房地产周报20240513：销售降幅扩大，杭州、西安全面取消限购

2024年5月13日 行业报告 房地产 看好/维持 房地产周报20240513：销售降幅扩大，杭州、西安全面取消限购 市场行情：本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。本周（5.6-5.10）A股房地产指数（801180.SL）涨幅4.38%（上周4.46%），A 股中证A股指数（930903.CSI）涨幅1.63%（上周1.13%）；H股（5.6-5.10）恒生地产及物业管理指数（HSPDM.HK）涨幅1.64%（上周8.84%），H股恒生指数（HSI.HK）涨幅2.64%（上周4.67%）。 行业销售：新房销售降幅扩大。从数据来看，25城商品房年内累计销售面积 （1.1~5.11）同比增速为-33.27%，对应前值（1.1~5.4）为-33.22%。其中一线城市(4城)年内累计销售面积（1.1~5.11）同比增速为-32.06%，对应前值 （1.1~5.4）为-31.96%。25城商品房销售面积本月至今（5.1~5.11）同比增速为-37.93%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-31.01%。其中一线城市(4城)本月至今（5.1~5.11）同比增速为-34.29%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为 -28.92%。 二手房销售降幅扩大。从数据来看，13城二手房年内累计销售面积（1.1~5.11）同比增速为-12.46%，对应前值（1.1~5.4）为-12.31%。其中一线城市(2城)年内累计销售面积（1.1~5.11）同比增速为-13.77%，对应前值（1.1~5.4）为 -14.54%。13城二手房销售面积本月至今（5.1~5.11）同比增速为-25.36%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-4.07%。其中一线城市(2城)本月至今 （5.1~5.11）同比增速为-10.23%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为2.19%。 未来3-6个月行业大事： 2024年5月中旬，统计局公布4月房地产数据。 资料来源：国家统计局、东兴证券研究所 行业基本资料占比% 股票家数1182.57% 行业市值(亿元)12047.831.38% 流通市值(亿元)11118.541.58% 行业平均市盈率-46.24/ 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 行业指数走势图 房地产 沪深300 14.1% 2.3% -9.5% -21.3% -33.1% -44.9% 5/158/1311/112/95/9 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 行业要闻：杭州、西安全面取消住房限购。5月9日，杭州市发布《关于优化 调整房地产市场调控政策的通知》，全面取消在杭州市范围内购买住房的条件和套数限制，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。同日，西安市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号。 投资建议： 我们认为，政治局首次提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为后续政策发力的重点指明了方向，“以旧换新”将成为消化存量房产的重要抓手，“改建或收购存量住房用作保障性住房”将成为消化存量房产和优化增量住房的重要举措。我们认为，面对房地产市场由卖方市场向买方市场 转变的新形势，放松楼市限制性措施已经是大势所趋，预计后续一线城市楼市政策优化仍然有空间。我们认为，重点布局一二线城市，在中高端市场具有优势的优质房企将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地。华润置地、中国海外发展、招商蛇口、保利发展等优质房企，有望凭借当前的布局和产品优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 分析师：陈刚 021-25102897chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 P2东兴证券行业报告 房地产周报20240513：销售降幅扩大，杭州、西安全面取消限购 1.市场行情 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 本周涨幅(2024/05/10)上周涨幅近12周累计涨幅 房地产(801180.SL)中证A股(930903.CSI)沪深300(000300.SH) 4.38%4.46% 0.00% 1.63% 1.13% 0.11% 1.72% 0.56% 0.09% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表2：本周A股各板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/05/10)本周板块跌幅前五(2024/05/10) 农林牧渔 5.70% 社会服务 -0.01% 国防军工 4.67% 电子 -0.89% 建筑材料 4.53% 传媒 -1.98% 房地产 4.38% 通信 -3.15% 煤炭 4.17% 计算机 -3.24% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表3：本周A股房地产板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/05/10)本周板块跌幅前五(2024/05/10) 南都物业 *ST新城 *ST金科空港股份 招商蛇口 23.98% 19.47% 18.16% 15.94% 中南建设 迪马股份 *ST中迪中润资源 世茂股份 -14.00% -22.62% -22.73% -23.44% -13.85% 26.17% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表4：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 恒生指数(HSI.HK)恒生地产及物业管理(HSPDM.HK) 2.64% 4.67% 0.16% 1.64% 8.64% 0.11% 本周涨幅(2024/05/10)上周涨幅近12周累计涨幅 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表5：本周H股各板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/05/10)本周板块跌幅前五(2024/05/10) 恒生原材料业指数 6.89% 恒生必需性消费业 1.97% 恒生公用事业指数 6.75% 恒生地产及物业管理 1.64% 恒生工业制品业指数 6.51% 恒生物业服务及管理 1.00% 恒生电讯业指数 5.98% 恒生非必需性消费业 0.69% 恒生能源业指数 5.97% 恒生资讯科技业指数 0.47% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P3 东兴证券行业报告 房地产周报20240513：销售降幅扩大，杭州、西安全面取消限购 表6：本周H股恒生地产及物业管理板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/05/10)本周板块跌幅前五(2024/05/10) 新城发展 14.60% 碧桂园服务 -1.32% 建发国际集团 8.35% 合生创展集团 -1.78% 雅居乐集团 6.35% 龙湖集团 -1.88% 华润置地 6.29% 嘉里建设 -2.13% 中国金茂 5.63% 金科服务 -2.42% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.新房销售 表7：跟踪城市商品房成交面积 年内日累计同比 (截至5月11日)(截至5月4日) 月同比 (2024-5-1~2024-05-11)(2024-4) 25城其中：4个一线城市 -33.27% -33.22%-31.96% -37.93% -31.01%-28.92% -32.06% -34.29% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 图1：跟踪城市商品房成交面积：日累计(万平方米)图2：跟踪城市商品房成交面积：日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：跟踪城市商品房成交面积：月同比图4：跟踪一线城市商品房成交面积：日累计(万平方米) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P4东兴证券行业报告 房地产周报20240513：销售降幅扩大，杭州、西安全面取消限购 图5：跟踪一线城市商品房成交面积：日累计同比图6：跟踪一线城市商品房成交面积：月同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售 表8：跟踪城市二手房成交面积 年内日累计同比 (截至5月11日)(截至5月4日) 月同比 (2024-5-1~2024-05-11)(2024-4) 13城其中：2个一线城市 -12.46% -12.31%-14.54% -25.36% -4.07% 2.19% -13.77% -10.23% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 图7：跟踪城市二手房成交面积：日累计(万平方米)图8：跟踪城市二手房成交面积：日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券行业报告 房地产周报20240513：销售降幅扩大，杭州、西安全面取消限购 图9：跟踪城市二手房成交面积：月同比图10：跟踪一线城市二手房成交面积：日累计(万平方米) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：跟踪一线城市二手房成交面积：日累计同比图12：跟踪一线城市二手房成交面积：月同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.行业要闻(2024.5.6~2024.5.12) 表9：本周主要地产要闻梳理 日期 要闻发布主体机构 要闻内容 要闻类型 2024/5/6 深圳市住房和建设 深圳分区优化住房限购政策，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、 限购 局 坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险缴交年限要 求由3年调整为1年。有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策基础上，可在前述区域范围内再购买1套住房。 2024/5/6 武汉市住 武汉推出十条楼市新政，公积金贷款实行“认房不认首次贷”。调整家庭首套住房 房贷政策 房保障和 贷款套数认定标准，仅有一套房且正挂牌出售，办理新购房商贷时可认定为首套。 房屋管理局 2024/5/6 北京住房 北京住房公积金管理中心发布通知称，对违规提取住房公积金的职工，公积金中 公积金提取 公积金管 心将责令其全额退还违规提取金额，将个人信息记入不良信息库，自违规提取金 P6东兴证券行业报告 房地产周报20240513：销售降幅扩大，杭州、西安全面取消限购 理中心 额退回之日起五年内不予办理住房公积金提取、不予受理住房公积金贷款申请。 2024/5/6 无锡市住房公积金管理中心 无锡市公积金新政明确，职工家庭在无锡市行政区域购买第二套自住住房申请住房公积金贷款，首付比例不得低于房屋总价的20%。借款人及配偶均符合贷款条件的，在可贷额度基础上增加30万元，但最高贷款额度不得超过130万元。 公积金首付比&公积金贷款额 2024/5/7 深圳市政 深圳发布稳步推进城中村改造实施意见，在拆除新建类城中村改造项目前期阶段， 城市更新 府办公厅 需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位依据集体资产管理相关规定及公司章程决策同意后方可启动实施。 2024/5/7 中国人民银行河北 河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市政府决定，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，自5月7日起实施 房贷利率 省分行 2024/5/9 杭州市住 杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室9日发布《关于优化调整房地产 限购 房保障和 市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取 房产管理 消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动 局 高品质住宅供应七条措施。即日起，杭州全面取消在杭州市范围内购买住房的条件和套数限制，在杭州市范围内购买住