2023年第25周地产周报：LPR下调10BP，对市场复苏有正面作用

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年06月25日 证券分析师赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 联系人 李睿 联系人 lirui1@orientsec.com.cn 张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 行业房地产行业 行业研究|行业周报 LPR下调10BP，对市场复苏有正面作用 ——2023年第25周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第25周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-2.2%。沪深300指数报收3864.03，周度涨幅为-2.5%；创业板指数报收2211.84，周度涨幅-2.6%；房地产板块指数报收2547.79，周度涨幅为-4.7%。 本周行业要闻。全国性政策方面。央行：6月1年期和5年期LPR均下调10个基点。统计数据方面。贝壳研究院：6月百城首套主流房贷利率与二套主流房贷利率 基本持平上月。北京市统计局：1-5月全市房地产开发投资增长13.1%。上海市统计局：1-5月商品房销售增长31.7%。地方政策方面。天津：拟提高首套和二套住房公积金贷款最高限额。广州：发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》， 将有效推动城中村改造项目顺利落地实施。南京六合区：购买新房可申请最高300元/平方米人才购房专项补贴。北京：进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作。上海：加强智能化高品质住宅小区建设，进一步提升城镇住宅品质。沈阳：购买新房可享最高200元/方补贴，全日制中专以上毕业生公积金贷款额度放宽 至1.2倍。临沂：高品质住宅可价格上浮销售。重庆：鼓励民营资本盘活整合存量资产，支持民营资本参与REITs试点。集中供地方面。北京、广州、南昌、郑州本周均有土地出让。 第25周新房和二手房销售量均较上周减少。第25周44大城市新房销售为2.6万套，较第24周减少5.0%；21大城市二手房销售1.2万套，较第24周减少 销售转弱，新开工和投资持续承压：—— 2023-06-19 2023年5月统计局数据点评房企首单重组项目注册生效，基础设施 2023-06-18 REITs扩募份额上市：——2023年第24周地产周报上调全年销售额预测至持平，关注下半年 2023-06-16 政策窗口：——房地产行业2023年中期策略报告 32.5%。一线城市新房、二手房交易较第24周分别减少18.4%、减少26.3%；二线城市新房、二手房交易较第24周分别减少2.4%、减少34.6%。库存量较24周下降，库销比较24周上升。截至第25周，18大城市库存为105.0万套，较第24周 减少1.3万套；库销比为16.3个月，较第24周增加0.6个月。本周土地市场活跃度 较第24周下降。第25周36大城市市本级合计成交土地13块。土地出让金下降。 2023年第25周36大城市市本级土地出让金为248.0亿元，较第24周减少191.9 亿元。平均溢价率下降。2023年第25周36大城市市本级土地成交平均溢价率 5.0%，较第24周下降个6.1百分点。 投资建议与投资标的 重点公司公告。滨江集团发行6亿元中票。建业地产暂停所有境外债务支付。华侨城公布5月经营数据。滨江集团、建发国际、城建发展公告拿地进展。华发股份拟出售全资子公司。绿城中国公告关联收购事项。 6月20日央行公布贷款市场报价利率，1年期和5年期LPR均下调10bp，为自2022年8月以来首次下降。本次LPR下调释放积极信号，对于房地产市场来说有利于降低购房者成本，促进合理住房需求释放，对销售复苏起到正面作用。贝克研究院公布百城房贷利率数据，2023年6月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，清远、宝鸡等个别城市首套利率较上月微降，二套主流房贷利率平均为4.91%，所有城市二套房贷利率较上月均未变。截至6月中旬，贝壳研究院监测的百城中有超五成的城市首套房贷利率在4.1%及以上的水平。销售市场仍延续弱复苏态势，本周新房和二手房备案数据环比均下降，根据6月供应量同比预计下降和市场热度回落的判断，我们预计6月销售数据在高基数的情况下同比或维持较弱。因城施策继续在公积金、住房补贴等方面放松，如天津拟提高首二套公积金贷款最高额度，南京六合区提供人才购房专项补贴，沈阳提供购房补贴及人才额外补贴等。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第25周市场行情回顾（2023.06.17~2023.06.23）4 1.1第25周行业指数表现4 1.2第25周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.06.17~2023.06.23）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：2023年第25周44城市新房成交7 图2：2023年第25周21城市二手房成交7 图3：2023年第25周新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第25周跟踪城市库销比8 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）9 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：卫星城土地出让金情况（市本级）10 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）11 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第25周市场行情回顾（2023.06.17~2023.06.23） 1.1第25周行业指数表现 第25周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.2%。沪深300指数报收3864.03，周度涨幅为-2.5%；创业板指数报收2211.84，周度涨幅-2.6%；房地产板块指数报收2547.79，周度涨幅为-4.7%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2023/06/23) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3864.03 -2.5% 3.3% -0.2% 创业板指 2211.84 -2.6% 5.9% -5.7% 房地产指数（申万） 2547.79 -4.7% 0.2% -14.9% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第25周地产板块个股表现 第25周地产板块涨幅居前的公司分别为金科股份、*ST新联、苏州高新、铁岭新城、*ST中天。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 金科股份 10.3% 荣盛发展 -12.6% *ST新联 3.1% 沙河股份 -10.8% 苏州高新 1.0% 中交地产 -10.6% 铁岭新城 0.8% 天房发展 -9.8% *ST中天 0.0% 信达地产 -9.7% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2023.06.17~2023.06.23） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。央行：6月1年期和5年期LPR均下调10个基点。统计数据方面。贝壳研究院：6月百城首套主流房贷利率与二套主流房贷利率基本持平上月。北京市统计局：1-5月全市房地产开发投资增长13.1%。上海市统计局：1-5月商品房销售增长31.7%。地方政策方面。天津：拟提高首套和二套住房公积金贷款最高限额。广州：发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，将有效推动城中村改造项目顺利落地实施。南京六合区：购买新房可申请最高300元 /平方米人才购房专项补贴。北京：市住建委、规自委联合发布《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》。上海：加强智能化高品质住宅小区建设，进一步提 升城镇住宅品质。沈阳：购买新房可享最高200元/方补贴，全日制中专以上毕业生公积金贷款额 度放宽至1.2倍。临沂：高品质住宅可价格上浮销售。重庆：鼓励民营资本盘活整合存量资产，支持民营资本参与REITs试点。集中供地方面。北京、广州、南昌、郑州本周均有土地出让。 全国性政策： 1)央行：1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.55%，上月为3.65%；5年期以上LPR报4.2%，上月为4.3%，均下调10个基点，结束此前连续9个月维持不变态势。（06.20） 信息来源：财联社 统计数据： 2)贝壳研究院：2023年6月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套主流房贷利率平均为4.91%，均与上月基本持平。个别城市首套利率微降，所有城市二套房贷利率均未变。6月百城银行平均放款周期为23天，维持上月较快的放款速度。（06.20） 信息来源：贝壳研究院 3)北京市统计局：1-5月，全市固定资产投资(不含农户)同比增长14.5%。其中房地产开发投资增长13.1%。（06.20） 信息来源：观点地产网 4)上海市统计局：1-5月，商品房销售面积608.0万平方米，增长31.7%。其中，住宅销售面积513.1万平方米，增长36.0%。（06.20） 信息来源：观点地产网 地方政策： 5)天津：拟将首套住房公积金贷款最高限额由80万元提高至100万元，第二套住房公积金贷款最高限额由40万元提高至50万元。（06.19） 信息来源：观点地产网 6)广州：发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，加快启动城市更新前期计划、优化方案审批流程、支持分片分期实施、优化规划建设许可手续、加大金融支持力度等五个方面共十二条改革措施，将有效推动城中村改造项目顺利落地实施。（06.19） 信息来源：观点地产网 7)南京六合区：2023年6月10日至2023年11月9日，在六合区特定范围内，购买新建商品住房并网签认购的购房对象，符合条件的可以申请人才购房专项补贴，区财政根据不动产权证证载面积按300元/平方米的标准发放。（06.19） 信息来源：观点地产网 8)北京：北京市住建委、规自委联合发布《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》，明确非住宅房屋用途与基准地价土地用途分类对应；明确已经登记的非住宅房屋用途调整、未经登记的非住宅房屋认定处理后的价值评估补偿；明确以划拨方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估技术路线；明确采用比较法评估非住宅房屋价值或非住宅房屋土地重置成本时的可比实例选取要求和修正或调整幅度；明确非住宅依据价值对等原则可进行不同用途产权调换。（06.19） 信息来源：观点地产网 9)上海：发布《质量强国建设纲要上海实施方案》，其中提出加强先进质量管理模式和方法高水平应用，加强智能化高品质住宅小区建设。通过实施“两旧一村”改造、既有多层住宅加 装电梯和增加公共停车泊位，进一步提升城镇住宅品质。（06.20）信息来源：观点地产网 10)沈阳：个人购买新建商品住房，由政府给予100元/平方米补贴；全日制中专以上毕业生购房可享受200元/平方米购房补贴及全额契税补贴，同时申请公积金贷款限额可放宽至1.2倍。 （06.20） 信息来源：观点地产网 11)临沂：支持高品质住宅建设，符合条件的住宅项目可按不超5%比例上浮销售。此外，支持青年人购房，鼓励开发企业对青年人购买住房在销售价格15%幅度内优惠。（06.21