行业周报：五一期间新房成交不及预期，多地放宽公积金政策

房地产 2023年05月07日 投资评级：看好（维持）行业走势图 房地产沪深300 19% 10% 0% -10% -19% -29% 2022-052022-092023-01 数据来源：聚源 《政治局会议楼市定调不变，城市间土拍热度分化—行业周报》-2023.5.1 《全面实现不动产统一登记点评：十年建设实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”—行业点评报告》-2023.4.26 《一季度销售数据边际改善，上海土拍热度超预期—行业周报》 -2023.4.23 五一期间新房成交不及预期，多地放宽公积金政策 ——行业周报 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 核心观点：五一期间新房成交不及预期，多地放宽公积金政策 五一期间，我们跟踪的64城新房成交面积自三月以来单周同比首次下降，23城 二手房单周同比增速走低，销售市场回暖节奏放缓，总体成交不及预期，二季度小阳春持续性有待观察。4月底以来，上海、广州、苏州、宁波和南昌等地陆续放宽公积金贷款政策，我们认为在稳预期和防风险前提下，短期内各地政策仍有优化空间。北京两地块土拍热度依然高企，但武汉和青岛土拍均为底价成交，城市间投资热度分化明显。我们认为新房市场复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 相关研究报告 政策端：渤海银行下调活期存款利率，多地公积金政策放松 中央层面：渤海银行发布公告称，自2023年5月5日起调整人民币存款挂牌利 率，活期存款利率由0.35%调整为0.25%；三个月、半年、一年期整存整取利率均下调10个基点至1.33%、1.59%、1.85%；二年期、五年期整存整取利率均下调25个基点至2.40%、2.95%；三年期整存整取由3.25%调整为2.95%。 地方层面：上海符合规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额的基础上可 上浮20%。苏州大市多孩家庭首房首贷公积金额度可上浮30%。宁波支持银行机构在风险可控前提下，放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求。 市场端：新房成交同比微降，武汉一批次土拍均底价成交 销售端：2023年第18周，全国64城商品住宅成交面积207万平米，同比下降 1%，环比下降50%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达6768万平米，累计同比增加3%。全国23城二手房成交面积为84万平米，同比增速17%，前值57%；年初至今累计成交面积3177万平米，同比增速66%，前值68%。 投资端：2023年第18周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2686万平 方米，成交土地规划建筑面积1729万平方米，同比下降56%，成交溢价率为5.5%。北京2宗宅地均封顶成交，揽金64.7亿，吸引了近30家房企参与报名，中国铁 建&华润置地联合体摇号获取1宗地块。武汉一批次3宗宅地最终1宗溢价、2 宗底价成交，收金22.86亿，武汉城建&招商蛇口获取1宗地块。青岛6宗涉宅 用地全部底价出让，揽金20.62亿，中国金茂&青岛世园获取2宗地块。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第18周，信用债发行25亿元，同比减少35%，环比减少84%；信用债 累计同比发行1787.1亿元，同比增长1%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、渤海银行下调活期存款利率，多地公积金政策放松3 2、销售端：新房成交同比微降，二手房成交持续增长4 2.1、64大中城市新房成交增速同比环比下降4 2.2、23城二手房成交同比持续增长6 3、投资端：土地成交同比下降，武汉一批次土拍收官7 4、融资端：国内信用债发行同比下降8 5、一周行情回顾9 6、投资建议：维持行业“看好”评级11 7、风险提示11 图表目录 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降4 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降5 图3：2023年第18周64大中城市成交面积同比环比下降5 图4：2023年第18周64大中城市中一线城市成交面积同比增长环比下降5 图5：2023年第18周64大中城市中二线城市成交面积同比增长环比下降5 图6：2023年第18周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降5 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好6 图8：23城二手房成交单周同比持续增长6 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好7 图10：100大中城市土地成交面积同比下降7 图11：100大中城市土地成交总价同比下降8 图12：100大中城市土地成交溢价率环比微降8 图13：信用债单周发行规模同比下降9 图14：信用债累计发行规模同比增长9 图15：本周房地产指数上涨2.85%，板块表现强于大市10 表1：渤海银行下调活期存款利率，多地公积金政策放松3 表2：本周房地产行业个股中上实发展、浦东金桥、荣安地产涨幅靠前10 表3：本周房地产行业个股中嘉凯城、数源科技、蓝光发展跌幅靠前10 1、渤海银行下调活期存款利率，多地公积金政策放松 中央层面：（1）中央财经委员会：二十届中央财经委员会第一次会议召开，会议强调做好新一届中央财经委员会工作，研究加快建设现代化产业体系问题，研究以人口高质量发展支撑中国式现代化问题。（2）渤海银行：发布公告称，自2023 年5月5日起调整人民币存款挂牌利率，具体情况如下：活期存款利率由0.35%调整为0.25%；三个月、半年、一年期整存整取利率均下调10个基点至1.33%、1.59%、1.85%；二年期、五年期整存整取利率均下调25个基点至2.40%、2.95%；三年期整存整取由3.25%调整为2.95%，下调了30个基点。 地方层面：（1）上海：符合规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额的基础上可上浮20%。缴交补充住房公积金的，最高贷款限额个人增加12万元，家庭增加24万。（2）苏州：大市范围内（不包括工业园区）公积金贷款政策调整：多孩家庭首房首贷额度可上浮30%，首套贷款提升至账户余额的15倍（原为10倍）；第二次办理住房公积金贷款按公积金余额的10倍（原为6倍）。（3）江西：购买 中心城区范围内二手住房，首套房首付最低比例20%，二套房首付最低30%；首套房商贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；给予买受方100 元/㎡补贴；售卖方本人、配偶或其子女在年内再购房，给予100元/㎡（按二手住房 交易面积）一次性补贴；公积金贷款额度提升至40-60万元。（4）宁波：推广二手房按揭贷款“带押过户”模式，支持银行机构在风险可控前提下，放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求。（5）南昌：停止向全市范围内房地产开发企业收取住房公积金贷款担保保证金；租房提取住房公积金额度由每月1500元调增至每月1800 元，单身职工减半执行。（6）合肥：自5月23日起，缴存职工购买合肥市（含四县一市）新建商品住房的，可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款，提取额度不得超过购买新建商品住房的首付款金额。（7）惠州：惠州惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至 30%。 时间政策 表1：渤海银行下调活期存款利率，多地公积金政策放松 2023/5/4上海：符合规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额的基础上可上浮20%。缴交补充住房公积金的，最高贷款限额个人增加12万元，家庭增加24万。 2023/5/4景德镇：首套房首付最低比例20%，二套房首付最低30%；首套房商贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；公积金贷款额度提升至40-60万元。 2023/5/4惠州：惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%。 2023/5/5中央财经委员会：二十届中央财经委员会第一次会议召开，会议强调做好新一届中央财经委员会工作，研究加快建设现代化产业体系问题，研究以人口高质量发展支撑中国式现代化问题。 2023/5/5渤海银行：发布公告称，自2023年5月5日起调整人民币存款挂牌利率，具体情况如下：活期存款利率由0.35%调整为0.25%；三个月、半年、一年期整存整取利率均下调10个基点至1.33%、1.59%、1.85%；二年期、五年期整存整取利率均下调25个基点至2.40%、2.95%；三年期整存整取由3.25%调整为2.95%，下调了30个基点。 2023/5/5合肥：自5月23日起，缴存职工购买合肥市（含四县一市）新建商品住房的，可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款，提取额度不得超过购买新建商品住房的首付款金额。 2023/5/5苏州：大市范围内（不包括工业园区）公积金贷款政策调整：多孩家庭首房首贷额度可上浮30％，首套贷款提升至账户余额的15倍（原为10倍）；第二次办理住房公积金贷款按公积金余额的10倍（原为6倍）。 时间政策 2023/5/5江西：购买中心城区范围内二手住房，首套房首付最低比例20%，二套房首付最低30%；首套房商贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；给予买受方100元/㎡补贴；售卖方本人、配偶或其子女在年内再购 房，给予100元/㎡（按二手住房交易面积）一次性补贴；公积金贷款额度提升至40-60万元。 2023/5/6南昌：停止向全市范围内房地产开发企业收取住房公积金贷款担保保证金；租房提取住房公积金额度由每月1500 元调增至每月1800元，单身职工减半执行。 2023/5/6宁波：推广二手房按揭贷款“带押过户”模式，支持银行机构在风险可控前提下，放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求。 资料来源：Wind、各地政府官网、开源证券研究所 2、销售端：新房成交同比微降，二手房成交持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比环比下降 根据房管局数据，2023年第18周，全国64城商品住宅成交面积207万平米，同比下降1%，环比下降50%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达6768万平米，累计同比增加3%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2021W1 2021W4 2021W7 2021W10 2021W13 2021W16 2021W19 2021W22 2021W25 2021W28 2021W31 2021W34 2021W37 2021W40 2021W43 2021W46 2021W49 2021W52 2022W3 2022W6 2022W9 2022W12 2022W15 2022W18 2022W21 2022W24 2022W27 2022W30 2022W33 2022W36 2022W39 2022W42 2022W45 2022W48 2022W51 2023W2 2023W5 2023W8 2023W11 2023W14 2023W17 -100% 64城商品住宅成交面积（万方）同比 数据来源：Wind、开源证券研究所（W代表周，下同） 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2021W1 2021W4 2021W7 2021W10 2021W13 2021W16 2021W19 2021W22 2021W25 2021W28 2021W31 2021W34 2021W37 2021