房地产行业全国调研系列报告之长三角区域（三）：合肥，全面迈入竞品质，节后回暖持续性需观察

“芯屏器合”引领产业发展，城市发展潜力巨大。合肥市辖理海、声阳、量山、包河4个市辖区，长丰、肥东、肥西、庐江4个县，代管县级巢湖市。2022年，合肥市常住人口963.4万人，较上年净增16.9万人，全市生产总值（GDP） 12013.1亿元，按不变价格计算，同比增长3.5%，高于全国0.5个百分点，与 全省持平，合肥核心产业为“芯屏器合”四大战略性新兴产业。近年，合肥构建 发展了“1331”市域空间战路，其中“新城中心”滨湖区是未来发展的热点区域。 政策调控松弛有度，整体保持协同。合肥市房地产改策发展整体与全国保持 协同，从2000年以后开始着重大规模开发房地产，2010年出台限购政策，2014 年取消限购政策，但是于2016年出台史上最严房地产调控政策，2022年持续 发布了放松调控改策，预计会在短期内给成交量带来提升。合肥房地产市场区域差异较大，供给和需求方面存在错配，客户倾向于买面积较小，总价较低的房产。 春节过后，合肥刚需和改善都有回暖，其中改善回暖更显著，刚需并不显著。 2022成交量较为平稳，但较前两年略有下降，成交均价稳中有升。从新房库存量来看，从2022年至今，库存量整体缓慢下降，节后至今合肥新房市场的回暖是脉冲式的，我们认为原因主要是去年疫情管控放松之后，奢加22年12月和23年1月的疫情扩散，所导致的累计需求的释放，未来是否可以持续还需要继续观察。 2022年合肥二手房成交量整体低于2021年，2022年5月合肥限购政策调整后，二手房购买者的数量已出现了一定的增长。2023年2月，二手房市场热度再次升高，达到了22年5、6月的成交量，但未来是否可以持续还需要继续观察。 土地市场较稳稳健，二季度前后或将迎来启动。2021年3月23日，合肥正式推行住宅用地“两集中”，2022年，合肥土地推出批次较去年增加，已供四批次，土拍市场表现较稳，供地完成率领先其他城市，全年供地计划完成率超150%。预计2023年新房市场供应竞争将较为激烈，土拍热度或将有所降低。 当地房企目前持中性偏谨慎的态度，预计在今年2季度之后，视前两季度销售情况开展后续拿地活动。 投资建议：作为2022年表现较好的二线城市，合肥市的士地市场一直呈现 出较强的政策导向特点，土地准出节类较为合理，房地产市场表现相对链康，未来，合肥将进一步向政务区、经开区、高新区以及肥西区域发展，一二手房市场 与土地市场的结构性分化将进一步凸显，建议关注2022年土地市场中拿地积极的央企地产龙头保利发展。 > 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 1合肥城市基本情况 1.1人口、GDP稳定增长，战路性新兴产业发展迅猛1.21331"市域空间战略升级，滨湖新区为热点区域 2合肥房地产市场历史 2.1房地产市场发展迅速，区域差异较大2.2房地产政策先收紧，后持续放松3合肥房产市场情况.... 6' 3.1新房市场价格微升，去化周期先降后升3.2二手房成交量低于上年，出现回暖迹象4合肥土地市场情况. .11 4.1土地市场表现较稳，土拍供地完成率领先5投资建议 15 16 17 6风险提示插图目录表格目录 本公司具备证务投资咨询业务资络，请务必阅读量后一资免责声明 1合肥城市基本情况 1.1人口、GDP稳定增长，战略性新兴产业发展迅猛 1.1.1行政区划 合肥，安徽省省会，位于中国中部，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南瀛河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，也是全国重要的科研教育基地。 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个市辖区，长丰、肥东、肥西、庐江4个县，代管县级巢湖市。共有43个街道、65个镇、19个乡（其中1个民族乡）市政府驻山区笔架山街道东流路100号。 图1：合肥市行政区划图 图2：合肥市205-2021常住人口增长趋势 图3：合肥市2010-2022年GDP增长趋势（万亿元） 合肥用“汽”取代“器”，将原先概括核心产业的词语“芯屏器合”改为“芯屏汽合”，显示了合肥发展新能源汽车行业的决心，“合”指人工智能和制造业融合， 随着人工智能和制造业的加速融合“破胃”“合肥制造”正向“合肥智造”不断跃升。根据合肥市统计局数据显示，2021年合肥市战路性新兴产业增加值增长 28.3%，一批围绕液品显示屏、新能源产业链的企业快速成长，大大提高了合肥的综合实力。 1.21331"市域空间战略升级，滨湖新区为热点区域 1.2.1核心区域 构筑“1331”市域空间发展新格局。单就核心区域来看，合肥形成了一个“双心两扇两翼”的新格局，双心一个是位于老城区的“老域中心”，一个是位于滨湖新区的“新城中心”，“双心”强化提升了城市的服务功能，打破了过去单中心城市结构；“两扇”则位于合肥的西北方和东南方，主要发展现代服务业；“两翼”则 位于合肥的东北和西南部，主要是通过提升产业档次、空间重构解决工业国。 图4：合肥市“1331"战略图 1.2.2热点区域 总体来看，合肥目前规划重心向西向南发展，在市政府、省政府的带动下，政务区、滨湖新区已经成为发展的重点。尤其是滨湖新区，由于环境优美、配套日趋完善，逐渐成为改善客群的置业首选。 目前滨湖区可以分为启动区、省府板块、金融后台基地，环湖文化中心四个板块。其中省府板块尤为高端，成为合肥豪宅云集之地。就入住情况来看，启动区板块以二次改善睿群及在一二线工作的返乡兼顾投资的客群为主，入住率较高，一是由于大量安置居民的导入，另一方面是经开区的产业人口导入的缘故；金融后台区客群以刚改为主，畅销产品为100平方米三房， 图5：合肥市滨湖区板块布局 2合肥房地产市场历史 2.1房地产市场发展迅速，区域差异较大 2.1.1合肥房地产市场发展历史 1988年，房改正式全面试点，国家实行住房商品化，将实物分配逐步改变为货币分配。1998-2003年福利分房全面终结，住房货币化开始。在此期间，合肥房地产业发展从起航到迅速扩大规模。2003年6月，央行产控银行的房地产开发贷、个人住房贷等，并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮概念，全国房价上涨势头得到遇制。2003年非典过后，为了刺激经济，央行下调贷款利率，房价涨势一发不可收拾。合肥从2000年以后开始着重大规模开发房地产，价格大约在2000元/平米左右。 2004年至2013年，国家对房地产密集调控，合肥在这一时期的房地产市场也出台了相应的调控政策。在2009年，合肥房管局发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。2010年由于房价上涨过快，合肥出台限购政策。2013年合肥房价在6800元/平米左右。 随着房地产市场集中化程度越来越高，中小房企生存空间越来越小。合肥市于2014年8月2日正式取消限购政策，2015年，政策松动，楼市再次进入“疯狂期。2016年10月，塔称史上最严房地产调控政策出台。2018年3月，两会召 开，继续坚持“房住不炒”的主基调不改变，促进房地产市场平稳健康发展，2022年，瑶海区、新站区取消限购，预计会在短期内给成交量带来提升。 图6：合肥房地产市场发展历史 小、总价较低的房产。 2.2房地产政策先收紧，后持续放松 对外地人限购，本地人“限二禁三”：提高首付和房贷利率：严格限制商品房备案价格。随后两年中，合肥乘持限是基调，稳为主题，限购政策未见松动迹象，我国房地产市场形成了限购、限售、限价、限贷、限商等多维度的立体调控环境。 2019年合肥楼市政策并无太大变化，限购、限价、限贷依然存在。合肥房价整体表现较为平稳，市场总体表现为“大政府、小市场”的格局。2020年合肥房地产政策依日中性偏紧，限购与限售这两个政策完全取消的难度较大。2021楼市 冷热交昔，市场分化意演愈烈，在以房住不妙为基调的大前提下，中央明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，央行降准降总，合肥信贷政策放松，并且发布“新政八条”，保障章刚需购房，但是由于疫情反复整加房地产行业的多重震荡，合肥楼市呈持续性低迷状态。2022年合肥持续发布放松调控的政策， 新站、瑶海率先取消限购，本市户籍可在限购区内购买第三套二手房。社保可补缴、公积金贷款额度上调等，改普型需求也获得了政策面支持，2022年滨湖、包河、新站三个区为合肥主力成交区域，三个区域的成交量之和能占市区总成交量约50%左右，反观蜀山、经开、声阳的某些板块，相比之下，性价比相对较低， 2023年开年迎来利好，人民银行、银保监会宣布取消首套住房贷款利率政策下限，建立首套房贷利率动态机制。我们预计2023年合肥将进入品质时代，房子回归居住本质，但两极分化的局面或将继续维持。 图7：2016年以来合肥房地产政策调整 3合肥房产市场情况 3.1新房市场价格微升，去化周期先降后升 3.1.1合肥新房市场现状 近年合肥主力需求集中在刚需层面，但是受近些年地价成本的快速上升，房企更倾向于做大户型、改善产品，因此供求两端错配。无论是新站区地价产品、还是滨湖区的偏高端产品，都是面积较小的三房产品最为畅销。 就区域来看，刚需产品集中在蜀山、新站、瑶海三区，相比之下，滨湖区改善型产品比重较高。总的来看，合肥房地产市场由于存在供给和需求方面的错配，迫使部分刚需群体转向改善，而春节过后，合肥刚需和改善都有回暖。 图8：合肥2022年典型区域新房、二手房代表性楼盘成交均价情况 图9：合肥2020年至今新房成交、供应面积及成交均价 图10：合肥2020年至今新房可售套数、面积及去化周期 节后至今合肥新房市场的回暖呈脉冲式增加，我们认为原因主要是去年疫情管控放松之后，叠加2022年12月和23年1月的疫情扩，所导致的挤压需求 的释放，未来是否可以持续还需要继续观索。 3.2二手房成交量低于上年，出现回暖迹象 3.2.1合肥二手房市场现状 2022年合肥二手房成交量整体低于2021年，2022年5月合肥限购政策调整后，6月份二手房购买者的数量出现了一定的增长。2023年2月，二手房市场热度再次升高，部分楼盘达到了22年5、6月份的成交量， 从成交结构来看，瑶海区、新站区的刚需户型和政务区、滨湖区、高新区的大户型增长最为明显，是推动市场热度快速回升的重要动力。这样的变化来自于政策松绑之后，改善型需求开始释放，使得城市核心区市场热度快速回升。 从成交价格方面，二手房成交均价稳中有升，近年来在20000元/平方米附近波动，部分地区存在价格倒挂现象。 图11：合肥2020年至2023年1月二手房成交状况 4合肥土地市场情况 4.1土地市场表现较稳，土拍供地完成率领先 4.1.1土地市场政策 2021年3月23日，合肥正式推行住宅用地两集中，两焦中一是 集中发布出让公告，二是集中组织出让活动。6月3日，合肥通来“两集中”新政之后的首次集中土拍，最终14宗地块全部成交，共计1254.38亩地，揽金163 亿，涉及滨湖区、高新区、蜀山区、新站区、庐阳区等五大区域。在本轮集中供地之前，合肥土拍主要是最高限价+宽拍自持。此次土地拍卖方式有了新的变化，调整为“竞拍+竞自持+播号”，并且本次土拍禁止参拍开发商多马甲拍地，违者将 买规则发生改变，改为“价高者得+竞装配率+播号”、“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”， 2022年第一次集中供地。此次士拍全部竞品质，大部分地块取消了配建保障性租赁用房比例，代注要求减少，地块面积缩减或分割。第二次集中供地，在土拍规则方面，公告地块均采取“价高者得+投报高品质住宅建设方案+号“的方式。 第三次集中供地，合肥市土委会出台新规：1、所有出让地块将限定为毛还销告，毛坏交付，不允许增加精装。毛坏销售限价在二批次基础上增加1000-1500元不等。2、装配率均设定为30%，装配式奖励面只、装配式奖励增加备案价两项全部取消；3、竟高品质满分由原来的120分，调减到80分为满分。其中与装