杭州土拍零距离：三拍高热度延续，民企积极拿地

2023年04月29日 杭州土拍零距离（1/23）：三拍高热度延续，民企积极拿地 固定收益主题报告 证券研究报告 4月25日，杭州完成2023年第三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 杭州2023年第三轮土拍规则基本不变。杭州2023年以来已完 成4次集中供地（2月份为22年第五轮土拍），土拍规则基本延续。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在12%，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，所有地块仍设置商品房毛坯、装 修限价。 杭州本轮土拍平均溢价率与今年前两轮基本持平，近七成地块地价触顶，土拍高热度延续。杭州2023年第三轮土拍合计推地12 宗，供地数量基本与今年第一、二轮的13宗、10宗持平，今年以来“多频量少质优”特征明显；无地块流拍或撤销，2022年第二轮土拍以来，杭州集中供地一直为零流拍零撤销；成交12宗，成交金额166.6亿，平均溢价率8.0%，平均溢价率与今年第一、 二轮的7.8%、8.3%基本持平，土拍高热度延续。从区位来看，主 城区西湖区、拱墅区和滨江区分别供地2宗、2宗和1宗，萧山 区、余杭区分别供地3宗、2宗，钱塘区、临平区各供地1宗。 热门地块竞争激烈，共8宗地地价触顶，进入摇号环节，分布于萧山区湘湖新城、滨江区浦沿、西湖区龙坞等板块，多数地块区位优势明显、邻近地铁、大学或政府、周边配套成熟、交通便利；1宗地低溢价成交，位于萧山区义桥板块；共3宗地底价成交，2宗位于拱墅区运河新城边缘，1宗位于萧山区新塘板块。 民企拿地意愿提升，为本轮土拍拿地主力。民企全口径拿地金额142.1亿，拿地金额占比85.3%，较前两轮的66.5%、43.9%大幅提升。主流民企碧桂园和龙湖集团分别拿地28.3亿、7.5亿；滨江集团29.1亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企， 坤和建设、南海雅置投资、伟星、天阳控股集团、中顺控股集团、 华元地产分别拿地26.3、14.6亿、10.0亿、9.4亿、8.6亿、8.3亿。杭州本轮土拍国企拿地占比较今年第二轮明显下降，未见城 投拿地。国企全口径拿地金额24.5亿，拿地金额占比14.7%，较今年首轮、第二轮的16.6%、49.4%有所下降。主流国企中海地产、保利发展分别拿地18.2亿、6.3亿。本轮未见城投拿地。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告TMT主线配置or新能源左侧 2023-04-29 布局？——图说2023Q1基金转债持仓地产复苏怎么看，债市怎么 2023-04-28 办？四问证券公司债 2023-04-25 一文看懂2022年人口流动 2023-04-24 的四大特征从一季报看转债投资机会 2023-04-22 （上） gaowj@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.杭州本轮土拍规则基本不变3 2.土拍延续高热度，热门板块竞争激烈3 3.民企拿地意愿提升，为本轮土拍拿地主力4 图表目录 图1.杭州2023年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.平均溢价率延续较高水平（%）3 图3.民企为本轮土拍拿地主力（%）5 表1：杭州本轮土拍规则基本不变3 表2：杭州2023年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 4月25日，杭州完成2023年第三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.杭州本轮土拍规则基本不变 杭州2023年第三轮土拍规则基本不变。杭州2023年以来已完成4次集中供地（2月份为22年第五轮土拍），土拍规则基本延续。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在12%，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，所有地块仍设置商品房毛坯、装修限价。 表1：杭州本轮土拍规则基本不变 拿地前 拿地中 拿地后 土拍批次 参与资格 保证金地块限 价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 报价 22年三轮22年四轮 限马甲、严控购地资金来 源 20% 限毛坯、 限装修- 22年五轮23年首轮 12% 摇号 23年二轮23年三轮 22年二轮 10%线下一次性 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍延续高热度，热门板块竞争激烈 杭州本轮土拍平均溢价率与今年前两轮基本持平，近七成地块地价触顶，土拍高热度延续。杭州2023年第三轮土拍合计推地12宗，供地数量基本与今年第一、二轮的13宗、10宗持平，今年以来“多频量少质优”特征明显；无地块流拍或撤销，2022年第二轮土拍以来，杭 州集中供地一直为零流拍零撤销；成交12宗，成交金额166.6亿，平均溢价率8.0%，平均溢价率与今年第一、二轮的7.8%、8.3%基本持平，土拍高热度延续。 图1.杭州2023年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2.平均溢价率延续较高水平（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 701,400 601,200 501,000 40800 30600 20400 10200 00 60% 40% 20% 0% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2023年首轮2023年二轮2023年三轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮 2021年首轮2022年首轮2022年四轮2023年二轮 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 热门板块竞争激烈。整体来看，杭州本轮土拍地块质量较好，主城区西湖区、拱墅区和滨江区1分别供地2宗、2宗和1宗，萧山区、余杭区分别供地3宗、2宗，钱塘区、临平区各供 地1宗。热门地块竞争激烈，共8宗地地价触顶，进入摇号环节，分布于萧山区湘湖新城、滨江区浦沿、西湖区龙坞等板块，多数地块区位优势明显、邻近地铁、大学或政府、周边配套成熟、交通便利；1宗地低溢价成交，位于萧山区义桥板块；共3宗地底价成交，2宗位于拱墅区运河新城边缘，1宗位于萧山区新塘板块。 表2：杭州2023年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 萧山区 杭政储出[2023]37号 触顶摇号 17381.3 19444.7 11.9% 75389 龙湖集团 余杭区 杭政储出[2023]38号 触顶摇号 8600.1 9582.4 11.4% 82920 华元地产 西湖区 杭政储出[2023]39号 触顶摇号 26774.0 29960.5 11.9% 263267 坤和建设 滨江区 杭政储出[2023]40号 触顶摇号 23905.1 26744.8 11.9% 282542 碧桂园 钱塘区 杭政储出[2023]41号 触顶摇号 10002.1 11185.8 11.8% 94499 天阳控股集团 临平区 杭政储出[2023]44号 触顶摇号 12500.0 13965.4 11.7% 85770 中顺控股集团 西湖区 杭政储出[2023]45号 触顶摇号 26822.0 29949.6 11.7% 181943 中海地产 余杭区 杭政储出[2023]47号 触顶摇号 13900.0 15490.0 11.4% 146132 南海雅置投资 萧山区 杭政储出[2023]43号 溢价成交 8000.0 8205.7 2.6% 99749 伟星 拱墅区 杭政储出[2023]36号 底价成交 15292.0 15292.0 0.0% 143141 滨江集团 拱墅区 杭政储出[2023]42号 底价成交 15472.2 15472.2 0.0% 62669 保利发展 萧山区 杭政储出[2023]46号 底价成交 12000.0 12000.0 0.0% 147557 滨江集团 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 3.民企拿地意愿提升，为本轮土拍拿地主力 杭州本轮土拍民企为拿地主力，全口径拿地金额142.1亿，拿地金额占比85.3%，较前两轮的66.5%、43.9%大幅提升。主流民企碧桂园和龙湖集团分别拿地28.3亿、7.5亿；滨江集团 29.1亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企，坤和建设、南海雅置投资、伟星、天阳控股集团、中顺控股集团、华元地产分别拿地26.3、14.6亿、10.0亿、9.4亿、8.6亿、 8.3亿。 杭州本轮土拍国企拿地占比较今年第二轮明显下降，未见城投拿地。国企全口径拿地金额 24.5亿，拿地金额占比14.7%，较今年首轮、第二轮的16.6%、49.4%有所下降。主流国企中海地产、保利发展分别拿地18.2亿、6.3亿。本轮未见城投拿地。 1主城区：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区 2021年首轮 2022年二轮 2023年首轮 2021年二轮 2022年三轮 2023年二轮 2021年三轮 2022年四轮 2023年三轮 2022年首轮 2022年五轮 图3.民企为本轮土拍拿地主力（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额占比民企拿地金额占比国企拿地金额占比 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是