深圳土拍零距离（8/22）：三拍热度一般，城投参与度上升

9月29日，深圳完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■深圳本轮土拍规则基本不变，仍较为严格。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例维持在50%不变。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，本轮土拍地块均延续“三限两竞”规则， 固定收益主题报告 深圳土拍零距离（8/22）：三拍热度一般，城投参与度上升 2022年10月12日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 即限地价、限房价、限自持保障性租赁住房建面，地价触顶后竞企业自持保障性租赁住房建面，达到上限后通过摇号确定竞得人。拿地后，土地金支付要求仍较严，所有地块均需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 2022-08-12 性付清成交地价款；配建要求仍较高，4宗地块需配建9%的保障性租赁住房或公共租赁住房；安居型商品房占比较高，龙华区0824地块为纯安居型商品住房，坪山区2宗地需分别建设35.1%、47.9%的安居型商品房。此外，对于 此前流拍的坪山区0046地块通过降低起拍金额的方式重新出让，起拍金额下 解码可转债的发行、上市与 2022-08-12 交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续 调1.7%至11.0亿。 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 2022-08-10 ■本轮土拍广义流拍率有所上升，平均溢价率进一步下降，土拍热度一般。深圳2022年三轮土拍合计推地7宗，供地数量较今年第二轮的16宗大幅减少；1宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率14.3%，较今年第二轮的12.5%有所上升；成交6宗，成交金额106.4亿，平均溢价率5.0%，较今年第一、二轮的14.9%、10.4%明显下降，近七成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的8城中，深圳广义流拍率高于8城平均水平8.1%， 平均溢价率高于8城平均水平2.8%。从区位来看，深圳本轮土拍地块区位一 般，深圳都市核心区均未推地，坪山区和龙华区分别推地3宗、2宗，光明区和宝安区各推地1宗。热门地块竞争激烈，共2宗地块地价触顶，进入竞 自持环节，其中龙华区福城0824地块达竞自持比例上限后触发摇号环节，为 纯安居型商品住房；共4宗地块底价成交，主要集中在相对较偏的坪山区， 部分地块起拍金额较高；另有1宗地块流拍，该宗地块地理位臵相对较偏，且周边新房去化压力较大。 ■城投拿地占比大幅提升，国企参与度减弱。深圳本轮土拍国企全口径拿地金额46.0亿，拿地金额占比43.2%，较今年第一、二轮的90.7%、100.0%大幅下降，主流国企华润臵地、招商蛇口分别以27.5亿、15.0亿各拍得1宗地，深圳本地国企坂腾发展3.5亿拍得1宗地；未见主流民企拿地。国企、民企拿地意愿较低下，城投拿地占比大幅提升，全口径拿地金额60.4亿，拿地金额占比56.8%，较今年第二轮的15.8%大幅提升，均为深圳本土国企深铁集团拍得。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.土拍规则基本不变、仍较严格3 2.土拍热度一般，板块分化延续3 3.城投拿地占比明显提升，国企参与度减弱4 图表目录 图1：深圳2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：广义流拍率有所提升，平均溢价率明显下降（%）3 图3：深圳广义流拍率高于8城平均水平4 图4：深圳平均溢价率高于8城平均水平4 图5：城投拿地占比大幅提升，国、民企拿地意愿较低（%）5 表1：深圳本轮土拍规则基本不变、仍较严格3 表2：深圳2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 9月29日，深圳完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.土拍规则基本不变、仍较严格 深圳本轮土拍规则基本不变，仍较为严格。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例维持在50%不变。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，本轮土拍地块均延续“三限两竞”规则，即限地价、限房价、限自持保障性租赁住房建面，地价触顶后竞企业自持保障性租赁住房建面，达到上限后通过摇号确定竞得人。拿地后，土地金支付要求仍较严，所有地块均需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次 性付清成交地价款；配建要求仍较高，4宗地块需配建9%的保障性租赁住房或公共租赁住房；安居型商品房占比较高，龙华区0824地块为纯安居型商品住房，坪山区2宗地需分别建设35.1%、47.9%的安居型商品房。此外，对于此前流拍的坪山区0046地块通过降低起拍金额的方式重新出让，起拍金额下调1.7%至11.0亿。 表1：深圳本轮土拍规则基本不变、仍较严格 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞 拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 竞自持+摇号；摇号 限马甲、严控购 22年二轮 22年三轮 地资金来源、同一企业最多可竞得3宗地 50%15% 竞自持+摇号 销售指导价 土地金5日内结清 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，板块分化延续 本轮土拍广义流拍率有所上升，平均溢价率明显下降，土拍热度一般。深圳2022年三轮土拍合计推地7宗，供地数量较今年第二轮的16宗大幅减少；1宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率14.3%，较今年第二轮的12.5%有所上升；成交6宗，成交金额106.4亿，平均溢价率5.0%，较今年第一、二轮的14.9%、10.4%明显下降，近七成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的8城中，深圳广义流拍率高于8城平均水平8.1%，平均溢价率高于8城平均水平2.8%。 图1：深圳2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：广义流拍率有所提升，平均溢价率明显下降（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 25500 450 20400 350 15300 250 10200 150 5100 50 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 25% 20% 15% 10% 5% 2021年首轮2021年二轮 2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮 年年年年年年首二三首二三轮轮轮轮轮轮 0% 广义流拍率平均溢价率 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 图3：深圳广义流拍率高于8城平均水平图4：深圳平均溢价率高于8城平均水平 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 广义流拍率 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 8 0% 8 城厦深青无 平门圳岛锡 均 杭北上 州京海 合深 城肥圳平 均 北上青厦无京海岛门锡 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 板块延续冷热分化。整体来看，深圳本轮土拍地块区位一般，深圳都市核心区1均未推地，坪山区和龙华区分别推地3宗、2宗，光明区和宝安区各推地1宗。热门地块竞争激烈，共2 宗地块地价触顶，进入竞自持环节，其中龙华区福城0824地块达竞自持比例上限后触发摇 号环节，为纯安居型商品住房；共4宗地块底价成交，主要集中在相对较偏的坪山区，部分 地块起拍金额较高；另有1宗地块流拍，该宗地块地理位臵相对较偏，且周边新房去化压力较大。 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面成交楼面 溢价率 成交价 拿地企业 备注 表2：深圳2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 价 价 格 龙华区 A922-0824 竞自持+摇号 5540.3 6365.8 14.9% 34700 深圳市坂腾发展竞自持租赁住房15600平 方米；纯安居型商品房 宝安区 A208-0991 竞自持 18453.7 21215.5 15.0% 275000 华润臵地竞自持租赁住房1600平 方米；公共租赁住房8.8% 龙华区 A922-0823 底价成交 15796.1 15796.1 0.0% 150300 招商蛇口公共租赁住房9.2% 坪山区 G13305-0046 底价成交 9609.5 9609.5 0.0% 110000 深铁集团保障性租赁住房8.8% 坪山区 G14306-8012 底价成交 5689.5 5689.5 0.0% 164600 深铁集团安居型商品房35.1% 坪山区 G14306-8011 底价成交 7694.6 7694.6 0.0% 329200 深铁集团安居型商品房47.9% 光明区 A629-1340 流拍 14184.0 公共租赁住房9.2% 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 3.城投拿地占比明显提升，国企参与度减弱 深圳本轮土拍国企拿地占比明显下降，国企全口径拿地金额46.0亿，拿地金额占比43.2%，较今年第一、二轮的90.7%、100.0%2大幅下降。主流国企华润臵地、招商蛇口分别以27.5亿、15.0亿各拍得1宗地，深圳本地国企坂腾发展3.5亿拍得1宗地。未见主流民企拿地。 国企、民企拿地意愿较低下，城投拿地占比大幅提升。城投全口径拿地金额60.4亿，拿地金额占比56.8%，较今年第二轮的15.8%大幅提升，均为深圳本土国企深铁集团拍得，为本轮土拍拿地金额最高的企业。 1根据深圳十四五规划，都市核心区包括：福田、罗湖、盐田、南山、宝安区新安&西乡街道，龙华区民治&龙华街道、龙岗坂田&布吉 &吉化&南湾街道。 2由于无法获得联合拿地权益比，本文拿地金额均为全口径，联合拿地存在重复计算，故国企、城投、民企拿地金额占比之和大于1。 图5：城投拿地占比大幅提升，国、民企拿地意愿较低（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为