房地产行业专题研究：全国调研系列报告之长三角区域（一）-苏州：冷热两极分化，非核心区域复苏仍需观察

全国调研系列报告之长三角区域（一） 苏州：冷热两极分化，非核心区域复苏仍需观察 2023年03月07日 调研背景：经济复苏和增长的两大动力：一是中国走出疫情，经济重启；二是房地产企稳反弹，对经济的拖累减轻。因此经济的复苏离不开房地产行业的复苏，尤其在疫情过后，各地的房地产市场销售情况值得关注和深入研究。调研楼盘样本：我们主要考察板块内销售数据靠前的楼盘，并对熟悉本地市场的人员进行访谈，综合整理相关信息，以期对本地市场的热点和趋势性变化方向进行全方位的了解。目前，苏州房地产市场已度过至暗时刻，开始进入恢复期。新房市场方面全市各地改善、刚需均有一定恢复，苏州刚需以新苏州人为主，因此其住房需求呈现以产业为导向的特点。区域方面，非核心区域如吴江、吴中、张家港、常熟等地刚需改善相对明显，但其持续性仍需观察；工业园区为苏州传统核心区域，同时也是高新技术产业两大集中地之一，但因均价过高且未开发地块较少，难以满足刚需，工业园区内改善型住宅、高端住宅产品以及其刚需外溢受益的高铁新城区域潜力较大；新区狮山为苏州传统核心区域之一，其苏州中心营建稳步推进之中，待其建成将对狮山地区房产市场产生促进作用，该板块改善型住宅以及高端住宅未来或将具备一定的市场基础，同时我们注意到新区科技城产业所带来的刚需型住房需求；太仓、昆山因其本身经济发展良好，同时承接了大量上海的外溢住房需求，仍以刚需板块为主。二手房方面，由于苏州多核心、多平原带来的优质地块房产供应充足，苏州二手房市场需求量长期处于相对低位，加之相对较大的二手房存量以及四大新城建设发展带来的大量新房供给，二手房市场短期或难以见到实质性改善。投资建议：苏州的房地产市场，房企、城市和板块或将持续分化，未来结构性分化或将成为苏州房地产市场发展与城市演化的主要脉络之一。核心片区的竞争更为激烈，对房企要求更高，相应地去化也更为顺畅，均价也相对更高，国央企和有实力的民企具备较强优势，A股方面建议关注机制相对灵活的优质房企如规模大、投资能力强、在苏州一批次土拍中拿地的地产龙头保利发展、招商蛇口；苏州一批次土拍中积极投资的金地集团、华发股份。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 代码简称股价EPS（元）PE（倍）评级 （元）2021A2022E2023E2021A2022E2023E 600048保利发展14.542.292.452.75665推荐001979招商蛇口14.371.310.961.13111513-600383金地集团9.082.082.132.28444-600325华发股份10.881.511.121.547107- 资料来源：Wind，民生证券研究院预测;（注：股价数据采用3月7日股价，未覆盖标的采用wind一致预期） 推荐维持评级分析师李阳执业证书：S0100521110008电话：15270997227邮箱：liyang_yj@mszq.com研究助理陈立执业证书：S0100122080002电话：18817507365邮箱：chenli_yj@mszq,com研究助理徐得尊执业证书：S0100122080038电话：13818319641邮箱：xudezun@mszq.com相关研究1.地产行业周报（20230206-20230212）：节后销售热度延续，热点城市二手房成交规模快速回升-2023/02/182.地产行业周报（20230123-20230129）：春节期间销售热度未见增长，地产投资下行影响显著外溢-2023/02/023.2023年1月中国房地产土地市场数据点评：春节前后土地市场传统转淡，金融端主要发力-2023/02/024.土地市场行业深度：“两集中”施行两年，地市楼市的变化与展望-2023/02/015.2023年1月中国房地产销售数据点评：春节返乡置业购买力不足，TOP10销售同比数据较亮眼-2023/02/01 目录 1苏州城市情况3 1.1苏州城市基本情况3 1.2苏州各区块房产市场概况5 2苏州房地产市场历史7 2.1苏州房地产发展历程7 2.2苏州近年房地产政策7 3苏州房产市场情况9 3.1新房市场9 3.2二手房市场11 4苏州土地市场情况12 4.1苏州土拍现状与变化12 4.2苏州土地市场政策13 5投资建议14 6风险提示15 插图目录16 表格目录16 1苏州城市情况 1.1苏州城市基本情况 1.1.1城市区划 苏州市下辖5个区，代管4个县级市，共有46个街道、51个镇，其中，苏 州市区有35个街道、20个镇。市政府驻苏州市姑苏区三香路998号。 图1：苏州市行政区划图 资料来源：百家号，民生证券研究院 1.1.2人口情况 截至2021年底，苏州市常住人口1284.78万人，与2010年第六次全国人 口普查的1045.99万人相比增长了21%，其中户籍人口762.11万人，常住人口城镇化率81.93%。 1300 1200 1100 1000 201020112012201320142015201620172018201920202021 人口（万人） 图2：苏州2010-2021人口 资料来源：江苏省统计局，民生证券研究院 1.1.3产业情况 苏州聚焦电子信息、装备制造、先进材料、生物医药四大重点产业，2022年全年苏州实现规模以上工业总产值43642.7亿元，比上年增长4.1%，其中电子信息产业增长6.2%装备制造业增长7.9%，百强工业企业实现产值14544.9亿元，增长7.8%，制造业中新兴产业产值、高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重分别达到53.5%和52.4%。 产业 规模（亿元） 2022年增速（百分比） 规模以上企业数量（家） 上市企业数量（家） 电子信息 12819.7 6.2% 1374 72 装备制造 13777.4 7.9% 4536 54 生物医药 2188 5% 569 32 先进材料 10578 5.7% 3878 55 资料来源：苏州工信,民生证券研究院 表1：苏州四大产业发展情况 1.1.4历年GDP 2022年，苏州GDP为23958.3亿元，位居全国第六，是江苏唯一GDP超过20000亿的地级市，也是GDP十强城市中唯一的普通地级市。 图3：苏州2010-2022年GDP 2.32 2.4 1.93 2.02 1.7 1.83 1.2 1.29 1.37 1.45 1.54 0.92 1.07 3.0 2.0 1.0 0.0 2010201120122013201420152016201720182019202020212022 GDP（万亿元） 资料来源：苏州市统计局，民生证券研究院 1.2苏州各区块房产市场概况 1.2.1核心区域 苏州市早期发展路线为一体两翼，以姑苏区为核心，两翼分别是高新区和工业园区，工业园区位于苏州东部，是苏州高新技术产业最集中的区域，也是苏州房价最高的区域，姑苏区为苏州老城区，位于苏州市中心，高新区也称虎丘区，位于苏州西部，是全国首批国家级高新区。目前苏州市发展路线升级为一核四城：姑苏区为核心，相城区的高铁新城，高新区的科技城，园区的高贸新城，吴江和吴中的太湖新城。 1.2.2热点区域 苏州房地产市场传统热点区域分别为工业园区湖东板块、湖西板块、双湖板块、高新区狮山板块，姑苏老城区由于保护古建筑以及限高等原因住宅多以老拆迁房以及园林别墅为主，房产市场活跃程度不高，随着苏州市发展路线升级为一核四城，北部相城区高铁新城板块、西部高新区科技城板块、东部工业园区高贸新城板块、南部吴江吴中太湖新城板块以及中心平江区平江新城板块成为苏州房地产市场的新热门板块，苏州代管的四个县级市中，昆山房地产热度居首。 图4：苏州一核四城发展布局 资料来源：克而瑞苏州房产测评，民生证券研究院 图5：高铁新城核心：苏州高铁北站图6：工业园区高贸新城 资料来源：中国江苏网，民生证券研究院资料来源：腾讯新闻，民生证券研究院 图7：吴江吴中太湖新城图8：新区生态科技城 资料来源：搜狐网，民生证券研究院资料来源：中国国际医疗器械创新合作洽谈会（苏州高新区管委会主办），民生证券研究院 1.2.3去化困难区域 苏州市房地产市场两极分化明显，市区核心区域，除如园区湖东、奥体、新区狮山等项目可以实现日光外，绝大多数板块去化率低于40%，吴江区、相城区去化较为困难，代管四个县级市中常熟房地产市场去化最为困难。 2苏州房地产市场历史 2.1苏州房地产发展历程 2.1.1苏州房地产发展历程 上世纪90年代苏州采取福利分房制度，1998年苏州开始实施住房制度改革，1999年正式实施住房分配货币化制度，苏州房地产市场正式起步，2002年工业园区第一处住宅开卖，同年园区湖西以外地块第一次挂牌出让，拉开了园区房产市场发展的序幕，2011年苏州首次开始实施限购政策，但是3年后即取消，2016年起苏州再次开始启动全面限购、限售政策，2022年开始逐步取消。 图9：苏州房地产市场发展历史 资料来源：房产网，民生证券研究院 2.1.2苏州房地产市场特点 苏州房地产市场呈现多核心、两极分化严重的特点。由于苏州刚开始一体两翼的发展思路，苏州房产市场热点集中于工业园区以及高新区狮山等地，市中心由于严格的限高以及保护古建筑导致其土地供应量极少，故而其以高端住宅以及老城区拆迁安置房为主，随着苏州发展策略由一体两翼迭代为一城四核，四新城房产市场也成为苏州市热点板块。同时，苏州各区域冷热两极分化，核心区域如园区、新区去化率较高，部分盘能达到日光，而市区总体去化不到40%，代管四个县级市也呈现两极分化的特点，昆山太仓靠近上海，整体去化好于常熟、张家港。 2.2苏州近年房地产政策 自2020年以来，苏州房地产市场除2021年上半年稍有反弹外，一直处于下行之中，故而近两年苏州房地产政策处于不断放松的过程之中，2020年苏州放松人才落户政策，大专学历交满6个月社保即可落户，同年土地市场取消结构封顶和现房销售，2022年为应对房地产下行压力，苏州不断放松限购政策，至9月正式取消房地产限购。 图10：2020年以来苏州房地产政策调整 资料来源：苏州市人民政府官网，民生证券研究院 3苏州房产市场情况 3.1新房市场 3.1.1苏州新房市场现状 受到疫情冲击，2020-2022年苏州新房市场处于不断下行之中。 从成交量、供应量来看，苏州近年成交量与供应量均处于一个不断下行的趋势，2021年之前大体上供应量大于需求量，2021年随着地产行业压力到来，开发商推盘不断减少，需求量大于供应量，成交价格下滑。2022年后成交量持续下滑但成交价格回升，这是由于苏州市场两极分化，核心区域如园区、新区狮山等高价板块销售仍然火热，而其他区域则销售一般所致。 图11：苏州2020至今成交、供应套数（万套） 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 成交套数（万套）供应套数（万套） 资料来源：中指研究院，民生证券研究院 图12：苏州2020至今成交、供应面积及成交均价 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2020.01 2020.03 2020.05 2020.07 2020.09 2020.11 2021.01 2021.03 2021.05 2021.07 2021.09 2021.11 2022.01 2022.03 2022.05 2022.07 2022.09 2022.11 2023.01 0 成交面积(万平）供应面积（万平）成交均价（元/平） 资料来源：中指研究院，民生证券研究院 2020.01 2020.03 2020.05 2020.07 2020.09 2020.11 2021.01 2021.03 2021.05 2021.07 2021.09 2021.11 2022.01 2022.03 2022