地企业的资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。 无锡2023年第三批土拍平均溢价率小幅上升，近九成地块以底 价成交，土拍热度不高。无锡2023年第三轮土拍合计推地8宗， 供地数量与2023年第一、二轮的6、5宗基本持平，今年以来， 供地数量均较少；无地块流拍、撤销，成交8宗，成交金额77.2 亿，平均溢价率1.4%，较去年以来的不足1%的低溢价率小幅提升，但近九成地块仍以底价成交，土拍热度不高。横向对比来看，无锡的平均溢价率远低于杭州的8.0%。从区位来看，各板块以底价成交为主。梁溪区、锡山区分别供地3宗和2宗，经开区、惠 山区、滨湖区各供地1宗。仅经开区29号地块溢价成交，该宗地块位于五湖大道与梁东路交叉口东北侧，容积率1.8，近地铁、周边配套成熟、教育资源较丰富；其余7宗地块均底价成交，其中 锡山区22号地块和滨湖区23号地块为定销商品房。无锡商品房成交面积累计同比在2023年3月、4月恢复至正增长后，5月又回落至-4.8%，房企参拍仍较为谨慎。 国企拿地占比有所下降，合作拿地下本地民企拿地意愿提升。国企全口径拿地金额41.2亿，拿地金额占比53.3%，与今年第二 轮的89.1%有所下降。中信泰富14.8亿拍得本轮土拍唯一溢价地块；无锡和居通过与国、民联合拿地的方式以10.8亿拍得2宗地，锦绣梁溪产发、绿地控股等也均有拿地。本轮土拍民企在合作拿地下，拿地占比有所提升，全口径拿地金额49.9亿元，拿地 金额占比64.6%，较今年第二轮的22.0%明显提升。以当地小型民营企业为主，多通过联合拿地的方式积极参与，浙江蓝城青州地产、江苏富赢广置业、春丰实业分别拿地13.6亿、12.3亿、10.2 亿，锦安企业管理、江苏九星置业等也均有拿地，其中除春丰实业为单独拿地外，其余均为联合拿地。城投拿地占比有所上升，城投全口径拿地金额36.1亿，拿地金额占比46.7%，较今年第二轮有所上升，与今年首轮基本持平。慧憬城发、古运河投资集团分别拿地13.6亿、12.3亿，城北投发、城南建投等也均有拿地。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 相关报告PMI小幅回升，但经济动能仍较弱 2023-06-30 2023年以来集中供地有哪 2023-06-27 些特征？6月超储率料在1.4%左右， 2023-06-26 7月资金或围绕政策利率波动——7月流动性展望1分钟掌握端午节期间海内 2023-06-25 外全动态银行券商增利率减信用，基 2023-06-20 金保险全面增持——5月托管数据点评 chigs@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.无锡本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度不高，底价成交为主3 3.国企拿地占比有所下降，合作拿地下本地民企拿地意愿提升5 图表目录 图1.无锡2023年三轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2.无锡本轮土拍平均溢价率小幅提升（%）4 图3.无锡商品房累计成交面积小幅上升（%）5 图4.国企仍为拿地主力，民企拿地占比大幅提升（%）5 表1：无锡本轮土拍规则基本不变3 表2：无锡2023年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 6月29日，无锡完成2023年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.无锡本轮土拍规则基本不变 无锡2023年第三轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，所有地块延续实行预申请制度，预申请保证金可以采用现金或银行保函两种方式交纳，且在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规划许可证，缓解拿地企业的资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。 表1：无锡本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价达到限价后 竞拍规则 房价要 求 其他要求 22年首轮 22年二轮 20%，个别30%；实行预申请制度 20%，个别31%；12宗地块实行预申请制度 2%-15% 10%-15% 预申请人可通过“现金+保函”形式补齐保证金，在竞得地块后，预申 22年三轮20%，所有地块实行预申请制度 8%-15% 请人可分期申领建设工程规划许可证 22年四轮 限马甲、严 20%，实行预申请制 控购地资金度 摇号- 22年五轮 来源20%，个别50%；未实行预申请制度，直接 挂牌出让 8%-15%，- 1宗地1% 23年首轮20%，所有地块实行预申请制度 23年二轮20%，所有地块实行预申请制度 23年三轮20%，所有地块实行预申请制度 5%-15% 12%-15% 13%-15% 实行预申请制度，要求与之前一致 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度不高，底价成交为主 无锡2023年第三批土拍平均溢价率小幅上升，近九成地块以底价成交，土拍热度不高。无 锡2023年第三轮土拍合计推地8宗，供地数量与2023年第一、二轮的6、5宗基本持平， 今年以来，供地数量均较少；无地块流拍、撤销，成交8宗，成交金额77.2亿，平均溢价率 1.4%，较去年以来的不足1%的低溢价率小幅提升，但近九成地块仍以底价成交，土拍热度不高。横向对比来看，无锡的平均溢价率远低于杭州的8.0%。 图1.无锡2023年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2.无锡本轮土拍平均溢价率小幅提升（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮 2023年首轮2023年二轮2023年三轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 25 20 15 10 5 2022 2022 2021 2021 2021 0 年年年年年首二三首二轮轮轮轮轮 2023 2023 2022 2022 2022 年年年年年年三四五首二三轮轮轮轮轮轮 300 250 200 150 100 50 2023 0 20% 15% 10% 5% 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 各板块热度不高，以底价成交为主。整体来看，无锡本轮土拍地块质量尚可，梁溪区、锡山区分别供地3宗和2宗，经开区、惠山区、滨湖区各供地1宗。仅经开区29号地块溢价成交，该宗地块位于五湖大道与梁东路交叉口东北侧，容积率1.8，近地铁、周边配套成熟、 教育资源较丰富；其余7宗地块均底价成交，其中锡山区22号地块和滨湖区23号地块为定销商品房。无锡商品房成交面积累计同比在2023年3月、4月恢复至正增长后，5月又回落至-4.8%，房企参拍仍较为谨慎。 表2：无锡2023年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格竞得单位 经开区 XDG-2023-29号地块 溢价成交 18500.1 20580.9 11.2% 148363.0中信泰富 梁溪区 XDG-2023-8号地块 底价成交 11995.5 11995.5 0.0% 102227.0绿地控股&城北投发&城南建投 梁溪区 XDG-2023-27号地块 底价成交 10212.7 10212.7 0.0% 101787.0春丰实业 梁溪区 XDG-2023-28号地块 底价成交 9360.0 9360.0 0.0% 122626.0古运河投资集团&江苏富赢广置 业 锡山区 XDG-2023-17号地块 底价成交 12343.1 12343.1 0.0% 85448.0锦安企业管理&和居投资&锡山城 市置业 锡山区 XDG-2023-22号地块 底价成交 6100.2 6100.2 0.0% 22539.0和居投资&友盟投资 惠山区 XDG-2023-18号地块 底价成交 12407.0 12407.0 0.0% 136012.0浙江蓝城青州地产&慧憬城发 滨湖区 XDG-2023-23号地块 底价成交 15439.3 15439.3 0.0% 53415.0江苏九星置业&锦绣梁溪产发 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 图3.无锡商品房累计成交面积小幅上升（%） 无锡:新建商品住宅价格指数:环比无锡:二手住宅价格指数:环比 无锡:商品房成交面积:累计同比（右） 1.5% 1.2% 0.9% 0.6% 0.3% 0.0% -0.3% -0.6% -0.9% -1.2% -1.5% 2021/32021/62021/92021/122022/32022/62022/92022/122023/3 资料来源：WIND，安信证券研究中心 120.0% 60.0% 0.0% -60.0% -120.0% 3.国企拿地占比有所下降，合作拿地下本地民企拿地意愿提升 无锡本轮土拍国企拿地占比有所下降，全口径拿地金额41.2亿，拿地金额占比53.3%，与今年第二轮的89.1%有所下降。中信泰富14.8亿拍得本轮土拍唯一溢价地块；无锡和居通过与国、民联合拿地的方式以10.8亿拍得2宗地，锦绣梁溪产发、绿地控股等也均有拿地。 本轮土拍民企在合作拿地下，拿地占比有所提升，全口径拿地金额49.9亿元，拿地金额占比64.6%，较今年第二轮的22.0%明显提升。以当地小型民营企业为主，多通过联合拿地的方式积极参与，浙江蓝城青州地产、江苏富赢广置业、春丰实业分别拿地13.6亿、12.3亿、 10.2亿，锦安企业管理、江苏九星置业等也均有拿地，其中除春丰实业为单独拿地外，其余均为联合拿地。 城投拿地占比有所上升，城投全口径拿地金额36.1亿，拿地金额占比46.7%，较今年第二轮有所上升，与今年首轮基本持平。慧憬城发、古运河投资集团分别拿地13.6亿、12.3亿，城北投发、城南建投等也均有拿地。 图4.国企仍为拿地主力，民企拿地占比大幅提升（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将