房地产行业全国调研系列报告之长三角区域(三)-合肥：全面迈入竞品质，节后回暖持续性需观察

“芯屏器合”引领产业发展，城市发展潜力巨大。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个市辖区，长丰、肥东、肥西、庐江4个县，代管县级巢湖市。2022年，合肥市常住人口963.4万人，较上年净增16.9万人，全市生产总值（GDP）12013.1亿元，按不变价格计算，同比增长3.5%，高于全国0.5个百分点，与全省持平。合肥核心产业为“芯屏器合”四大战略性新兴产业。近年，合肥构建发展了“1331”市域空间战略，其中“新城中心”滨湖区是未来发展的热点区域。 政策调控松弛有度，整体保持协同。合肥市房地产政策发展整体与全国保持协同，从2000年以后开始着重大规模开发房地产，2010年出台限购政策，2014年取消限购政策，但是于2016年出台史上最严房地产调控政策，2022年持续发布了放松调控政策，预计会在短期内给成交量带来提升。合肥房地产市场区域差异较大，供给和需求方面存在错配，客户倾向于买面积较小，总价较低的房产。 春节过后，合肥刚需和改善都有回暖，其中改善回暖更显著，刚需并不显著。 2022成交量较为平稳，但较前两年略有下降，成交均价稳中有升。从新房库存量来看，从2022年至今，库存量整体缓慢下降。节后至今合肥新房市场的回暖是脉冲式的，我们认为原因主要是去年疫情管控放松之后，叠加22年12月和23年1月的疫情扩散，所导致的累计需求的释放，未来是否可以持续还需要继续观察。 2022年合肥二手房成交量整体低于2021年，2022年5月合肥限购政策调整后，二手房购买者的数量已出现了一定的增长。2023年2月，二手房市场热度再次升高，达到了22年5、6月的成交量，但未来是否可以持续还需要继续观察。 土地市场较稳稳健，二季度前后或将迎来启动。2021年3月23日，合肥正式推行住宅用地“两集中”，2022年，合肥土地推出批次较去年增加，已供四批次，土拍市场表现较稳，供地完成率领先其他城市，全年供地计划完成率超150%。预计2023年新房市场供应竞争将较为激烈，土拍热度或将有所降低。 当地房企目前持中性偏谨慎的态度，预计在今年2季度之后，视前两季度销售情况开展后续拿地活动。 投资建议：作为2022年表现较好的二线城市，合肥市的土地市场一直呈现出较强的政策导向特点，土地推出节奏较为合理，房地产市场表现相对健康，未来，合肥将进一步向政务区、经开区、高新区以及肥西区域发展，一二手房市场与土地市场的结构性分化将进一步凸显。建议关注2022年土地市场中拿地积极的央企地产龙头保利发展。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 1合肥城市基本情况 1.1人口、GDP稳定增长，战略性新兴产业发展迅猛 1.1.1行政区划 合肥，安徽省省会，位于中国中部，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南漉河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，也是全国重要的科研教育基地。 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个市辖区，长丰、肥东、肥西、庐江4个县，代管县级巢湖市。共有43个街道、65个镇、19个乡（其中1个民族乡）。 市政府驻蜀山区笔架山街道东流路100号。 图1：合肥市行政区划图 1.1.2人口情况 2022年，合肥市常住人口963.4万人，较上年净增16.9万人。根据合肥市统计局数据，该市常住人口占全省比重由上年的15.48%提高至15.72%，上升0.24个百分点，人口首位度再提升。同时，合肥全市常住人口中，出生人口8.6万人，死亡人口5.2万人，自然增长人口3.4万人，出生率8.97‰，死亡率5.39‰，自然增长率3.58‰，人口保持正增长。合肥市统计局称，从增长方式看，合肥常住人口仍以迁移增长为主，2022年合肥市迁移增长人口13.5万人，同比拉动总量增长1.4个百分点。 图2：合肥市205-2021常住人口增长趋势 1.1.3经济发展 2022年合肥全市生产总值（GDP）12013.1亿元，按不变价格计算，同比增长3.5%，高于全国0.5个百分点，与全省持平。其中，一季度增长5.3%，上半年增长2.9%，前三季度增长3.3%。分产业看，第一产业增加值379.2亿元，增长3.9%；第二产业增加值4394.5亿元，增长5.3%；第三产业增加值7239.4亿元，增长2.4%。 图3：合肥市2010-2022年GDP增长趋势（万亿元） 1.1.4核心产业 近些年，合肥战略性新兴产业发展迅猛，用“芯屏器合”四个字可以总结其核心产业发展现状：“芯”指芯片产业，合肥于2022年已经初步完成了集成电路全产业链布局，已成为国内集成电路产业发展最快、成效最显著的城市之一；“屏”指新型显示产业，合肥聚集了京东方、康宁、维信诺、三利谱等一批龙头企业，有效推动了经济高质量发展，“汽”指新能源汽车及智能网联汽车产业，2021年起合肥用“汽”取代“器”，将原先概括核心产业的词语“芯屏器合”改为“芯屏汽合”，显示了合肥发展新能源汽车行业的决心，“合”指人工智能和制造业融合，随着人工智能和制造业的加速融合“破圈”，“合肥制造”正向“合肥智造”不断跃升。根据合肥市统计局数据显示，2021年合肥市战略性新兴产业增加值增长28.3%，一批围绕液晶显示屏、新能源产业链的企业快速成长，大大提高了合肥的综合实力。 1.2“1331”市域空间战略升级，滨湖新区为热点区域 1.2.1核心区域 近年来，合肥实现了“141”城区空间战略到“1331”市域空间战略的升级，构筑“1331”市域空间发展新格局。单就核心区域来看，合肥形成了一个“双心两扇两翼”的新格局，双心一个是位于老城区的“老城中心”，一个是位于滨湖新区的“新城中心”，“双心”强化提升了城市的服务功能，打破了过去单中心城市结构；“两扇”则位于合肥的西北方和东南方，主要发展现代服务业；“两翼”则位于合肥的东北和西南部，主要是通过提升产业档次、空间重构解决工业围城。 图4：合肥市“1331”战略图 1.2.2热点区域 总体来看，合肥目前规划重心向西向南发展，在市政府、省政府的带动下，政务区、滨湖新区已经成为发展的重点。尤其是滨湖新区，由于环境优美、配套日趋完善，逐渐成为改善客群的置业首选。 目前滨湖区可以分为启动区、省府板块、金融后台基地，环湖文化中心四个板块。其中省府板块尤为高端，成为合肥豪宅云集之地。就入住情况来看，启动区板块以二次改善客群及在一二线工作的返乡兼顾投资的客群为主，入住率较高，一是由于大量安置居民的导入，另一方面是经开区的产业人口导入的缘故；金融后台区客群以刚改为主，畅销产品为100平方米三房。 图5：合肥市滨湖区板块布局 2合肥房地产市场历史 2.1房地产市场发展迅速，区域差异较大 2.1.1合肥房地产市场发展历史 1988年，房改正式全面试点，国家实行住房商品化，将实物分配逐步改变为货币分配。1998-2003年福利分房全面终结，住房货币化开始。在此期间，合肥房地产业发展从起航到迅速扩大规模。2003年6月，央行严控银行的房地产开发贷、个人住房贷等，并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮概念，全国房价上涨势头得到遏制。2003年非典过后，为了刺激经济，央行下调贷款利率，房价涨势一发不可收拾。合肥从2000年以后开始着重大规模开发房地产，价格大约在2000元/平米左右。 2004年至2013年，国家对房地产密集调控，合肥在这一时期的房地产市场也出台了相应的调控政策。在2009年，合肥房管局发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。2010年由于房价上涨过快，合肥出台限购政策。2013年合肥房价在6800元/平米左右。 随着房地产市场集中化程度越来越高，中小房企生存空间越来越小。合肥市于2014年8月2日正式取消限购政策。2015年，政策松动，楼市再次进入“疯狂”期。2016年10月，堪称史上最严房地产调控政策出台。2018年3月，两会召开，继续坚持“房住不炒”的主基调不改变，促进房地产市场平稳健康发展。2022年，瑶海区、新站区取消限购，预计会在短期内给成交量带来提升。 图6：合肥房地产市场发展历史 2.1.2合肥房地产市场特点 合肥房地产市场区域差异较大，新站、瑶海以本地刚需、刚改客户为主，肥东由于毗邻新站区，也有相对一部分刚改客群来新站置业。滨湖新区由于项目偏改善，除地缘性客户以外，省内流入人口以及一二线城市回流人群也占较大比重。高新区由于产业规划较好，发展前景较佳，也吸引一部分外来人口。总的来看，由于本地居民财富积累较少，购买力不及新合肥人。 房地产企业出于利润率方面的考虑，倾向于做大户型，当前市场成交主力面积段为90-120平方米的刚需、刚改产品。总的来看，合肥房地产市场是刚需占主导的市场，但库存以改善为主，供给和需求方面存在的错配，客户倾向于购买面积较小、总价较低的房产。 2.2房地产政策先收紧，后持续放松 2016年房价上涨过快，合肥正式实施区域性住房限购，限购政策主要有三条：对外地人限购，本地人“限二禁三”；提高首付和房贷利率；严格限制商品房备案价格。随后两年中，合肥秉持限是基调，稳为主题，限购政策未见松动迹象，我国房地产市场形成了限购、限售、限价、限贷、限商等多维度的立体调控环境。 2019年合肥楼市政策并无太大变化，限购、限价、限贷依然存在。合肥房价整体表现较为平稳，市场总体表现为“大政府、小市场”的格局。2020年合肥房地产政策依旧中性偏紧，限购与限售这两个政策完全取消的难度较大。2021楼市冷热交替，市场分化愈演愈烈，在以房住不炒为基调的大前提下，中央明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，央行降准降息，合肥信贷政策放松，并且发布“新政八条”，保障刚需购房。但是由于疫情反复叠加房地产行业的多重震荡，合肥楼市呈持续性低迷状态。2022年合肥持续发布放松调控的政策，新站、瑶海率先取消限购，本市户籍可在限购区内购买第三套二手房。社保可补缴、公积金贷款额度上调等，改善型需求也获得了政策面支持。2022年滨湖、包河、新站三个区为合肥主力成交区域，三个区域的成交量之和能占市区总成交量约50%左右，反观蜀山、经开、庐阳的某些板块，相比之下，性价比相对较低。 2023年开年迎来利好，人民银行、银保监会宣布取消首套住房贷款利率政策下限，建立首套房贷利率动态机制。我们预计2023年合肥将进入品质时代，房子回归居住本质，但两极分化的局面或将继续维持。 图7：2016年以来合肥房地产政策调整 3合肥房产市场情况 3.1新房市场价格微升，去化周期先降后升 3.1.1合肥新房市场现状 近年合肥主力需求集中在刚需层面，但是受近些年地价成本的快速上升，房企更倾向于做大户型、改善产品，因此供求两端错配。无论是新站区地价产品、还是滨湖区的偏高端产品，都是面积较小的三房产品最为畅销。 就区域来看，刚需产品集中在蜀山、新站、瑶海三区，相比之下，滨湖区改善型产品比重较高。总的来看，合肥房地产市场由于存在供给和需求方面的错配，迫使部分刚需群体转向改善，而春节过后，合肥刚需和改善都有回暖。 图8：合肥2022年典型区域新房、二手房代表性楼盘成交均价情况 从新房成交面积和供应面积来看，合肥新房市场基本处于供应量大于需求量的状态，2022年成交量较为平稳，但较前两年略有下降。从成交价格来看，2021年受房地产市场震荡影响，成交均价波动较大，2022年以来，成交均价则稳中有升，截至2022年底略微高于20000元/平方米。 图9：合肥2020年至今新房成交、供应面积及成交均价 从新房库存量来看，从2022年至今，库存量整体缓慢下降。从去化周期来看，2020年随着疫情到来，合肥新房去化周期处于高位，甚至超过12个月，2021年开始去化周期开始下降，一度低于4个月，2022年又略有上升，随着地产宽松政策不断推出，去化周期或保持平稳。 图10：合肥2020年至今新房可售套数、面积及去化周期 3.1.2合肥新房市场展望 节后至今合肥