房地产行业周报：杭州南京再宽松限购，住宅销售小幅下滑

行业研究 证券研究报告 房地产2023年05月25日 房地产行业周报 杭州南京再宽松限购，住宅销售小幅下滑 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 %1M6M12M 绝对表现-6.2%-9.4%-14.2% 相对表现-3.3%-13.1%-10.7% 2022-05-24~2023-05-24 11% 2% -7% -16%22/0522/0822/1022/1223/0323/05 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业重大事项点评：不可比的销售处于什么水平？》 2023-05-17 《提估值需要资产端新模式——地产周思考（4）》 2023-05-16 《房地产行业周报：两部委发文规范房地产经纪服务，住宅销售市场有所回暖》 2023-05-16 板块行情：本周（5月15日-5月19日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.0%，在31个一级行业板块中排名第30位，板块表现低迷。A股华丽家族上涨26.1%，港股绿城管理控股上涨2.4%。 行业基本数据 股票家数(只) 119 占比%0.02 总市值(亿元) 14,258.45 1.53 流通市值(亿元) 13,553.99 1.91 相对指数表现 公司动态：1）万科150亿元定增申请获深交所受理，募资拟用于11个房地产项目等；昆山市人民政府与万科签署城市更新战略合作框架协议，双方将围绕城市更新在多领域开展合作。2）中国金茂50亿小公募项目已被上交所受理。3）旭辉控股更新上会栢诚会计事务所为2022年年报的新核数师。 销售端：需求端动力不足，市场小幅下滑。1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积46万方，周度成交面积324万方，环比下降3%，同比上升12%；2）从11城的二手房数据来看，周度成交面积178万方，环比下降4%，同比上升39%。 政策要闻：中央层面：央行坚持不把房地产作为短期刺激经济手段；住建部要求加快健全信用管理制度。地方层面：1）广州发布不动产登记支持高质量发展“新十条”，包括缩短不动产登记业务办理时限、推行“验登合一”服务等。 2）南京放松产业聚集区限购政策，符合社保条件居民可增购一套住房。3）杭州余杭区瓶窑镇、中泰街道等7个街道、镇及萧山区宁围街道放宽限购，外地 居民社保满一个月即可购房，本地户籍居民家庭落户不用满5年即可购第2套房。4）苏州商转公支持转纯公积金和组合贷，二胎家庭使用公积金贷款购买首套房，贷款最高限额上浮30%，最高可贷117万。5）深圳市不动产登记中心发布不动产“带押过户”登记申办指引，明确了三类服务模式及相关要求。 政策点评：1）货币政策坚持稳健取向，调控效果较好，房住不炒基调延续；信用体系建设将完善公共信用信息归集、共享和公开，鼓励行业协会商会完善行业信用自律机制，优化营商环境。2）本周各地延续因城施策，核心城市南 京、杭州边际放松限购，精确至街道和镇；部分城市简化不动产登记流程，放宽公积金适用范围以及提高贷款额度；出台“带押过户”指引，促进良性发展。 投资策略：�月楼市出现回落，需求端动力不足。预计2023年板块行情仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占 比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、行情回顾：市场动力不足，地产板块表现低迷4 二、政策要闻：房住不炒延续，二线城市局部放松限购政策6 三、销售端：需求端动力不足，市场小幅下滑8 （一）新房市场：21城成交环比下降3%，同比上升12%8 （二）二手房市场：11城成交环比下降4%，同比上升39%9 四、融资端：本周金融街、招商蛇口发行信用债33亿元11 �、投资建议12 六、风险提示12 图表目录 图表1本周申万地产板块下跌4.0%，板块排名第30位4 图表2华丽家族周涨幅达26.1%4 图表3阳光城周跌幅22.8%4 图表4本周绿城管理控股上涨2.4%5 图表5本周融信中国下跌17.2%5 图表6央行坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段6 图表7各地房地产政策回顾6 图表8万科150亿定增申请获深交所受理7 图表9本周单日平均成交面积46万方，环比下降3%8 图表10本周21城周度成交面积324万方9 图表11本周11城二手房日平均成交面积25万方，环比下降4%9 图表12本周11城二手房成交面积178万方10 图表13招商蛇口发行13亿超短期融资债券，金融街发行20亿公司债11 一、行情回顾：市场动力不足，地产板块表现低迷 本周申万地产板块下跌4.0%。本周（5月15日-5月19日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.0%，在31个一级行业板块中排名第30位。 图表1本周申万地产板块下跌4.0%，板块排名第30位 电国机通医家电有基煤综计美环食轻银石汽公非社钢交建纺商农建房传子防械信药用力色础炭合算容保品工行油车用银会铁通筑织贸林筑地媒军设生电设金化机护饮制石事金服运材服零牧装产 工备物器备属工理料造化业融务输料饰售渔饰 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% 周涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为华丽家族，累计涨幅达26.1%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为华丽家族、世荣兆业、万业企业、同济科技、国创高新，跌幅前�的个股分别为阳光城、新华联、粤泰股份、宋都股份、美好置业。 图表2华丽家族周涨幅达26.1%图表3阳光城周跌幅22.8% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 华世万同国丽荣业济创家兆企科高族业业技新 上南中西招海都天藏商临物服城积港业务投余 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% 粤宋美世中阳新泰都好茂天光华股股置股金城联份份业份融 深财 深嘉信 房凯发 A 城展 A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为绿城管理控股，上涨2.4%。从港股表现来看，涨幅排名前 �的个股分别为绿城管理控股、美的置业、华润万家、绿城服务、合生创展集团，跌幅前�的个股分别为融信中国、碧桂园、龙光集团、融创中国、融创服务。 图表4本周绿城管理控股上涨2.4%图表5本周融信中国下跌17.2% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% -5.0% 绿美华绿合金城的润城生茂管置万服创服理业象务展务控生集 股活团 中建保中海发利国物国物海业际业外集宏 团洋 集团 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% -12.0% -14.0% -16.0% -18.0% -20.0% 雅 融龙融融居龙信碧光创创乐湖中桂集中服集集国园团国务团团 中骏 中宝集 国龙团 金地控 茂产股 港股涨幅前十 港股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：房住不炒延续，二线城市局部放松限购政策 中央层面：1）央行发布一季度中国货币政策执行报告，坚持房住不炒定位，促进房地产市场平稳健康发展。2）住建部发布《2023年信用体系建设工作要领》，要求加快建立健全信用管理制度，研究制定建设工程消防设计审查检验技术服务管理办法及物业服务企业红黑名单制度。 图表6央行坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 时间 发布单位 内容 2023-05-15 中国人民银行 央行发布一季度中国货币政策执行报告，下一阶段，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。 2023-05-17 住房和城乡建设部 住房和城乡建设部发布关于《2023年信用体系建设工作要点》的通知。通知提出，开展相关研究，加快建立健全信用管理制度。研究制定建设工程消防设计审查验收技术服务管理办法、物业服务企业红黑名单制度。 资料来源：中国人民银行、住房和城乡建设部，华创证券 地方层面：1）广州发布不动产登记支持高质量发展“新十条”，包括缩短不动产登记业务办理时限、推行“验登合一”服务等。2）南京放松产业聚集区限购政策，符合社保条件居民可增购一套住房。3）杭州余杭区瓶窑镇、中泰街道等7个街道、镇及萧山区宁围 街道放宽限购，外地居民社保满一个月即可购房，本地户籍居民家庭落户不用满5年即 可购第2套房。4）苏州商转公支持纯公积金贷款和组合贷，二胎家庭使用公积金贷款购买首套房，贷款最高限额上浮30%，最高可贷117万。5）深圳市不动产登记中心发布不动产“带押过户”登记申办指引，明确了三类服务模式及相关要求。 图表7各地房地产政策回顾 时间 地区 政策类型 政策内容 2023-05-16 广州 广州发布不动产登记支持高质量发展“新十条” 广州发布不动产登记支持高质量发展“新十条”：内容包含压缩不动产登记业务办理时限。房屋变更登记业务由3个工作日压缩至1个工作日办结；深化不动产登记全业务全城通收；推行“验登合一”服务等等。 2023-05-16 南京 产业聚集区放松限购 据财联社报道，近日，有消息称“南京户籍居民不管在南京主城区名下有几套房，都可以新开一张产业聚集区购房证明，在产业聚集区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）都能再买一套”。对此，南京市住房保障和房产局相关人士表示，上述消息基本属实，但不限于南京户口，符合缴纳社保条件的外地户口居民，只要能开出产业聚集区购房证明，就可以在产业聚集区增购一套住房。 2023-05-18 杭州 限购放松 据财联社报道，近日有消息称，杭州市余杭区瓶窑镇、中泰街道及萧山宁围街道放松限购，外地居民社保满一个月即可购房，本地户籍居民家庭落户不用满5年即可购第2套房。对此，余杭区住建局相关人士表示，该消息基本属实，本次共有瓶窑镇、中泰街道、仁和街道等7个街道、镇放宽了限购，其它街道、镇限购政策暂未调整。 2023-05-17 苏州 放宽住房公积金使用范围和提高其贷款额度 商转公支持转纯公积金和组合贷，职工每月可按实际房租支出提取住房公积金，二胎家庭使用公积金贷款购买首套房，贷款最高限额上浮30%，最高可贷117万，该政策于2023年5月1日起开始执行。 2023-05-11 深圳 带押过户 深圳市不动产登记中心发布不动产“带押过户”登记申办指引。该指引明确了抵押权变更、顺位抵押、双预告3种服务模式、申请的主体、需提交的申请材料、申请流程、办理时限等相关事项。 2023-05-17 深圳 拟为新毕业大学生提供3个月免租金住房 深圳大鹏新区拟为新毕业大学生提供3个月免租金住房。公告内容显示，可为符合条件的新毕业大学生提供3个月的免租金过渡期住房，符合条件的柔性引进人才在大鹏新区服务30天以上的也可以申请短期租赁保障性住房。 2023-05-18 北京 实时配租 北京市朝阳区住房保障事务