房地产周报：内地多地放宽房地产政策；周大福拟私有化新创建

交银国际研究行业更新 房地产周报 2023年6月29日 内地多地放宽房地产政策；周大福拟私有化新创建 内地房地产 内地多地微调放宽房地产政策。6月25日，佛山市住房公积金管理中心发布缴存职工个人/家庭申请的最高可贷额度提高至50/100万元（人民币，下同）。同日，扬州市自7月1日起，不再执行限购政策及其原有住房不再执行限售政策，同时给予所缴纳契税100%的一次性购房补贴政策。6月28日，广州住房公积金管理中心发布支持二孩及以上家庭的公积金政策，该类家庭的住房公积金贷款最高额度上浮30%。 建业地产全面停止支付境外债务。建业地产6月23日公告，将全面停止支付境外债务。公告显示，自2021年下半年起，建业地产已向境外债权人 支付本金和利息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。因自2023年2季度以来，销售不及预期，现金无法满足履行当前和之 行业一周表现 年初指数环比%至今% 后义务所需，因此暂停向所有境外债权人进行支付。 当代置业发布延期2022年上半年财报。6月27日，当代置业发布截至2022年6月30日止六个月未经审核中期业绩公告，收入约24.17亿元，同比减少约74.7%；毛利约1.06亿元，毛利率为4.4%，同比下跌约18.8个百分点；税前/期内亏损约13.40/14.84亿元。现金余额由2021年底约 40.12亿元减少约28.6%至约28.65亿元。 长实欲接手龙光及合景泰富香港300亿项目债权。6月25日，据媒体报导，长实集团已与汇丰接触，希望接手合景泰富与龙光合伙开发的香港“凯玥”项目相应债权，该笔债权是由汇丰渣打等银团所持有的约102亿 港元抵押贷款。“凯玥”为龙光及合景泰富联营之香港项目，在2023年 3季度首次对外出售，推售的住宅共295套，主要为三房、四房户型。按照该项目67.3万平方呎的总销售面积以及4.5万港元/呎单价计算，该项目价值约300亿港元。 6月初至今新房成交量进一步下滑：截至6月28日，10城/30城月初至今新房成交量环比+16.2%/-2.5%，但与去年同期相比则大幅下跌约38.0%/33.0%。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 97.65 10.078 10.847 9.7 9.0 0.46 0.44 5.1 华润置地 1109HK 买入 42.82 33.40 3.789 4.144 8.2 7.5 0.84 0.78 4.5 越秀地产 123HK 买入 11.48 8.94 1.128 1.209 7.3 6.8 0.57 0.59 6.1 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 9.88 1.541 1.604 5.9 5.7 0.76 0.70 4.2 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.13 0.11 35.3 恒基地产 12HK 中性 27.80 23.05 2.265 2.757 10.2 8.4 0.34 0.33 8.2 领展房托 823HK 中性 52.00 43.65 2.706 2.657 16.1 16.4 0.59 0.59 6.3 平均 8.3 7.8 0.53 0.51 10.0 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年6月29日 资料来源﹕彭博、交银国际预测 恒生指数 18,934 -1.4 -2.7 香港房地产 4,839 -2.0 -5.2 资产净值折让(%) -59.6 -0.8ppt 香港同业拆借利率(1周,%) 5.39 香港同业拆借利率(1月,%) 4.94 国企指数 6,427 -1.2 -3.0 内地房地产 16,842 0.7 -15.2 资产净值折让(%) -80.2 0.2ppt 上海同业拆借利率(1周,%) 1.88 上海同业拆借利率(1月,%) 2.10 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 周大福拟私有化新创建。6月27日，周大福企业、新世界发展、新创建集团联合公告，周大福企业全资附属公司拟以9.15港元/股私有化新创建集团，较新创建集团停牌前收盘价溢价14.5%，预计要约价值合共348.03亿港元。新创建集团由新世界发展持股60.88%，新世界发展因股权出售事项所得款总额将约为217.82亿港元，将建议拿出其中40亿港元派付特别股息。 香港财政司正与金管局研究协助自用人士置业。6月26日，香港财政司司长陈茂波表示，正与金管局研究，稍后会有措施，而目标是置业自用人士，并在金融安全及保障置业自用人士利益前提下，寻找空间协助，主要是微调考虑按揭成数比例。 5月全港私人住宅楼价指数回落。6月27日，香港差饷物业估价署数据显示，5月全港私人住宅楼价指数回落至351，终止连升四个月趋势。指数按月跌0.74%，按年则跌8.95%。中小型单位（100平方米以下）售价指数按月跌0.76%；较大面积单位（100平方米或以上）售价指数按月跌0.73%。当中，A类物业（40平方米以下）售价指数按月跌0.8%；B类物业 （40至69.9平方米）按月跌0.76%；C类物业（70至99.9平方米）按月跌0.59%；D类物业（100至159.9平方米）按月跌0.76%；E类物业（160平方米或以上）按月跌0.48%。租金指数方面，5月私人住宅租金指数升至180.6，按月升0.95%，连升四个月；按年升1.52%。今年首五个月，私人住宅楼价指数升4.87%；租金指数升2.91%。 启德新盘超购23倍。恒地启德「HENLEYPARK」将于本周六首轮销售，首轮涉及228伙，户型涵盖开放式至三房不等，实用面积介乎250至649平 方呎，折实售价由518.22万港元起，折实呎价21,088港元。截至周四下午，累收5,517票，超额认购逾23倍。嘉里建设、信置及太古合作发展的香港仔黄竹坑站港岛南岸第4A期海盈山，周二上载楼书，项目为一幢楼高38层的住宅，提供432伙，最小特色户由351平方呎起，项目定价料参考南区豪宅及铁路上盖楼盘。 二手市场成交回暖。过去周末一手缺乏推盘，仅录得约3宗成交。据利嘉阁数据，周末10大屋苑录得7宗交易（环比+40%），50大屋苑过去一周录得76宗成交（环比+20%），为10周新高。CCL指数环比转升0.39%至 166.67点。 投资启示 内地：2季度房地产销售数据和6月行业销售数据下滑，加大市场对房地产市场政策寛松预期，我们预期估值较低以及资产质量较佳的民企，如合景泰富（1813HK/买入）及雅居乐（3383HK/买入）短期重估空间较大。相对避险的投资者仍可持续关注销售业绩佳、盈利质量好的国企开发商，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。 香港：一手市场仍表现亮丽，认购反应热烈，我们仍然认为新鸿基地产 （16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮 5,000港元消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商表现落後于恒指，按周跌2.0%。收租股表现優於恒指，环比下跌1.2%。行业资产净值折让由58.8%扩大至59.6%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 恒基太古地产 长和嘉里新鸿基 香港收租股恒生指数香港房地产阳光房托 希慎嘉华 泓富房托冠君房托 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (6)(4)(2)0246 嘉里长和信和 太古地产置富房托恒生指数香港房地产香港收租股 希慎领展鹰君 富豪房托九龙仓 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (30)(20)(10)0102030 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:59.6% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (70) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价好于中国企业指数，环比漲0.7%。行业资产净值折让由80.4% 收窄至80.2%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 恒盛地产明发集团中海宏洋 深国际春泉房托内地房地产国企指数 禹洲时代中国 融创远洋地产朗诗地产 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (25)(20)(15)(10)(5)051015 红星美凯龙中海宏洋金轮天地越秀地产华地国际国企指数内地房地产建业地产时代中国 融创佳兆业景瑞 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (80)(60)(40)(20)0204060 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:80.2% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 启德新盘超购23倍，二手市场成交回暖。恒地启德「HENLEYPARK」将于本周六首轮销售，首轮涉及228伙，折实售价由518.22万港元起，折实呎价21,088港元，截至周四下午，累收5,517票，超额认购逾23倍。过去周末一手缺乏推盘，仅录得约3宗成交。据利嘉阁数据，周末10大屋苑录得7宗交易（环比 +40%），50大屋苑过去一周录得76宗成交（环比+20%），为10星期新高。 CCL指数环比转升0.39%至166.67点。 图表7:一手市场销售量图表8:二手市场销售量 (成交套数) 周末:10大主要屋苑(左轴)周:50大主要屋苑(右轴) (成交套数) 800 600 400 200 0 80300 70250 60 50200 40150 30100 20 1050 22年6月 22年7月 22年7月 22年8月 22年8月 22年9月 22年9月 22年10月 22年10月 22年10月 22年11月 22年11月 22年12月 22年12月 23年1月 23年1月 23年2月 23年2月 23年3月 23年3月 23年4月 23年4月 23年5月 23年5月 23年5月 23年6月 23年6月 21年6月 21年7月 21年8月 21年9月 21年10月 21年11月 21年12月 22年1月 22年2月 22年3月 22年4月 22年5月 22年5月 22年6月 22年7月 22年8月 22年9月 22年10月 22年11月 2