房地产行业全国调研系列报告之长三角区域（四）：杭州：市场整体维稳，板块分化持续

GDP万亿城市，人口持续流入，制造业高速发展，坐拥“数字经济第一城”。 杭州作为长三角能级仅次于上海的核心城市，总面积16850平方千米，22年GDP总量18753亿元，占浙江省的24%，城镇化率达到84%；杭州连续五年人才净流入率全国第一，常住人口数逐年稳定提升，截至2022年底，常住人口1238万人，位列浙江省第一。 市场特点与展望：杭州市分区域看，核心圈层去化保持高水平，外围区域降温明显。其中，一圈层高热，“低存量、高倒挂”为高去化主因；二圈层为新房供应主力，近期分化加剧，仅“近核心、有倒挂”板块去化尚可，其余多数流摇； 三圈层去化不畅，客户认可度降低，库存压力较大。2022年杭州已出台二手房限购放松、认房不认贷、降低二套房首付比例等一系列救市政策，2023年全市户籍、公积金与部分区域政策进一步放松，未来政策腾挪仍有余地，限购、贷款、摇号均有空间。 新房市场：2022年新房市场规模处于近四年低位，成交量同比减半，新房价格累计涨幅维稳，有回升趋势。22年供应1245万方，成交995万方，同比分别下降约22%和50%；2023年成交结构集中主城区以及热门板块，改善类高价楼盘占比增加，成交均价创历史新高，截至5月上涨至33808元/㎡。 二手房市场：2022年全年成交仅5万余套，政策调控加持下年末出现回暖迹象。杭州二手房市场在行业筑底期和新房的分流之下显得较为低迷。十区合计成交二手住宅53042套，成交总价约1704亿元，较2021年降幅分别为31.0％、29.8％。23年一季度二手住宅成交虽有所上升，但进入4、5月份，二手房成交快速下行。预计2023年年末至2024年将有大量新房次新房入市，届时将带来二手房供应量的快速增加，或将对二手房市场的成交量与成交价同时造成冲击，进而影响一二手房的倒挂价差，进一步冲击新房市场。 政策与土地：土拍规则多次变更，土地出让流程简化。22年政策两度调整，取消预公告，试行线下一次性报价，22年整年，杭十区供地完成率仅为79%，但全年涉宅用地成交金额仍高达约1911亿元，全市宅地揽金约1928亿元，仅次于上海，位居全国第二。分区域来看，主城区实际完成率达117%，是唯一的超额供地区域，相反临安、富阳、钱塘区受市场影响，实际供地完成率不足50%； 从出让建面来看，萧山、余杭仍为杭州市区主要供地区域。 投资建议：杭州作为华东人口持续流入、经济最具活力的城市之一，市场需求较为旺盛，一二手房存在较为明显的价格倒挂现象，同时也意味着核心片区的竞争较为激烈，对于房企的投资开发等综合能力要求较高，建议关注优质房企如深耕本地市场，融资与投资优势较为突出的滨江集团，积极拿地的龙头房企保利发展。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 1城市宏观：GDP万亿城市，人口持续净流入 1.1GDP位于全国前列，常住人口连续六年高位增长 十年来，杭州经济保持健康增长，总体实力在高水平基础上持续提升。生产总值从2012年的7969亿元起步，2015年突破万亿，2019年超过1.5万亿，2022年到达18753亿元，十年累计增长135%。 2022年，杭州市地区生产总值（GDP）18753亿元，GDP排名高居全国第九，同比增速1.5%，高于全国1个百分点，距离跨入“2万亿俱乐部”仅剩一步之遥。其中，第一产业增加值346亿元，增长1.8%；第二产业增加值5620亿元，增长0.4%；第三产业增加值12787亿元，增长2.0%。 2022年杭州GDP总量被武汉反超，从杭州自身来看，GDP增速为1.5%，是近年来的低值。这一定程度上反映了杭州市面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，但这背后也体现出杭州自身的产业结构，即制造业比重偏低，实体经济发展亟待有力支撑。 截至2021年，杭州市常住人口1237.6万人，比上年末增加17.2万人，其中城镇人口1039.0万人，占常住人口的84.0%，比上年末提高0.4个百分点； 人口出生率为7.2‰，自然增长率为2.2‰。全市户籍人口846.7万人。全年城镇新增就业32.65万人。年末就业人员预计760万人，比上年增长1.6%，占常住人口的62.3%。 居民收入稳步提升，城乡差距逐渐缩小，2022年，杭州市居民人均可支配收入7.02万元，处于全省第一的位置。农村居民人均可支配收入增速连续6年高于城镇居民，城乡收入差距逐渐缩小。2022年城镇居民人均可支配收入7.7万元，农村居民人均可支配收入4.5万元，同比分别增长3.1%，3.8%。 1.2从“一核九星”到“三心八副”，完善空间格局 杭州市辖上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘、富阳、临安10个区，桐庐、淳安2个县，代管建德1个县级市。主城区横跨八区，大致范围是：东至奥体、萧科和下沙，北至乔司、半山，西至良渚、老余杭，南至之江。包括杭州西部的老余杭、未来科技城、云城等区域。 2022年8月，杭州规划城市新中心格局由“一核九星”变更“三心八副”，主城城区范围扩大；云城和未科首次成为杭州“第三中心”，“举全市之力”建设城西科创大走廊、临空经济示范区；同时钱江新城、奥体-世纪城板块合并纳入中心城区，在拥江发展战略下，钱江新城二期热度持续走高。 杭州将加快构建以杭州主城区为主要发力点，武林湖滨、钱江新城奥体、云城和未来科技城（南湖科学中心）为三中心，带动萧山、临平、钱塘、富阳、临安、桐庐、建德、淳安八个副城发力的特大城市新型空间格局。 1.3杭州市商品楼市场区域冷热分化，一圈稳健、二圈跌宕、三圈高压 分区域看，核心去化保持高水平，外围区域降温明显。其中，一圈层高热，“低存量、高倒挂”为高去化主因；二圈层为新房供应主力，近期分化加剧，仅“近核心、有倒挂”板块去化尚可，其余多数流摇；三圈层去化萎靡，客户认可度降低，市场高压。 （圈层划分：一圈层：上城、拱墅、西湖、滨江核心区域；二圈层：上城、拱墅、西湖、滨江次核心区域及余杭、萧山、临平、钱塘核心区域；三圈层：余杭、萧山、临平、钱塘乡镇及临安、富阳。） 作为杭州市核心区域也是属于第一圈层的上城区、滨江区、拱墅区、西湖区，其2022年月度平均去化周期仅为3.0，至12月底，截至2022年底区域商品住宅狭义存量均值仅为19万平米；处于杭州周边即第三圈层的临安区、富阳区等区域，2022年月度平均去化周期达到了15以上，截至2022年底区域商品住宅狭义存量均值达到100万平米以上。 2房地产市场：政策逐渐松绑，供销面积回稳，房价些许回升 2.1市场特点：稳步发展，整体走势向好 经济发达与人口增长稳步向前，强有力的推动了杭州市房地产市场的发展。杭州市房价自08年以来一直保持温和上涨态势，展现了杭州市房地产市场健康发展的动态。 2008年全球金融危机杭州出台多个稳定和促进房地产市场发展的政策以挽救房地产市场，直接导致次年房地产市场的火爆场景。 2010-2013年整体处于低位运行阶段，从取消购房税费补贴，增加房地产交易成本，到限购限贷政策，房地产市场转入低迷状态。2014年为杭州楼市的蓬勃发展期，当时杭州房地产市场库存高，去化压力大，在央行定向降准、杭州放款限购政策的背景下，楼市行情呈逐月递增趋势，直至16年底，杭州楼市一直沿着量价齐升的方向发展。 2017-2019年杭州楼市紧跟全国楼市政策，资金全面持续去杠杆化，升级非本地居民限购措施，加大限购范围，缓解供求关系，在一定程度上起到了遏制作用。 在中央“房子是拿来住的，不是拿来炒的”、“三条红线”、“稳预期，保增长”等政策的大背景下，杭州着重强调市场监管，整顿规范房地产市场运行。 2.2楼市政策：政策逐步松绑，仍有空间 2020年国家再次强调“住房不炒”的重要定位，杭州市多项政策出台调整摇号规则，政策逐步收紧，向刚需家庭倾斜，总体政策发展方向为“保刚需，限投资”。 7月2日，人才家庭优先购房5年内限售，摇号向无房家庭倾斜，3万5以下的新盘倾斜程度要大于50%，无房家庭购买该类房源，限售5年。9月4日，热门楼盘向无房家庭倾斜80%，无房家庭购买该类房源，限售5年。 2021年，杭州基于当下市场状态两次颁布强调控新政。结合两次新政来看，挤投机“水分”、保护刚性置业需求仍为主流。而“8.5”新政，除了用社保年限拦住投资客进场脚步外，只要登记中签率低于10%，登记的客户就被分类、分区入围，从另一角度来看，其利好于长期陪跑的购房客户，特别是对于急需购换置需求的客户，换置成功率有较大提升。同时新政要求，若是项目超过两户登记，就必须按照登记的人数摇号，剩余房源再自行销售，这也几乎杜绝了技术性流摇的产生，维护了摇号的秩序与公正，也是亦是稳固新房秩序，达到“细水长流”的效果。 2022年杭州已出台二手房限购放松、认房不认贷、降低二套房首付比例等一系列救市政策，从5月17日的二手房限购门槛降低，6月25日的硕士研究生落户门槛降低到11月11日的购房政策松绑，限购区内认房不认贷、二套首付比例降至四成、降低利率、首贷利率4.1%、二套利率4.9%，从目前市场反馈来看，政策效果呈现脉冲状，持续性弱，仅外围放松限购区高性价比项目存在客户增量，其余效果一般。同时，由于杭州市房地产政策相对较紧，未来政策腾挪仍有余地，限购、贷款、摇号均有空间。 2023开年以来，受疫情全面解绑、降利率、调控持续放开等外部利好刺激，杭州楼市购房情绪确实在好转，成交出现了显著复苏。2023年一季度，杭州继续优化购房政策，整体呈现小幅边际改善特征，临平、拱墅、临安均出台了宽松刺激政策，杭州精细化、差异化调控特征进一步延续。2023第二季度以来，杭州连续三次限购松绑，杭州市区仅剩主城四区尚未出台相关政策放松限购。2023年5月杭州深化户籍制度改革，放宽落户门槛，加强人口引入，同时限购区域进一步扩围，对多子女家庭住房公积金施行优惠政策。 2.32022年新房市场量跌价升，去化周期持续上升 2020年杭州楼市在住房不炒的基调下，回归理性，供求比健康，价格平稳上涨；从月度走势来看，3月购房需求释放后上行动力较足，量价齐升，7月新政+供应结构性收紧影响开始降温，9月下旬管控开闸集中放量，市场保持低位运行，年底房企冲量但限签严格，呈现供应冲高但成交低位行情。 21年杭州新房成交量扩容至1987万方，均价结构性上涨至31459元/㎡，同比上涨11%。年度市场表现“跌宕起伏”，上半年新房整体市场供不应求，下半年信贷政策叠加“8.5”新政效应，市场行情下行，摇号难度降低，主城区出现短暂的上车机会。 22年供应1245万方，成交995万方，同比分别下降约22%和50%，成交规模受供应减少及市场转冷影响跌至2017-2022年新低；但由于2022年至今成交结构集中在主城区以及热门板块，改善类高价楼盘占比增加，成交均价创历史新高，上涨至34933元/㎡。20-22年的市场变化主要表明在21年下半年至今的政策持续性变动下，刚需与刚改客群受冲击程度较大，而改善类需求受影响并不显著。 23年一季度，杭州市区商品住宅成交面积为323.6万㎡，环比微幅下降1.4%，新房价格累计上涨0.23%，背后原因在于：传统春节假期和因供给节奏问题面临的缺货断档两个因素叠加导致的供应显著缩量。季度内，杭州新开盘项目多外围郊区项目，核心区上市项目较少，结构性影响新房的价格上涨势头；同比来看，价格涨幅企稳回调，同比上涨1.48%。截至23年5月，销售均价达33808元。 2020年年初受疫情影响，楼市停摆，影响整年月均流速，加之下半年供应增加，年底集中放量，导致20年整体库存、去化周期双攀升，但市场仍处于健康状态。21年集中供地后，项目入市时间较为集中，导致区域市场容易出现“间歇性停供”。楼市供应量不足，导致库存持续走低，9月开始回升，年底库存恢复正常。 22年年初，杭州楼市去化周期攀升，但是库存一直处于良好状态，在年内政策松绑后，整体去化下降，库存、去化趋于平稳状态。 分区域来看，余杭、萧山、上城区成交面积居