房地产：全国调研系列报告之长三角区域（二）-南京：新房回暖，改善先行

GDP万亿城市，人口持续流入，人均可支配收入持续增长。南京作为江苏省省会，位于中国东部、濒临近海，南北长、东西窄，总面积6587平方公里。 22年GDP16908亿元，省内排名第二，第三产业贡献率高，占比达62.2%。南京是典型的人口净流入城市，常住人口942.34万人，城镇化率86.9%，受教育程度全国领先。居民人均可支配收入6.9万元，人均GDP17.9万元，分列全省第二、第三。 房地产市场特点：老城供不应求，远郊库存高企，整体量价震荡上升。南京房价在21年已经突破2.5万的门槛，从各区来看，南京新房市场发展不均衡，老城区域（玄武、秦淮、建邺、鼓楼）供不应求，均价普遍在4万以上，远郊外围库存高企，均价在2万以下。 新房市场：（1）22年新房供销面积减半，库存高位震荡，去化周期拉长。 2022年南京全市商品住宅供应面积742.79万平，同比下降49%，成交面积802.73万平，同比下降35%，商品住宅成交均价31594元/平，同比增长7.2%。 2022年12月和2023年1月，南京市商品住宅库存分别为990、981万平，对应去化周期长达14.8、15.8周。分区域来看，浦口、江宁、建邺、雨花成交居前，但江宁区均价下滑明显；分产品来看，当地消费者购置改善房的意愿较强，且购买力强劲。（2）22年楼市利好政策频出，“四限”持续放松，同时减免住房转让税费、发放财政补贴刺激购房需求，首套房贷利率降至4.1%，二套利率约4.9%。 二手房市场：成交套数下降三成，价格波动不大。22年南京共发生二手房交易73451宗，同比下降34%，成交面积656万平，同比下滑34%，月均成交套数仅6121套，处于近五年最低值，成交均价为30036元/平。 政策与土地市场：“两集中”新政先紧后松，南京已放松毛坯限价，仍难掩地市走低。（1）土拍规则：溢价率上限不变，出让金缴纳、开发资质等皆松绑，并从22年第三批次全面取消毛坯限价。（2）土拍情况：22年南京涉宅用地供销规模双降，地价保持增长态势，两江板块为成交主力。22年全市完成5批次集中供地，供应建面1059.4万平，同比下降42%，成交建面884.2万平，同比下降46%，成交楼面价14794元/平，同比上涨20%，两江板块因江北新主城的建设而成交增多。房企拿地意愿弱，城投托底比例逐批次上升。 投资建议：建议关注深耕南京，在核心片区项目较多、客群明确、在本轮节后销售热度提升中表现较好且拿地意愿较高的优质房企保利发展、招商蛇口；拿地积极性较高的建发国际。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 1城市宏观：GDP万亿城市，人口持续净流入 南京是江苏省的省会，位于中国东部沿海轴线和长江航线的战略交汇处，是长三角地区的重要门户城市之一。南京平面位置南北长、东西窄，成正南北向，总面积6587.02平方公里。 根据《南京市国土空间总体规划（2021-2035年）草案》，南京计划形成“南北田园、中部都市、拥江发展、城乡融合”的总体格局，都市区形成“1个中心城区、3个副城、9个新城、29个新市镇和若干个新社区”的城镇体系，中心城区为江南主城和江北新主城。在功能体系上，规划形成五级中心层级，其中新街口、河西、城南和江北为4个市级中心，是城市核心功能的承载区；仙林、东山、大厂、六合、溧水、高淳6个为市级副中心，作为市域片区的综合服务中心。 图1：南京市位于江苏省的西部地区，与安徽省接壤 图2：南京市总体空间格局示意图 2022年全年，南京市GDP高达16907.85亿元，江苏省排名第二，仅次于苏州（23958亿元），是我国为数不多的万亿城市之一。南京明确了“4+4+1”的主导产业体系，即打造四大先进制造业、四大先进服务业，加快培养一批未来产业。 产业结构持续优化，第三产业对经济增长贡献率较高。第一产业增加值315.56亿元，占比1.9%；第二产业增加值6069.64亿元，占比35.9%，其中规模以上高技术制造业实现产值4347.33亿元，同比增长10.9%，高于规模以上工业增速5个百分点；第三产业增加值10522.65亿元，占比62.2%，其中，信息传输软件和信息技术服务业增加值1568.52亿元、增长7.0%；金融业增加值2199.95亿元、增长7.8%。2021年城市投资活跃度排名，南京位居中国第四，仅列深圳、上海、北京之后。 图3：南京市GDP走势 图4：南京第三产业占比缓慢上升 图5：“4+4+1”主导产业体系 受城市能级和城市竞争力持续提升的影响，南京常住人口规模不断扩大，是典型的人口净流入城市，外来人口主要来自苏北和安徽。2021年全市户籍人口733.73万人，常住人口942.34万人，其中城镇人口818.89万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）86.9%。全市人口出生率为7.25‰，死亡率6.02‰，自然增长率1.23‰。南京人口受教育程度全国领先，拥有大学文化程度的人口为328.15万人，每10万人中拥有大学文化程度的有3.53万人，仅次于北京，位居全国第二。并且，南京教育资源丰富，高等教育在校学生人数高达95.5万。 图6：南京人口持续净流入 居民收入水平稳步提升，城乡差距逐渐缩小。2022年，南京市居民人均可支配收入6.9万元，人均GDP17.9万元，分别位于全省第二名和三名。农村居民人均可支配收入增速连续8年高于城镇居民，城乡收入差距逐渐缩小。2022年城镇居民人均可支配收入76643元，农村居民人均可支配收入34664元，同比分别增长4.1%和6.0%。 图7：农村居民人均可支配收入增速连续8年高于城镇居民 2房地产市场：调控政策应出尽出，供销面积双降，房价已回稳 2.1市场特点：老城供不应求，远郊库存高企 经济发达与人口增长，强有力地推动了南京房地产市场的发展。2002年至2007年，房价维持着温和的上涨趋势；2009-2015年南京房价阶段性上涨，均价越过万元门槛；2016年南京的住宅市场出现了阶梯性的跳跃，房价猛涨至1.78万元/平，之后限制性调控政策出台，2017年南京成为限价、限购、限贷、限售的“四限城市”；2018-2021年，刚改、改善类产品占比增加，新房价格出现结构性上升，截至2021年突破了2.5万元的均价。受疫情和宏观环境的影响，2022年南京楼市量价双跌，地位震荡，22年房屋销售面积942.32万平，同比增长38%，销售价格25768元/平，同比增长下降4%。 图8：南京房地产市场发展历程 房价上行也刺激了房地产开发需求。从开发投资来看，2016年后南京市整体在房地产投入方面较为活跃，房地产投资比例维持高位发展，2022年房地产开发投资额达到2758.8亿元，占固定投资总额的47%，当年房屋新开工面积1302.65万平。根据新开工面积与销售面积测算，南京市场供求关系在近年内较为稳定，整体供求比维持在1.5左右。 图9：南京房地产开发投资维持高位发展 图10：南京房地产市场供求比维持在1.5左右 由于南北细长的地理格局，导致南京新房市场发展不均衡，老城区域供不应求，远郊外围库存高企。玄武、秦淮、建邺、鼓楼等老城区的新房均价都在4万以上，其中鼓楼滨江、新玄武、南部新城、河西南等都是地产商推盘的热门板块，而远郊地区（如六合、溧水、高淳）的均价不及2万。 图11：南京房地产市场分区域价格带 2.2楼市政策：四限持续放松、利率显著下降 2022年南京楼市利好政策频出，限购限贷限售限价持续放松，同时财税刺激托市，减免住房转让税费、发放财政补贴刺激购房需求。截至2022年年底，南京限购区域仅剩建邺（不含江心洲）、鼓楼区（不含幕府创新区）、玄武区（不含新玄武）、秦淮（不含南部新城）四个片区，其余地区皆取消限购，南京户籍最多可购买3套房，非南京户籍在缴纳6个月社保后，最多可购买1套房。同时，为刺激需求回暖，信贷融资也不断宽松。根据中国网地产，目前南京市首套房贷降至4.1%，二套贷款利率在4.9%左右。 表1：2022年南京地产调控政策持续放松 2.3新房供销面积腰斩，库存上升，去化周期拉长 2022年南京全市商品住宅供应面积742.79万平，同比下降49%，成交面积802.73万平，同比下降35%，商品住宅成交均价31594元/平，同比增长7.2%。分月来看，6月成交量为二季度以来的最高峰，三季度受疫情和宏观环境影响震荡筑底，10月成交仅41.8万平，年末销量平平。今年初受疫情政策变动的影响，供销放缓，1月全市供应、成交面积仅达27.4、43.2万平，但房价已经止跌回稳，重返3万以上的均价。 图12：南京市商品住宅月度供销量价走势 南京商品住宅库存自21年下半年起持续增长，22年整体高位震荡，由于成交规模不断缩量，去化效果不尽人意，去化周期持续攀升。2022年12月和2023年1月，南京市商品住宅库存分别为990、981万平，对应去化周期长达14.8、15.8周。 图13：南京商品住宅月度库存走势 图14：南京市去化周期自21年下半年起持续增长 分区域来看，两江、南部新城及河西南板块成交居前。成交面积方面，2022年浦口、江宁、建邺、雨花、秦淮成交量居前，分别占19%/18%/11%/11%/10%，两江板块供应量大，带动浦口、江宁成交居前，建邺区受益于河西南的发展，而秦淮、雨花区受南部新城带动；鼓楼、玄武因其地块发展比较成熟，整体供应有限，导致成交居后。从价格上看，尽管成交量小，但传统主城区的价格韧性更足。鼓楼、雨花的均价分别上涨19%、16%，江宁区下跌10%，跌幅明显，而六合、高淳、溧水等远郊成交价也略有下滑。 图15：2022年南京分区域成交占比（按面积计算） 图16：2022年南京分区域新房均价变化 分产品来看，改善产品的成交占比上升。从成交户型来看，尽管2022年90平米以下、90-110平米仍为主力成交面积段，但占比已降至25%、23%，而130平以上的高端改善户型都在扩容；从总价段来看，400万以上的成交占比持续扩充，500万以上占比升至23%。当地消费者购置改善房的意愿较强，且购买力强劲。 图17：2018-2022年南京市商业住宅分面积段占比（按套数计算） 图18：2018-2022年南京市商业住宅分总价段占比（按套数计算） 2.4二手房成交量萎靡，价格波动不大 南京市二手房市场成交套数在2022年同比下降三成，价格略有减低。根据克而瑞地产数据，2022年南京市共发生二手房交易73451宗，同比下降34.2%，成交面积为656.23万平，同比下滑34.3%，月均成交套数仅6121套，处于近五年最低值。价格方面，2022年二手房成交均价为30036元/平，相较21年30632元/平的均价略微下降2%。 图19：南京市2022年二手房成交套数显著降低 图20：南京市2022年二手房成交均价波动不大 3政策与土地市场：土地市场降温，国企托底明显 3.1地市政策：放松毛坯限价，同时在竞拍规则、开发资质、资金门槛等多维度松绑 2021年南京成为“两集中”新政下的试点城市，全年土拍规则呈现先紧后松的趋势，21年南京将“定品质”纳入土拍规则、最高溢价率由30%下调至15%、限制地块报名总数、限制开发资质等。 2022年，南京保持15%溢价率上限不变的同时，其余规则皆有所松绑，如将出让金缴纳周期放宽至6个月、取消开发资质的限制。值得注意的，南京自22年二批次开始局部取消毛坯限价，三批次起挂牌地块不设毛坯限价。 表2：2021-2022年南京土拍规则变化 3.2土地成交：量减价增，两江新区成主力，城投托底 2022年南京涉宅用地供销规模双降，地价保持增长态势，两江板块为成交主力。2022年南京全市共完成5批次集中供地，供应建面1059.4万平，同比下降42%，成交建面884.2万平，同比下降46%，成交楼面价14794元/平，同比上涨20%。分区域来看，老城区（玄武、秦淮、建邺、鼓楼、雨花台）的成交面积小，两江板块