周观REITs2023年6月第1周：中金湖北REIT发售在即，REITs市场下行

证券研究报告|策略周报 中金湖北REIT发售在即，REITs市场下行 周观REITs2023年6月第1周 策略周报 2023年06月03日 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1《.业绩表现分化，静待估值修复公募REITs一季报分析-》，2023.6.2 2.《德邦证券6月研判与金股》， 2023.5.30 3.《迷茫时大科技破局——中观全行业景气跟踪2023年第5期》， 2023.5.29 4.《A股“乱纪元”之1999往事》， 2023.5.28 5.《华安张江REIT获增持，REITs市场下行周观REITs2023年5月第4周-》，2023.5.27 投资要点： 中金湖北科投光谷REIT将于6月5日起发售。5月30日晚，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金简称：中金湖北科投光谷REIT）公告 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 显示，中金湖北科投光谷REIT将于6月5日起发售，募集基金份额共计6亿份， 认购价格为2.625元/份。若本次发售成功，预计募集资金总额为15.75亿元。 市场表现方面，本周REITs市场下行。大类资产方面，中证REITs指数下跌4.62%，REITs总指数下跌3.98%，产权REITs指数下跌4.23%，经营权REITs指数下跌3.56%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数4.26个百分点，跑输中 证全债指数4.11个百分点，跑输南华商品指数5.50个百分点。REITs细分类别方面，华夏中国交建高速REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯REIT领跌，涨跌幅分别为-8.13%、-6.99%、-5.97%。本周大宗交易成交额总计8315.27万元，成交价较前一日收盘价平均折价1.70%。其中5月29日REITs大宗交易成交额为 199.99万元，成交价较前一日收盘价平均折价2.55%，5月30日REITs大宗交易成交额为7105.35万元，成交价较前一日收盘价平均折价2.53%，6月1日REITs大宗交易成交额为1009.93万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.02%。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.21、0.02和0.06；产权REITs指数与 沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0和-0.02；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.17、 0.05和0.09。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证全债，相关系数为0.294。REITs内部相关性方面，近250日中，仓储物流REITs和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.73。近20日中，生态环保REITs和能源设施REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.9。REITs细分类别方面，近250日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业 园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相 关系数分别为0.07、0.22、0.2和0.19。近20日能源设施REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为-0.42、0.32、0.14、-0.02、0.3和 0.24。REITs对应个股表现方面，近250日中，红土创新盐田港REIT、中航首钢 绿能REIT和华夏越秀高速公路REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系 数分别为0.09、0.08和0.08。近20日中，嘉实京东仓储基础设施REIT、富国首创水务封闭式REIT和华夏杭州和达高科产园REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.3、0.15和0.09。 流动性方面。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.25亿元，环比上周上升4.9%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.09和1.16亿元，环比上周分别变化了0.1%和9.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性 租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.61、0.43、0.22、0.2、0.1、0.69亿元，环比上周分别变化了-5.6%、-11.0%、21.3%、 -9.5%、8.8%、32.8%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比30.6%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.49亿份，环比上周上升9.3%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.34和0.15亿份，环比上周分别变 化了7.2%和14.6%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.2、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 0.05、0.06、0.08、0.02、0.09亿份，环比上周分别变化了6.0%、-7.9%、30.5%、 -6.4%、9.3%、36.5%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比40.4%。换手率方面，本周REITs换手率为3.7%，环比上周上升0.3%，产权和经营权换手率分别为4.2%和2.6%，环比上周分别变化了-3.4%和36.5%。细 分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为4.4%、5.2%、1.9%、4.9%、2.8%、2.6%，环比上周分别变化了-0.3%、-10.3%、16.3%、-7.1%、11.0%、47.2%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.79；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为6.32%。能源基础设施REITs中，中信建投国家 电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.07；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.43%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.04；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.8%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为1.02；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.71%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.18；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.06%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.61；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为10.8%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场8 3.市场表现10 4.相关性16 5.流动性19 6.估值21 7.风险提示22 图表目录 图1：2023年REITs相关大事件概览7 图2：一级市场REITs持续扩容8 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值8 图4：各大类资产本周表现对比11 图5：REITs指数趋势11 图6：中证REITs指数对比沪深30011 图7：中证REITs指数对比中证全债11 图8：中证REITs指数对比南华商品指数11 图9：各大类资产历史表现对比12 图10：REITs细分类别本周表现对比13 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅14 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅14 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅14 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图17：REIT细分类别历史表现对比15 图18：REITs历史大宗交易15 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性16 图20：REITs细分类别内部相关性17 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性17 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性18 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性18 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性18 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性18 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性18 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性18 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图30：REITs细分类别历史成交额19 图31：REITs细分类别历史成交量19 图32：REITs细分类别历史换手率20 图33：REITs估值表现21 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计8 表3：REITs潜在项目统计9 1.行业动态 5月30日晚，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金简称：中金湖北科投光谷REIT）公告显示，中金湖北科投光谷REIT将于6月5日起发售，募集基金份额共计6亿份，认购价格为2.625元/份。若本次发售成功， 预计募集资金总额为15.75亿元。 中金湖北科投光谷REIT本次募集的基金份额共计6亿份，由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成。其中，战略配售初始发售份额为3.9亿份，为本次基金份额发售总量的65%。网下发售初始发售份额为1.47亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70.00%；公众发售初始发售份额为0.63亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30.00%。最终网下发售、公众发售合计份额为本次发售总份额扣除战略配售最终发售份额，最终网下发售份额、公众发售份额将根据回拨情况（如有）确定。 本次发售询价共收到53家网下投资者管理的142个配售对象的询价报价信息，报价区间为2.542元/份-2.746元/份，拟认购份额数量总和为840，060万份。本次询价剔除无效报价后剩余报价拟认购基金份额总量为579，020万份，为网下初始发售份额数量的39.39倍。 经统计，剔除无效报价后，所有网下投资者报价的中位数为2.7460元/份，加 权平均数为2.6854元/份。基金管理人及财务顾问根据上述中位数和加权平均数，并结合配售对象的报价情况，审慎合理协商确定本基金基金份额的认购价格为2.625元/份。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间 相关主体 相关文件内容要点 2023年3月9日 证监会 《保险资产管理公司开展资产证支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资管公司 券化业务指引》参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITS）业务。 2023年3月10日 华安张江光大园 REIT、中金普洛斯 项目扩募状态更新张江光大园封闭式基础设施REITs、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施 REITs项目更新至“已反馈”。 仓储物流REIT中信建投国家电投 3月15日，中信建投国家电投新能源REIT及中航京能光伏REIT双双发布公众投资者发售部分提前结束募集的公告。两只基金原定于3月14日至15 2023年3月15日 新能源REIT、中航 结束募集日发售，由于公众投资者认购跃