固定收益点评：2023年5月土地成交数据盘点-弱势下的分化

固定收益点评 弱势下的分化--2023年5月土地成交数据盘点 证券研究报告|固定收益研究 2023年06月11日 2023年1-5月土地市场成交情况同比仍为负。2023年1-5月全国土地 成交总额12219.73亿元，同比下降7.58%。分月份来看，自2022年以 来，仅2022年7月、10月和2023年2月土地成交总额较上年同期有所增长，分别同比增长20.84%、12.33%和8.88%。5月单月成交额由于季节性因素环比回升，但同比仍小幅下降。5月单月全国土地成交总额3326.38亿元，同比下降2.45%，环比上升32.39%。 结构上分化延续：分化一、区域间的分化。 分省份来看，1-5月成交额较高且同比增加明显的省份为上海，天津5月首次大规模集中供地后，实现了136.7%的同比增长，此外陕西、宁夏、黑龙江西部及东北部地区基数较低省份土地出让情况同比表现较好。2023年1-5月，全国31省份土地市场中，陕西、天津、上海、黑龙江、宁夏、 云南、河北、吉林、内蒙古、海南、重庆、江苏、河南13省成交金额同比上升，西藏未变动，其余省份同比下降。4个省份跌幅超过50%，降幅前五的省份为青海、福建、贵州、江西、湖北，同比分别下降95.75%、61.34%、54.92%、50.67%、43.59%。 从各城市土地成交总额来看，前五个月土地回暖主要集中在一二线城市。具体来看，1-5月回暖主要集中在一线（如上海）、新一线（西安、郑州）和二线城市（如天津、扬州、长春、石家庄），而威海同比下滑最为明显，2023年1-5月仅成交7.22亿元，同比下滑90.31%。2023年1-5月， 全国357个土地成交城市中，有148个城市成交额同比增长。成交额30 亿以上，且涨幅前15名分别是周口、西安、长春、宿迁、郑州、天津、上海、扬州、石家庄、德州、南京、唐山、毫州、昆明、洛阳。207个城市成交额同比下跌，上年同期成交额30亿以上，降幅前15名分别是威海、黄石、珠海、六盘水、福州、泰安、厦门、宜春、淄博、南昌、宁德、遵义、镇江、武汉、济南。 分化二、房企间的分化： 从2023年1-5月TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，国企拿地占比进一步增加，占6成以上。国有企业TOP10中，华润置地、建发地产、保利发展，总权益拿地金额分别为406.38亿元、230.43亿元、196.51亿元，位列前三。民营企业TOP10中，前三名的万科、滨江集团、龙湖集团，总权益拿地金额分别为135.81亿元、118.29亿元、101.98亿元。 分化三、城投拿地上的分化： 从2023年1-5月TOP100企业中城投企业的拿地情况来看，总权益拿地金额较高的城投多为东部、中部的经济较好区域。金额最高的20家城 投企业如正文所示。其中所在地为浙江、陕西、江苏的城投企业各有3家， 所在地为安徽、广东、河北、四川的城投企业各有2家，所在地为湖北、 江西、山东的城投企业各有1家。 5月TOP100企业拿地情况来看，房企拿地占比提高，城投拿地占比维持低位。前五个月地产企业拿地占比76%，城投企业拿地占比16%，其他类型企业拿地金额占比8%。而从2022年7月-2023年5月单月情况来看，11、12、1月城投企业拿地金额比例均超过了50%，分别为57%、67%、54%；而今年以来城投拿地占比持续下滑。此外，5月住宅土地成交占比环比有所回落，综合用地（含住宅）占比提升。 风险提示：统计数据误差、房地产相关政策边际变化。 作者 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 研究助理张明明 执业证书编号：S0680121070002 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益点评：潍坊化债，如何着力？》2023-06- 08 2、《固定收益定期：房地产会是本轮政策主抓手吗？ 2023-06-04 3、《固定收益定期：1年存单破2.4%，资金宽松欠配持续——流动性和机构行为跟踪》2023-06-03 4、《固定收益定期：弱现实中再交易政策预期—六月债市展望》2023-06-02 5、《固定收益专题：二级资本债如何定价？——定量的分析》2023-05-31 请仔细阅读本报告末页声明 图表目录 图表1：2022年1月-2023年5月全国土地成交情况（亿元）3 图表2：2023年1-5月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）4 图表3：2023年1-5月成交额与成交面积同比散点图4 图表4：2023年5月成交额成交面积散点图（万平方米，亿元）5 图表5：2023年5月成交额与成交面积同比变动（%）5 图表6：2023年1-5月及5月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元）6 图表7：2023年1-5月土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元）7 图表8：2023年1-5月土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元）7 图表9：2023年5月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元）7 图表10：2023年5月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元）7 图表11：2023年1-5月不同用地性质土地成交金额占比（%）8 图表12：2023年1-5月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）8 图表13：2022年1-5月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）8 图表14：2023年1-5月TOP100企业拿地金额比例（%）9 图表15：2022年7月-2023年5月单月TOP100企业拿地金额比例（%）9 图表16：2023年1-5月总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元）9 图表17：2023年1-5月TOP100企业债地产企业性质分布（%）10 图表18：2023年1-5月地产企业国有企业和民营企业拿地金额TOP10（金额单位：亿元）10 2023年1-5月土地市场成交总额同比仍为负。2023年1-5月全国土地成交总额 12219.73亿元，同比下降7.58%。分月份来看，自2022年以来，仅2022年7月、10 月和2023年2月土地成交总额较上年同期有所增长，分别同比增长20.84%、12.33% 和8.88%。 5月单月成交额由于季节性因素环比回升，但同比仍小幅下降。5月单月全国土地成交总额3326.38亿元，同比下降2.45%，环比上升32.39%。 图表1：2022年1月-2023年5月全国土地成交情况（亿元） 土地成交总额（亿元） 同比增长 环比增长 12,000.0200.0% 10,000.0150.0% 8,000.0100.0% 6,000.050.0% 4,000.00.0% 2,000.0-50.0% 0.0-100.0% 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省份来看，1-5月成交额较高且同比增加明显的省份为上海，天津5月首次大规模集中供地后，实现136.7%的同比增长，除此之外陕西、宁夏、黑龙江西部及东北部地区土地出让情况同比表现较好。2023年1-5月，全国31省份土地市场中，陕西、天津、 上海、黑龙江、宁夏、云南、河北、吉林、内蒙古、海南、重庆、江苏、河南13省成交金额同比上升，西藏未变动，其余省份同比下降。4个省份跌幅超过50%，降幅前�的省份为青海、福建、贵州、江西、湖北，同比分别下降95.75%、61.34%、54.92%、50.67%、43.59%。 图表2：2023年1-5月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 上海 四川 陕西 北京 湖南 河南 福建 江西 重庆 湖北 黑龙江 广西 海南 云南贵州 天津吉林 辽宁 山西 内蒙古 新疆 青海 宁夏 甘肃 成交额（亿元） 700.0 600.0 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0 0.0 西藏0.01000.02000.03000.04000.05000.06000.0 成交面积（万平方米） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 成交额同比变动 图表3：2023年1-5月成交额与成交面积同比散点图 200% 150% 陕西 上海 宁夏 100% 黑龙江 50% 海南云南 吉林 河北 -100% -80% -60% -40% 湖南 -20% 山西广西 辽宁 0%河南西江藏苏 安徽0% 新浙疆江 内四蒙川古 20% 北京 重庆 广东 40% 60% 贵州 山东福建 湖北江西甘肃 -50% 青海 -100% 成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 从5月单月来看，5月份21个省份较上年5月单月同比成交额为正，涨幅前十名的北京、天津、陕西、重庆、宁夏、黑龙江、海南、四川、福建、浙江分别同比增长6222.4%、1404.69%、1144.32%、696.35%、555.11%、516.88%、392%、185.88%、172%、 143.71%；5月同比跌幅超过50%的有青海、贵州、江西、广东，分别同比下降94.29%、 57.41%、56.82%、56.39%。 成交额（亿元） 图表4：2023年5月成交额成交面积散点图（万平方米，亿元） 300.0 250.0 四川 山东 广东 200.0 福建 陕西 150.0 安徽河北 湖南 江西 100.0 湖北 河南 北京 重庆 天津 50.0 宁夏 黑龙江吉林 辽宁 云南贵州 山西 广西 青海 内蒙古 新疆 0.0 海南 西藏0.0上海 200.040甘0.肃0600.0800.01000.01200.01400.01600.01800.02000.0 成交面积（万平方米） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 成交额同比变动（%） 图表5：2023年5月成交额与成交面积同比变动（%） 300% 250% 四川 200% 浙江 河北 辽宁 福建 150% 湖南 上海 100% 西藏 云南 江苏 河南 50%甘肃 山东 0% 广西 -100% -50% 贵州江西新湖疆北 0%安徽 吉林山西 50% 100% 150% -50% 广东 -100% 青海 -150% 成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表6：2023年1-5月及5月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元） 省份 1-5 月成交额（亿元） 同比变化 5 月成交额（亿元） 同比变化 陕西 536.40 159.54% 153.55 1144.32% 天津 160.82 136.70% 110.82 1404.69% 上海 581.14 124.14% 9.83 136.89% 黑龙江 38.43 108.49% 15.97 516.88% 宁夏 36.33 104.70% 22.65 555.11% 云南 126.98 25.02% 33.90 134.19% 河北 538.03 18.88% 124.21 122.52% 吉林 79.40 12.72% 8.23 -31.99% 内蒙古 78.90 11.11% 16.61 126.42% 海南 64.43 10.65% 22.12 392.00% 重庆 159.92 7.15% 76.85 696.35% 江苏 1474.29 5.00% 644.54 44.22% 河南 406.18 4.72% 87.35 73.84% 西藏 0.00 0.00% 0.00 0.00% 安徽 592.26 -8.90% 119.47 -2.22% 广东 1015.13 -9.30% 207.07 -56.39% 辽宁 95.45 -9.54% 28.86 108.43% 湖南 398.65 -11.35% 101.98 78.35% 四川 579.13 -14.52% 237.36 185.88% 山西 94.73 -22.43% 20.78 -7.99% 山东 714.61 -26.77% 225.91 -11.04% 新疆 80.88 -27.14%