2023年1-5月国家统计局房地产数据点评：5月销售表现转弱，开发投资进一步承压

事件：6月15日，国家统计局发布2023年1-5月全国房地产市场基本情况。 销售增速回落，地区分化明显：1-5月全国商品房销售金额为4.98万亿元，同比+8.4%，增速较上月收窄0.4pct；其中住宅累计销售金额4.51万亿元，同比+11.9%，增速基本与上月持平（上月同比+11.8%）。1-5月销售面积为4.64亿方，同比-0.9%，降幅较上月扩大0.5pct；其中住宅累计销售面积为4.07亿方，同比+2.3%，增速略微回落0.4pct。从单月数据来看，5月单月销售金额为1.00万亿元，同比+6.8%，增速较上月收窄21.1pct；其中住宅单月销售金额为0.91万亿元，同比+12.3%，增速较上月下降18.4pct。5月单月销售面积为0.88亿方，同比-3.0%，增速较上月下降8.4pct；其中住宅销售面积为0.77亿方，同比+0.6%，增速较上月回落7.5pct。总体来看，5月销售数据明显下行。分地区来看，累计销售额东北地区同比+22.9%，东部地区同比+14.9%，西部地区同比微增1.3%，而中部地区同比下滑4.2%；单月销售额东北地区同比+3.0%，东部地区同比+12.0%，西部地区同比为增1.3%，而中部地区同比-4.2%；东北地区及东部地区的表现明显优于西部地区及中部地区。5月销售表现转弱，主要原因可能在于：（1）积压的销售需求集中释放之后，市场回归理性，在对房价没有快速上涨预期的情况下，购房者观望情绪较浓；（2）在6月业绩冲刺推盘高峰前，房企5月整体供应量也没有明显的增加。 开发投资进一步承压，开竣工端持续分歧：1-5月房地产开发投资累计完成额4.57万亿元，同比-7.2%，较上月跌幅再扩大1.0pct；其中住宅开发投资累计完成额3.48万亿元，同比-6.4%，跌幅较上月扩大1.5pct。分地区看，东部地区累计同比-2.2%，中部地区累计同比-8.4%，西部地区累计同比-18.2%，东北地区累计同比-19.3%，东部地区同比表现相对较优。新开工方面，1-5月累计新开工面积同比下跌22.6%，其中住宅新开工面积累计同比下跌22.7%，跌幅分别较上月扩大1.4pct、2.1pct，开工端表现持续低迷，主要原因可能在于：房企基于对资金安全性的考量，在销售去化确定性有待验证的阶段，开工意愿并不强烈。施工端同样表现较弱，累计施工面积同比-6.2%，其中住宅施工面积累计同比-6.5%，跌幅分别较上月扩大0.6pct、0.6pct。而竣工端受益于保交楼政策等的推动，前5月累计竣工面积同比上涨19.6%，增幅较上月微增0.8pct。 销售带动资金面改善，定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增速扩大：1-5月房地产企业到位资金5.60万亿元，同比-6.6%，降幅基本与上月持平（上月同比-6.4%）。细分来源来看，国内贷款0.72万亿元，同比-10.5%；自筹资金1.63万亿元，同比-21.6%；定金及预收款1.99万亿元，同比+4.4%（上月同比+4.0%）；个人按揭贷款1.04万亿元，同比+6.5%（上月同比+2.5%）。 投资建议：从销售数据来看，5月并没有能延续销售持续回暖的趋势，整体销售增速放缓，且不同地区之间的分化明显。进入6月以来，从我们跟踪的日度高频数据来看，成交数据已经开始下行。而由于销售的不确定性，房企在投资端也相对谨慎，整体开发投资增速仍然在持续下跌。相对而言，竣工端受益于保交楼政策的推动，竣工面积同比涨幅微扩大。我们认为，在销售未能持续企稳之前，仍会有城市出台放松政策，而高能级的城市销售复苏将先于低能级城市。建议关注前期在核心区域提前布局的房企，如：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 表1.2023年1-5月国家统计局房地产行业主要数据 图1.1-5月全国商品房累计销售金额同比+8.4% 图2.5月单月商品房销售额同比+6.8%，环比+9.0% 图3.1-5月全国商品住宅累计销售金额同比+11.9% 图4.5月单月商品住宅销售额同比+12.3%，环比+8.8% 图5.1-5月各区域商品房累计销售金额同比增速 图6.5月单月各区域商品房销售金额同比增速 图7.1-5月全国商品房累计销售面积同比-0.9% 图8.5月单月商品房销售面积同比-3.0%，环比+14.5% 图9.1-5月全国商品住宅累计销售面积同比+2.3% 图10.5月单月住宅销售面积同比+0.6%，环比+14.6% 图11.商品房销售均价累计同比+9.4%，单月同比+10.1%图12.住宅销售均价累计同比+9.4%，单月同比+11.6% 图13.1-5月开发投资完成额累计同比-7.2% 图14.5月单月开发投资同比-10.5%，环比+6.8% 图15.1-5月累计新开工面积同比-22.6% 图16.5月单月新开工面积同比-27.3%，环比+19.8% 图17.1-5月商品住宅累计新开工面积同比-22.7% 图18.5月单月住宅新开工面积同比-29.7%，环比+17.9% 图19.1-5月累计施工面积同比-6.2% 图20.1-5月住宅累计施工面积同比-6.5% 图21.1-5月累计竣工面积同比+19.6% 图22.1-5月住宅累计竣工面积同比+19.0% 图23.1-5月累计到位开发资金同比-6.6% 图24.5月单月到位资金同比-7.4%，环比+3.4% 图25.分来源累计到位资金同比增速 图26.分来源单月到位资金同比增速