利率周记（6月第1周）：“保交楼”进度如何？

“保交楼”进度如何？ 固定收益 固收周报 ——利率周记（6月第1周） 报告日期：2023-06-09 首席分析师：颜子琦 执业证书号：S0010522030002电话：13127532070 邮箱：yanzq@hazq.com研究助理：杨佩霖 执业证书号：S0010122040030 电话：17861391391 邮箱：yangpl@hazq.com 主要观点： 2022年中以来，“保交楼”事件先后经历了停贷事件、政策制定、地产16条与“三支箭”四个阶段。 当前“保交楼”交付情况及最新进展如何？ 截止5月，全国保交楼交付进度约为1/3，地区交付比例出现较为明显的分化，华东与华南地区位于全国前列；从存量来看，装饰装修占比超过50%，说明施工正稳步推进；从地产数据来看，4月房屋竣工面积仍处于高位但出现下行，而贷款与新开工面积当月同比走势持续背离，说明短期“保交楼”推进速率较年初有所回落。从各地最新的政策与交付进度梳理来看： 华南：进度位居全国前列。广东银保监局将大力配合做好“保交楼，保民生，保稳定”相关工作；广西将因城施策支持刚性和改善性住房需求；海南则以保交楼和基建稳增长为主。 华东：江苏省交付率较高，浙江市场房建项目恢复较好，上海、山东、江西、安徽均出台相关政策促进房地产市场平稳健康发展，进一步落实“保交楼，稳民生”。 华北：政策因地制宜，交付率增幅较大。北京监管成效显著，保交楼交付率达到61%；天津的房建项目增幅较大，带动提高开复工和劳务到岗率；河北增速平缓，房建市场仍有进步空间；山西房建仍以保交楼为主，提高水泥出库量；而内蒙古则充分发挥保交楼专项借款撬动作用，推动金融机构配套融资。 西南：地区重点项目资金到位，进度尚可，政策灵活。针对于各个省市，重庆市保证专款专用，且提供延长展期，因此保交楼资金充足；贵州熟料库存小幅上升，有较稳定的需求主体；四川重点项目进度稳定，带动需求提升；云南整体基建进度正常，但部分地区受农忙影响，需求略微下滑；西藏在强监管下实现银企对接，完成专款专用。 华中：整体交付偏慢，后期仍具备发力空间。其中河南省交付进度较为落后，因受洪水、疫情等影响，开发商资金链普遍承压，新项目承接困难；湖南省交付进度相对较好，但部分地区仍面临较大的债务压力。往后看，随着政府助企纾困举措的不断推进以及市场信心的恢复，华中地区楼市有望加快恢复。 东北：整体交付稳步上升，楼市情况较为乐观。从交付进度来看，东北地区位于全国中上水平，但相较于其他地区交付增速较慢。其中，吉林省截至5月18日 的交付进度为44%。从政策端来看，政府持续推进相关措施，提供资金支持。 西北：交付进度位于中下水平，但政策力度较大。西安为促进房地产行业的健康发展，禁止未完成交付任务的企业参与新项目开发；甘肃不断畅通资流通渠道，推进复工复产；青海采取一系列措施缓解企业偿债压力，支持保交楼项目不断推进；新疆通过提高住房公积金贷款额度、下调贷款利率来促进需求端发力。 后续“保交楼”可能出台的政策有哪些？ 未来或有更多政策出台助力“保交楼”快速落地，2022年第三季度以来，多部门多次出台相关政策举措，但房地产市场改善较为有限。为进一步维持房地产市场的平稳发展，政策可能进一步宽松推动“保交楼”的工作。以下这些政策方向存在可能性： ①解决银行因支持“保交楼”而放贷形成坏账的问题，改进放贷机制，与其余坏账进行区分； ②允许提供配套资金用于支持“保交楼”的银行适度突破“房地产贷款集中度”要求； ③在重点地区适当调整个人按揭首付比例和利率等； ④加强对房企等相关利益方的监管，例如加强预售资金监管。 风险提示： 数据样本的有效性，数据统计与提取产生的误差，流动性风险。 正文目录 1从停贷事件到“第三支箭”，“保交楼”先后经历的四个阶段5 2当前“保交楼”走到了哪一步？6 2.1总量与高频视角下的进度6 2.2分地区看，各地“保交楼”有何最新进展？8 3“保交楼”后续政策可能有哪些？13 3.1当前政策走到何处？13 3.2后续可能的政策有哪些？15 4风险提示：15 图表目录 图表1“保交楼”事件时间线梳理6 图表2“保交楼”事件主要政策及内容6 图表3各地区“保交楼”以交付进度（单位：%）7 图表4“保交楼”存量占比（单位：%）7 图表5房地产新开工面积与竣工面积同比（单位：%）8 图表6房地产新开工面积与贷款同比（单位：%）8 图表15华南地区保交楼最新进展8 图表16华东地区保交楼最新进展9 图表17华北地区“保交楼”最新进展10 图表18西南地区“保交楼”最新进展11 图表19华中地区“保交楼”最新进展12 图表20东北地区“保交楼”最新进展12 图表21西北地区“保交楼”最新进展13 图表22部分“保交楼”政策执行情况14 图表23保交楼政策可能性15 1从停贷事件到“第三支箭”，“保交楼”先后经历的四个阶段 2022年中以来，“保交楼”事件先后经历了停贷事件、政策制定、地产16条与“三支箭”： 停贷事件引发舆论高度关注：2022年年中，多地业主联名发布《强制停贷告知书》，希望期房能够按期交付，该事件引起国家高度重视。 “保交楼”政策首次提出： ①年中银保监会议：银保监会提出加强与住建部、央行的协同合作，引导金融机构配合地方政府“保交楼、保民生、保稳定”，推动的复工、交付活动，保障房地产行业的良性循环。 ②年中政治局会议：首次提出“保交楼”，将其写入政治局会议文件，并明确因城施策，支持刚性和改善住房需求，为后续支持政策提供了基础。 地产16条提振市场信心：11月，央行与银保监会联合提出支持房地产市场健康发展16条举措，对于缓解房企资金链压力、提振市场信心等具有积极影响。 “三支箭”确立房企融资环境拐点： ①“第一支箭”是民企信贷支持，2022年8月和11月政策行与央行提供了共 计4000亿元的信贷额度，其中央行的2000亿元为无息贷款计划，以“封闭运行、专款专用”的方式进行支持。 ②“第二支箭”是民营企业债权融资计划，2022年5月到11月，交易商协会多次召开民营地产企业座谈会，批准部分示范房企的债券信用融资资格。持续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。 ③“第三支箭”是股权融资计划，2022年11月证监会在股权融资方面提出5项措施在股权融资方面给予房地产行业全方位支持，放开了房地产企业通过资本市场进行并购重组融资、再融资的诸多限制，支持“保交楼”的顺利进行。 图表1“保交楼”事件时间线梳理 时间点阶段事件 2022.06停贷事件从媒体公开报道可知，多地楼盘业主出现停贷断供行为 2022.7 2022.08 首提“保交楼” 4000亿贷款支持计划 银保监会年中会议上中国银保监会提出引导金融机构配合地方政府“保年中政治局会议首次提出“保交楼”，保交 政策性银行面向全国募集资金2000亿元，在 2022.11央行将面向6家商业银行推出2000 2022.11 民营企业债券融资计划 5家房地产 交易商协会 2022.11地产16条与“第二支箭 2022.11 资料来源：政府网、银保监会、交易商协会等，华安证券研究所整理 图表2“保交楼”事件主要政策及内容 时间政策名称颁发部门主要内容 2022.82000亿元“保交楼"专项借款央行 通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期交付的住宅项目完成建设交付。专项借款初期规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排。中央财政将根据实际借款金额，对政策性银行予以1%的贴息，贴息期限不超过两年。在“封闭运行、专款专用”的运作方式支持“保交楼”。 2022.112000亿元“保交楼"贷款支持计划 央行 针对商业银行的“保交楼”贷款支持计划，推出规模约2000亿元的无息再贷款，支持商 业银行推动化解未交楼个人住房贷款风险。 2022.11 “第二支箭”延期并扩容支持民营企交易商协会、中信增业债券融资再加力 针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信 贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。 2022.11 关于做好当前金融支持房地产市场 平稳健康发展工作的通知 央行、银保监会 稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一 视同仁。……支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。……支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。……稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。 2022.11证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问 证监会 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市…… 恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。……促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式 。 资料来源：政府网、银保监会、交易商协会等，华安证券研究所整理 2当前“保交楼”走到了哪一步？ 2.1总量与高频视角下的进度 2023年3-5月，百年建筑网组织全国各地1114个项目的保交楼交付进度调研，其中华东区项目占比43%；华南、华北占比12%；华中、西南占比11%；西北占比7%；东北占比4%；从项目类型来看，住宅占比92.7%，写字楼占比7.3%。由于该数据为人工统计，可能存在样本选取误差、数据失真，从而对真实结果的预测造成一定影响。 从结果来，截止5月全国保交楼项目交付比例已达34%，较3月增加11%，各地区分化较为明显。具体来看：华南地区5月已交付比例达到56%，相较于3月增加 19%；华东地区紧随其后，5月已交付比例达到40%，较3月增加13%；华北和东北地区几乎持平，5月已交付比例分别为32%和33%；西北地区已交付比例较3月上涨7%，达到26%；西南和华中地区交付比例最低，分别为15%和16%。 存量施工进度中装饰装修占比超过50%，“保交楼”施工稳步推进。根据施工进度分为装饰装修、主体结构、封顶、土方及以前四个部分，其中保交楼存量施工进度中，装饰装修占比最高，达到50.4%，预计未来仍有较大增长；第二部分是主体结构，占比为33.7%；封顶占比达到12.9%，烂尾占比2.5%，占比最小的为土方及以前部分，仅为3%。 图表3各地区“保交楼”以交付进度（单位：%）图表4“保交楼”存量占比（单位：%） 装饰装修主体结构封顶土方及以前与其他 12.90% 33.70% 50.40% 区域 3月 5月 差值 全国 23% 34% 11% 华东 27% 40% 13% 华南 27% 56% 19% 西南 5% 15% 10% 华中 11% 16% 5% 华北 28% 32% 4% 东北 29% 33% 4% 西北 19% 26% 7% 3.00% 资料来源：百年建筑网，华安证券研究所资料来源：百年建筑网，华安证券研究所注：数据截止至2023年5月18日 从地产4月房屋竣工面积同比虽较3月