固定收益主题报告：无锡土拍零距离（7/23）：首拍热度不高，国企为拿地主力

2023年04月22日 无锡土拍零距离（7/23）：首拍热度不高，国企为拿地主力 固定收益主题报告 证券研究报告 4月21日，无锡完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 无锡2023年首轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，本轮土拍重新实行预申请制度，地块正式出让时，预申请人可通过“现金+保函”的形式补齐保证金，且在竞得地块后，预申请人可分期申 领建设工程规划许可证，缓解拿地企业的资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。 无锡2023年首轮土拍平均溢价率延续较低水平，全部地块底价 成交，土拍热度不高。无锡2023年首轮土拍合计推地6宗，供 地数量较去年第五轮的14宗有所减少；无地块流拍、撤销，成交 6宗，成交金额60.1亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率延 续去年五轮不高于1%的低溢价率水平（其中22年第三、四、五轮也均为底价成交），土拍热度不高。横向对比来看，在已完成2023年首轮土拍的7城中，无锡广义流拍率为7城最低水平，平 999563318 均溢价率为7城最低水平。从区位来看，无锡本轮土拍地块质量 尚可，梁溪区、经开区、新吴区分别供地3宗、2宗、1宗。多数 地块区位较优、周边配套成熟，如经开区12号地块处于大剧院板块，拥有大通路、高浪路等主干道及地铁四号线，交通资源丰富；梁溪区2号地块教育资源较优，周边拥有外国语学校通惠西路校区、无锡市第一中学等。但各板块热度不高，本轮土拍地块均底价成交。当前无锡楼市销售端虽小幅回暖，截至2023年3月，无锡商品房成交面积累计同比上升至4.7%，但房企参拍仍较为谨慎。 国企为拿地主力，民企拿地意愿略有提升。国企全口径拿地金额49.2亿，拿地金额占比81.9%，较去年第五轮的60.1%有明显提升。主流国企建发股份以25.1亿拍得2宗地，绿城中国与城 投平台联合体以19.0亿拍得1宗地，惠山古镇文旅等也均有拿地。 民企拿地占比小幅提升，全口径拿地金额16.0亿元，拿地金额占 比26.6%，较去年第五轮的25.9%略有提升。无锡宸达置业、仁恒置地、红星美凯龙分别拿地7.4亿、5.1亿、3.5亿，其中无锡宸达置业为单独拿地，另外2宗为与国企或城投合作拿地。城投拿 地占比有所下降，城投全口径拿地金额25.9亿，拿地金额占比 43.1%，较去年第五轮的57.9%有所下降。无锡太湖新城拿地19.0亿，无锡城南建投等也均有拿地。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告银行保险券商全面增配，广 2023-04-21 义基金增利率减信用——3月托管数据点评解码煤炭企业（九）：徐州 2023-04-20 矿务集团有限公司2023年以来城投承接新增 2023-04-18 专项债有哪些变化？国家级新区城投平台梳理 2023-04-17 （3）:四川天府新区今年以来地方债发行和投向 2023-04-16 有何特点? gaowj@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.无锡本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度不高，全部地块底价成交3 3.国企为拿地主力，民企拿地意愿略有提升5 图表目录 图1.无锡2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率、平均溢价率延续较低水平（%）3 图3.无锡广义流拍率为7城最低水平（%）4 图4.无锡平均溢价率为7城最低水平（%）4 图5.2022年以来无锡商品房累计成交面积首次出现正增长（%）4 图6.主流国企为拿地主力，城投拿地占比有所下降（%）5 表1：无锡本轮土拍规则基本不变3 表2：无锡2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 4月21日，无锡完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.无锡本轮土拍规则基本不变 无锡2023年首轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，本轮土拍重新实行预申请制度，地块正式出让时，预申请人可通过“现金+保函”的形式补齐保证金，且在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规划许可证，缓解拿地企业的资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。 表1：无锡本轮土拍规则基本不变 拿地前 拿地中 拿地后 土拍批次 参与资格 保证金 地块限价达到限价后 竞拍规则 房价要 求 其他要求 22年首轮 20%，个别30%；实行预申请制度 2.6%-15% 预申请人可通过 22年二轮20%，个别31%；12宗地块实行预申请制度 20%，所有地块实行预 10.5%-15% “现金+保函”形式补齐保证金，在竞得地块后，预申请 22年三轮 22年四轮 限马甲、严控购地资金来源 申请制度20%，实行预申请制度 20%，个别50%；未实 8%-15% 8%-15%，1 摇号- 人可分期申领建设工程规划许可证 22年五轮 行预申请制度，直接挂牌出让 宗地1%- 23年首轮20%；所有地块实行预申请制度 5%-15%实行预申请制度， 要求与之前一致 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度不高，全部地块底价成交 无锡2023年首轮土拍平均溢价率延续较低水平，全部地块底价成交，土拍热度不高。无锡 2023年首轮土拍合计推地6宗，供地数量较去年第五轮的14宗有所减少；无地块流拍、撤 销，成交6宗，成交金额60.1亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率延续去年五轮不高于1%的低溢价率水平（其中22年第三、四、五轮也均为底价成交），土拍热度不高。横向对比来看，在已完成2023年首轮土拍的7城中，无锡广义流拍率为7城最低水平，平均溢 价率为7城最低水平。 图1.无锡2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率、平均溢价率延续较低水平（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 25300 20250 200 15 150 10 100 550 00 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮 2022年三轮2022年四轮2022年五轮2023年首轮 2021年首轮2022年首轮2022年四轮流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 图3.无锡广义流拍率为7城最低水平（%）图4.无锡平均溢价率为7城最低水平（%） 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 广义流拍率 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 平均溢价率 7 7 长 郑 无 深 杭 南 苏 0% 春 州 锡 圳 州 京 州 城 城深杭南苏 平平圳州京州 均均 无郑长 锡州春 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 各板块热度均不高，所有地块均底价成交。整体来看，无锡本轮土拍地块质量尚可，梁溪区、经开区、新吴区分别供地3宗、2宗、1宗。多数地块区位较优、周边配套成熟，如经开区12号地块处于大剧院板块，拥有大通路、高浪路等主干道及地铁四号线，交通资源丰富；梁 溪区2号地块教育资源较优，周边拥有外国语学校通惠西路校区、无锡市第一中学等。但各 板块热度不高，本轮土拍地块均底价成交。当前无锡楼市销售端虽小幅回暖，截至2023年3月，无锡商品房成交面积累计同比上升至4.7%，但房企参拍仍较为谨慎。 表2：无锡2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 梁溪区梁溪区 XDG-2023-2号地块 XDG-2023-3号地块 底价成交底价成交 15225.313677.6 15225.313677.6 0.0%0.0% 50906.0仁恒置地&惠山古镇文旅&古运河 投资集团&拈花湾文化投资 35249.0红星美凯龙&无锡城北投发&无锡 城南建投 梁溪区 XDG-2023-6号地块 底价成交 10559.7 10559.7 0.0% 73650.0 无锡宸达置业 新吴区 XDG-2023-11号地块 底价成交 12822.0 12822.0 0.0% 78118.0 建发股份 经开区 XDG-2023-12号地块 底价成交 18002.8 18002.8 0.0% 173102.0 建发股份 经开区 XDG-2023-13号地块 底价成交 19534.0 19534.0 0.0% 190247.0 绿城中国&无锡太湖新城 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 图5.2022年以来无锡商品房累计成交面积首次出现正增长（%） 无锡:新建商品住宅价格指数:环比无锡:二手住宅价格指数:环比无锡:商品房成交面积:累计同比（右） 1.5% 1.2% 0.9% 0.6% 0.3% 0.0% -0.3% -0.6% -0.9% -1.2% -1.5% 2021/32021/62021/92021/122022/32022/62022/92022/122023/3 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% -100.0% 资料来源：WIND，安信证券研究中心 3.国企为拿地主力，民企拿地意愿略有提升 无锡本轮土拍国企为拿地主力，拿地占比明显提升，全口径拿地金额49.2亿，拿地金额占比81.9%，较去年第五轮的60.1%有明显提升。主流国企建发股份以25.1亿拍得2宗地，绿城中国与城投平台联合体以19.0亿拍得1宗地，惠山古镇文旅等也均有拿地。 民企拿地占比小幅提升，全口径拿地金额16.0亿元，拿地金额占比26.6%，较去年第五轮的25.9%略有提升。无锡宸达置业、仁恒置地、红星美凯龙分别拿地7.4亿、5.1亿、3.5亿，其中无锡宸达置业为单独拿地，另外2宗为与国企或城投合作拿地。 城投拿地占比有所下降，城投全口径拿地金额25.9亿，拿地金额占比43.1%，较去年第五轮的57.9%有所下降。无锡太湖新城拿地19.0亿，无锡城南建投等也均有拿地。 图6.主流国企为拿地主力，城投拿地占比有所下降（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮 2022年三轮2022年四轮2022年五轮2023年首轮 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可