房地产行业专题长三角区域研究（三）：上海楼市跑赢全国但内部显著分化

核心观点

• 上海楼市持续跑赢全国，新房和二手房量价表现均优于全国平均水平。
• 放宽落户政策效果明显，人才引进和户籍人口迁入成为支撑上海楼市需求的重要动力。
• 上海楼市内部分化显著，新房和二手房趋势背离，主要受全国共性因素和本地老龄化影响。
• 近郊区域人口增长迅速，远郊区域新房市场表现疲软，市区新房市场受黄浦区支撑表现亮眼。

关键数据

• 2025年上海新房成交额相当于高峰期2022年的69%，成交均价较2023年增长23%。
• 2025年上海二手住宅销售套数累计同比+12%，成交均价跌幅小于全国其他城市。
• 上海人均居住面积仅为31㎡，远低于全国平均水平，住房改善需求空间较大。
• 上海户籍人口中60岁及以上占比38%，老龄化率位居全国前列。
• 2024年上海通过人才引进、居转户、留学生落户等方式落户人数达10.5万组。
• 2025年上海各区域新房套均成交面积较2022年上涨，套均成交总价涨幅差异较大。
• 2025年上海远郊新建住宅出清周期达29个月，远高于市区和近郊。

研究结论

• 上海楼市率先复苏，但区域分化加剧，传导至其他城市的路径并不清晰。
• 对房企而言，精准投资能力的重要性加大，建议关注折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的房企。