房地产行业周报：LPR下调10BP，商票逾期数量环比上升

4 本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（6.17-6.23）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第25；WIND港股房地产板块涨跌幅为-6.5%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-10.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-6.4%，沪深300指数涨跌幅为-2.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.4%和-8.3%。 本周北京一批次土拍收官，土地成交规模及溢价率分化。本周（6.17-6.23）全国300城宅地成交建面313万㎡，单周环比-58%，单周同比-79%，平均溢价率4%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面15491万㎡，累计同比-24%；年初至今，华润置地、保利发展、建发房产、招商蛇口、越秀地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比下降，青岛市场热度较高。本周（6.17-6.23）35个城市商品房成交合计371万平米，周环比-6%，周同比-50%。其中：一线城市周环比-21%，周同比-44%；二线城市周环比-2%，周同比-51%；三四线城市周环比+9%，周同比-62%。 本周二手房成交同环比下降，二手房热度持续走低。本周（6.17-6.23）15个城市二手房成交合计121万平米，周环比-34%，周同比-31%。其中：一线城市周环比-43%，周同比-27%；二线城市周环比-32%，周同比-31%；三四线城市周环比-29%，周同比-38%。 6月贝壳百城首套二套房贷利率持平，后续有望随LPR下调而继续下降。根据贝壳研究院，6月百城首套房贷利率平均为4.0%，二套房贷利率平均为4.91%，均与上月基本持平。银行平均放款周期23天，与上月持平，但仍维持高速放款水平。6月20日央行公布将1年期LPR由3.65%下调至3.55%、5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%，本次降息是自2022年8月以来的首次降息。随着本次5年期以上LPR的下降，首套房贷利率下限降至4.0%（LPR-20BP），二套房贷利率下限降至4.8%（LPR+60BP）。根据贝壳研究院，截至6月中旬百城中超50座城市首套房贷利率在4.1%及以上的水平，本次降息后首套房和二套房贷利率均有10BP下降空间。因此后续房贷利率有望继续下降，有利于降低购房成本，促进住房需求释放，助力市场企稳修复。 5月新增商票逾期的房地产项目公司数量环比上升。根据上海票交所《截至2023年5月31日承兑人逾期名单》， 2023年1-5月发生3次以上商票逾期且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量为1551个，环比增加7.2%，环比增速有所上升，占全部商票逾期企业的比重环比降低1.9个百分点至64.4%。5月单月新增商票逾期的房地产项目公司136个，环比增长15.3%。5月新增商票逾期的房地产项目公司数量环比有所增长，主要因为经济恢复转弱，房地产市场继续回落，政策落地趋缓，房企流动性压力维持高位等因素，但随着融资支持政策的落地，整体行业商票逾期情况或将趋向稳定。 继OMO和MLF利率下调后，LPR随之下调10BP，有望带动房贷利率继续下降，降低购房成本，促进住房需求释放。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房 产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 房贷利率有望随LPR下调4 5月商票逾期数量环比上升4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻13 物管公司动态13 行业估值13 风险提示15 图表目录 图表1：2023年5月贝壳百城房贷利率持平4 图表2：自2022年8月以来LPR再次下调10bp4 图表3：2023年1-4月房地产项目公司的商票逾期情况4 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：40城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表17：35城新房成交明细（万平方米）8 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：12城商品房的库存和去化周期10 图表23：12城各城市能级的库存去化周期10 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总11 图表26：地产公司动态12 图表27：物管行业资讯13 图表28：物管公司动态13 图表29：A股地产PE-TTM13 图表30：港股地产PE-TTM14 图表31：港股物业股PE-TTM14 图表32：覆盖公司估值情况14 6月贝壳百城首套二套房贷利率持平，后续有望随LPR下调而继续下降。根据贝壳研究院，6月百城首套房贷利率平均为4.0%，二套房贷利率平均为4.91%，均与上月基本持平。银行平均放款周期23天，与上月持平，但仍维持高速放款水平。6月20日央行公布将1年期LPR由3.65%下调至3.55%、5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%，本次降息是自2022年8月以来的首次降息。随着本次5年期以上LPR的下降，首套房贷利率下限降至4.0%（LPR-20BP），二套房贷利率下限降至4.8%（LPR+60BP）。根据贝壳研究院，截至6月中旬百城中超50座城市首套房贷利率在4.1%及以上的水平，本次降息后首套房和二套房贷利率均有10BP下降空间。因此后续房贷利率有望继续下降，有利于降低购房成本，促进住房需求释放，助力市场企稳修复。 图表1：2023年5月贝壳百城房贷利率持平图表2：自2022年8月以来LPR再次下调10bp 80 70 60 50 40 30 20 10 5.8 4.915.3 4.00 4.8 4.3 4.2 3.55 5.00 4.50 4.00 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-1 2023-4 03.8 3.50 3.00 放款时间(日，左)房贷利率-首套房(%) 房贷利率-二套房(%) 一年期LPR（%）五年期LPR（%） 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：央行，国金证券研究所 5月新增商票逾期的房地产项目公司数量环比上升。根据上海票交所《截至2023年5月31日承兑人逾期名单》， 2023年1-5月发生3次以上商票逾期且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量为1551个，环比增加7.2%，环比增速有所上升，占全部商票逾期企业的比重环比降低1.9个百分点至64.4%。5月单月新增商票逾期的房地产项目公司136个，环比增长15.3%。5月新增商票逾期的房地产项目公司数量环比有所增长，主要因为经济恢复转弱，房地产市场继续回落，政策落地趋缓，房企流动性压力维持高位等因素，但随着融资支持政策的落地，整体行业商票逾期情况或将趋向稳定。 图表3：2023年1-4月房地产项目公司的商票逾期情况 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 68% 67.3% 66.6% 66.3% 64.4% 62.9% 1371 1447 1551 1218 978 67% 66% 65% 64% 63% 62% 61% 0 1月1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 60% 商票逾期的房地产项目公司数量（个，左轴）占全部逾期企业比重（右轴） 来源：上海票交所，克而瑞，国金证券研究所注：5月承兑人逾期名单指2023年1月1日至5月31日出现3次以上票据期， 且截至2023年5月31日有逾期余额或当月出现付款逾期的承兑人，其他月份以此类推。 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第25；WIND港股房地产板块涨跌幅为-6.5%，在各板块中位列第15。本周地产涨跌幅前5名为派斯林、金科股份、*ST新联、同济科技、苏州高新，涨跌幅分别为+14%、 +10.3%、+3.1%、+1.6%、+1%；末5名为正荣地产、新城发展、融信中国、中梁控股、禹洲集团，涨跌幅分别为-24.1%、 -21.2%、-20.3%、-18.3%、-18.2%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 银能电公运商食资保汽家消材多房食软技耐医零媒半制行源信用输业品本险车庭费料元地品件术用疗售体导药 服事和、货与与者金产与与硬消保业体、 -6% -7% 务业专饮物 Ⅱ Ⅱ 业料 汽个服融 Ⅱ 车人务 主服件费健与生 要务与品设半物 国汽通公采机计家电电农化综银纺交钢轻医非有建食休房商传建 防车信用掘械算用子气林工合行织通铁工药银色筑品闲地业媒筑 服与零用 务烟部品 用设与备导科 品备服与体技 Ⅱ 军事设机电设牧 服运制生金金装饮服产贸材 草件零装服生与 工业备器备渔 装输造物融属饰料务易料 售务产生设命备… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 派斯林 金同苏 *ST 新 科济州 联 股科高 份技新 0% 禹洲集团 中梁控股 融信中国 新城发展 正荣地产 -5% -10% -15% -20% -25% -30% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-10.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-6.4%，沪深300指数涨跌幅为-2.5%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.4%和-8.3%。本周物业涨跌幅前5名为荣万家、朗诗绿 色生活、金融街物业、融信服务、和泓服务，涨跌幅分别为+5%、+3.6%、+0.8%、-0.7%、-1.1%；末5名为弘阳服务、新城悦服务、雅生活服务、合景悠活、融创服务，涨跌幅分别为-26.8%、-17.5%、-16.2%、-15.1%、-15%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/6/19 2023/6/20 2023/6/21 2023/6/22 2023/6/23 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 万