三角区域研究（一）：上海房地产市场解读

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上海房地产市场健康程度极高，且具有明显的竞争优势。上海作为单个城市，其经济指标和房地产市场规模在长三角乃至全国的占比均较高。此外，上海多维度领先其他一线城市，从宏观基本面看，上海GDP总量、常住人口、建成区单位面积创造GDP的能力、以建成区面积口径计算的人口密度均在一线城市中排名第一。从地产基本面看，上海韧性更强。销售端，历年来上海新建商品住宅和二手房成交规模均领跑一线城市；土地端，2022年上海住宅用地出让金收入和成交规划建面均遥遥领先。且上海住宅用地规划容积率仅1.9，低于北京的2.0、广州的2.9和深圳的3.8，居住舒适、改善属性更强。此外，上海新房供需基本平衡，需求端，上海新房2017年以来成交量基本稳定，均价波动上升，2022年销售均价为4.8万元/㎡，主要被区位弱、均价低的保障房拉低，剔除保障房后均价为6.4万元/㎡。供给端，上海新房可售存量面积自2014年达峰后持续下降、去化周期始终保持在12个月内，2022年仅为5.8个月。土地端，上海2017年以来住宅用地流拍率、溢价率均较低。从户型看，三房逐渐替代两房成为主流，2022年成交套数占比63%；从面积段看，90-120㎡2022年成交套数占比55%，而70-90㎡逐渐退出市场。从成交总价看，2022年二手房为328万元，而新房725万元是二手房的2.2倍，回溯历史，二手房套均总价爬坡至2017年306万元后停滞，大概率触及刚需支付力天花板。从套均成交面积看，二手房徘徊在80㎡远低于新房110㎡左右的水平。可见，上海房地产市场供需调控举措愈发精准及时且创新。此外，上海还有个人住房房产税、普通住宅认定标准等差异化政策，制约投资客投机行为。综上所述，上海房地产市场具有明显的竞争优势和健康程度，建议投资者关注上海房地产市场的投资机会。